文丨秦佳丽
编辑丨李壮
重点城市楼市的监测数据显示，二手房周度成交量明显上升。从新房和二手房联动角度而言，新房市场预计也将受益，但中介公司的业绩可能不会马上改善。
步入3月份，重点城市二手房市场活跃度持续上升，重点10城二手住宅周度成交量环比上涨11.23%，实现环比“三连升”。另外，据中指院监测，2月份25个代表城市二手房累计成交套数同比增长34%，同口径新房成交套数则同比下降19.2%。
有业内人士表示，目前各地二手房市场成交量处于有序复苏通道，一二手房置换联动趋势下，市场需求也将传递到新房市场。不过，目前市场环境对于房地产中介及代理公司存在挑战，中介代理商重新盈利还需要时间。
降幅最多可达上百万元
二手房倾向“买方市场”
楼市活跃度上升背景下，热点城市的二手房成交量开始回升。深圳乐有家地产中介经纪人李欢向本刊介绍，近期“小阳春”市场有了明显起色，深圳二手房市场周度成交量已经破千套。
二手房新增挂牌房源也明显增多。李欢介绍，抢占“金三银四”节点，越来越多的业主开始参与到二手房交易市场：“有的业主其实并不着急卖房，只是挂出来试探市场；也有业主着急变现，比如之前做经营贷，欠款比较多，无法续贷，愿意把房子低价出手；也有的客户属于置换需求，虽然目前出售价格比较低，但也愿意低卖再低买。大家心态不一样，成交周期差异也大。”
挂牌量井喷之余，二手房议价空间变得更大。李欢介绍：“在深圳，总价四五百万的刚需类户型，成交价格可以比挂牌价优惠二三十万元；总价上千万元的房子，让步空间可以达到50万元，主要看业主心态。”
不过，二手房市场需求迎来集中释放，降价出售在热点城市成为常态。北京麦田房产经纪人王云鹏向本刊表示，目前北京二手房挂牌量较多，但流行以价换量。“不管业主挂牌多少钱，客户的心理预期永远是在挂牌价基础上降10%左右。”王云鹏介绍，“我们关注的业务案例中，有社区2022年一套一居室的成交总价在440万元~450万元左右；到今年年初，成交价格只在320万元，降幅达到了上百万元。”
在王云鹏看来，目前北京楼市更加倾向于买方市场。“大家都知道，现在房价处在较低点，所以现在对卖方来说时机并不合适；但是对于卖一买一的客户来说，如果能够低卖低买，并不算吃亏。”他补充道，“所以，现在除了少部分急于套现的业主选择抛售房子，大部分出售的业主还是置换型客户，卖一买一后满足改善性住房需求。”
据介绍，挂牌量激增背景下，业主对中介公司的依赖变得更大，而这也体现在去年年底中介费用率收取方式变化上，即由之前向买方单边收佣转向业主、客户双边平摊。“之前其实是卖家市场，大家觉得未来房价会疯涨、买了不会吃亏，所以中介公司主要通过向买家收取中介费用来促成这笔交易；现在市场偏买方多一点，为了达成交易，卖家对中介公司更加依赖。所以，目前中介费用是业主、客户共同分担，未来中介费用可能进一步倾向由业主承担。”
在王云鹏看来，今年楼市“小阳春”已经如期而至，但与往年相比成色略显不足。据介绍，北京二手房价从2023年4月份开始逐步下降，直到9月份“认房不认贷”政策出台，一个星期内市场成交量大幅度上升。后续北京陆续迎来降利率、更改普宅认定标准等四个利好政策，但成交量总是短期升温后又归于冷静，“客户普遍顾虑自己的收入预期，今年北京市场应该不会出现大幅波动，成交量和价格都开始趋于稳定。”
二手房市场成交升温
以价换量成主流趋势
机构统计数据显示，近期热点城市挂牌量及成交量一路攀升。据诸葛数据研究中心监测数据，2024年第10周（3.4—3.10），重点10城二手住宅成交量为14463套，环比上涨11.23%，成交量已经环比“三连升”，同比降幅也在小幅收窄。
其中一线城市市场热度较为明显。以北京为例，中原地产统计，3月份第二个周末（3月9日至10日），北京二手房合计成交2100套，对比此前两个周末1700套、1100套的二手房成交量涨幅明显。深圳二手房市场也回温较早，经深圳市房地产中介协会统计，2024年第10周（3月4日至10日），全市二手房成交量1094套，环比增长0.8%，二手房周度成交量已是“四连升”。
目前热点城市的二手房挂牌量普遍处于高位。本刊了解到，2023年以来，全国二手房挂牌量便持续走高，受假期影响的部分积压需求、传统“金三银四”节点市场活跃度提升等影响，近期更多二手房业主选择挂牌，以期房屋更快交易。
在链家平台，目前北京、合肥、杭州、广州等至少10余个城市二手房挂牌量超过10万套，其中重庆、成都、苏州、南京、天津五个城市的挂牌量已经突破15万套。目前北京二手房库存量增长较为明显，截至3月14日，贝壳找房平台显示的北京挂牌二手房为14.39万套，近半个月内挂牌量增加8000余套。
伴随热点城市二手房挂牌量持续上涨，“以价换量”也成了多地的普遍现象。以四大一线城市为例，本刊查询全国房价行情网了解到，截至3月14日，北京、上海、广州、深圳二手房近一月挂牌价为 69653元 / 平方米、72096元 / 平方米、46380元/平方米、74307元/平方米，较2月份变化4.9%、-3.55%、-1.68%、-1.47%。
部分房东不乏出现抢跑态势。比如，今年2月底，均价5万元/平方米以上的丰台区三环内西罗园小区，在中介平台挂出了一套单价3.7万元/平方米的房源。
上海中原地产首席分析师卢文曦向本刊表示，近期二手房成交量的确有所上升，比如最近一个周末（3月9日至3月10日），上海二手房成交冲击到了800多套，市场热度与去年九月份“认房不认贷”政策出炉时齐平，市场恢复态势显著。
不过，在卢文曦看来，部分城市市场升温节点仍然较晚：“通常成交量在春节结束后两周就能恢复到正常水平，今年上海成交复苏用了三周。不过毕竟目前市场还处在调整通道，虽然年后反弹速度稍显迟缓，整体来看确实出现了小阳春。目前各地二手房市场成交量处于有序复苏通道。”
二手房升温支撑新房市场
中介代理商盈利仍需时间
事实上，相较新房市场而言，二手房成交更具稳健特征，目前二手房市场表现也优于新房。据中指院监测，2月份25个代表城市二手房累计成交套数同比增长34.3%，同口径新房成交套数则同比下降19.2%。
不过在业内人士看来，一二手房市场联动趋势下，购房需求有机会流向新房市场。“目前整个二手房市场成交量上升，也会对新房市场起到支撑作用，尤其是先旧后新的置换型客户，二手房售出后的这部分需求也有望进入新房市场。”卢文曦如此表示。
镜鉴咨询创始人张宏伟也就此谈道：“北上广深等热门城市是典型的置换型市场，卖旧买新的需求占比较大。因此，二手房成交量回升后，经过周期传递也能带动新房成交量。”
目前“新旧联动”正在二三线城市持续发酵。2023年底以来，包括淄博、济宁、海宁、宁波、南京、连云港、南通等20余个城市提倡“以旧换新”购房活动，即购房者、开发商和中介公司三方签订协议的模式，购房者确定意向新房房源后，向房企缴纳部分定金锁定房源，中介公司优先帮售旧房，在约定期限内旧房出售则购房者可购买新房，未出售则开发商退还定金，缩短置换周期。
楼市初步回温之余，房地产中介平台重新盈利仍需要时间。2023年，我爱我家、易居企业控股、世联行等中介平台或地产代理商普遍预计录得业绩续亏。
不过，部分代理商亏损幅度有所收窄。比如，世联行预计2023年亏损2亿至3亿元，与上年同期亏损约3.43亿元相比亏损规模收窄。近年世联行高调宣布朝向“大交易+大资管”转型，前者包括代理销售和金融业务；后者包括城市资产管理、空间运营、招商租赁业务等。企业业绩预告显示，由于大交易业务收入结构的变动，2023年毛利率相比上年有所降低，但大资管业务毛利实现转正。
对于今年中介代理机构能否实现业绩回暖，在张宏伟看来，目前市场环境对于中介及代理公司存在挑战。“最近几年佣金一直是下降趋势，尤其是新房代理市场，甲方压缩营销费用，其中也包括代理费及分销渠道费用，作为乙方的代理商恐难扭转亏损形势。而比起代理费率的下降，更加冲击中介代理平台的，是对出险房企的应收账款已经成了坏账。”张宏伟表示，“由于现在市场没有发生大的扭转，对中介代理平台来说，今年市场状况仍然不够友好，能够实现盈亏平衡即是理想的结果。”
（本文已刊发于3月16日《证券市场周刊》，原标题为《重点10城周度成交环比“三连升”，二手房市场“小阳春”来了》。文中提及个股仅做举例分析，不做投资建议。）
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