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许老板还是摊上大事了

南方房产情报

2022-03-23 23:21

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关于昨天恒大投资者会议,我先给出几个“会后感”:


维稳大于实际;避重就轻;增量信息没展开讲;恒大物业134亿事件是个大麻烦。


01

 

一是维稳大于实际。

 

参会的恒大方面人员,还是既没有许教授,也不见夏博士。没有这两位出场,我觉得都在演戏。

 

当天澎湃新闻放出消息说“许家印不参加”,产生了歧义——难道前晚网络盛传“许家印被抓”实锤了?

 

从公开的照片和视频看,许教授有时间拉横幅喊口号,没时间(不方便)参会是事实。换成别人,估计也不想参会,昨晚部分外部网站对此次会议的直播评论区,都“沦陷”了。

 

夏博士据说早就从恒大辞职,但不知为何一直没发公告。有传闻说他去年上半年即去了加拿大但被劝返,现滞留香港:

 

他和许教授早就闹掰了,啥事也不管了。

 

参会的还是肖恩、梁森林、陈勇3张“老面孔”。他们仨严格来讲都不是恒大集团核心决策层,显然都是被时代推向前台的。


肖恩此前分管恒大汽车,对外他的职务是“中国恒大常务副总裁”,2022年1月23日起获委任为中国恒大执行董事;梁森林也在这一天获委任为非执行董事,应是恒大主要债权人之一中国信达派过来“把关”的; 陈勇是风化委成员,国信证券合规总监,不负责任地讲属于恒大的“乙方”。

 

也就是说,投资人别指望从他们三个人的口中,抠出特别有价值的信息。

 

讲来讲去,都是为了“恳请债权人继续给予公司支持,不采取激进行动”

 

为公司推进债务重组提供必要的时间和空间,共同维护当前来之不易的稳定局面,以此作为重组方案制定与成功执行的基本保障,确保各利益相关方权利不受损害。

 

二是避重就轻。

 

对于这届投资人来讲,他们料想不到的事情还是实实在在地发生了:

 

保行业,不保房企;保交付,不保债权。

 

什么意思呢?

 

苗头写过,此轮此起彼伏的房企暴雷潮,监管提了最底线的要求,即“保交付保民生保稳定”,这是头等重要的任务,不管牵涉到谁,不利于“保交付”工作的推进的,统统“绕行”。

 

在华夏幸福暴雷之前,任何一家在公开市场借钱的房企的第一要务,一定是“保刚兑”,也就是说“保债权”。某较早暴雷的房企近年饱受业主和媒体非难,主要原因之一在于销售回款基本上都拿去还债了,这对它全面的复工复产重建品牌信任,构成了巨大挑战。


华夏幸福暴雷后,“保交付”成为房企生存的底线和高压线。而一直到去年10月初,花样年控股成为第一个“明白人”:


全力以赴“保交付”,千方百计“谈展期”。

 

也正因为此,才有了包括恒大在内的所有此轮暴雷房企能够事后全面复工复产的“奇迹”。


从去年2月开始,预售资金监管制度不仅在全国进入全面“实操”,而且在恒大9月初暴雷之后,迅速升级为“加强版”。进入今年2月,它再一次升级,说是“过度监管”,并不为过。

 

既然钱基本上都拿去“保交付”了,恒大对购房人和地方政府就有了相对像样的成绩:

 

去年12月单月,恒大完成交房37899套。截至2022年2月末,公司非冬歇项目复工率已达80%以上,确认继续合作的施工单位超过1700家,在全部合作单位中占比超过70%。

 

这是昨晚会议上肖恩透露的数据。这个数据为什么要拎出来而且放在第一位来讲?


显然,恒大想传递两个信息:

 

第一,恒大的工作重点是复工复产,恢复经营,“保交付”,不如此,政府不可能支持恒大的债务重组;不如此,恒大的房子更没人买,没人买的话,恒大的债务重组也就失去了意义,风险化解方案将面临改弦易辙。


正如肖恩在发言中所说,“在多方努力下,恒大经营底部企稳的态势逐步显现,恒大将继续千方百计维持有序运营,全力以赴做好保交楼工作。

 

第二,再一次向投资者明确,如果不想“集体沉船”,那就要“给予公司支持,不采取激进行动”,千万别乱来。


02

 

那为什么说恒大“避重就轻”呢?

 

真实的资产负债情况没讲,债权人心中汹涌的其它问号,既没有得到拉直也没有划圆。

 

嗯,恒大境外直接债务227亿美元,增加了中金、中银国际、中伦律所、金杜律所担任重组顾问,已与89家境外机构债权人或其委任的中介机构以及部分个人投资者取得联系,积极配合香港和生围项目资产接管工作,计划通过公开、公正的处置方式最大程度释放资产价值,保障其他债权人的利益。

 

好消息也是有的:

 

恒驰5电动车在今年年初正式下线,并在近期通过了工信部第353批新产品公示,已具备销售资格。目前恒大汽车正按计划推进恒驰5的量产工作和营销准备,预计将于今年6月底前后实现量产下线。

 

这个,会前许教授已经提前刷过一波流量。

 

不好的消息呢,准备对今天公告的恒大物业134亿被强执,开展独立调查;年报即将延迟发布……balabalabala。

 

你们知道的我再讲一遍,不知道的你们别捉急,我也不会让你们的问题“上墙”并给予充分的回答。


三是,重要的增量信息没展开讲。

 

有一个比较关键的增量信息,会议上只是提了一嘴。

 

问:据媒体报道,今年公司与五矿信托、光大信托等机构开展了“股权转让+托管运营”的合作新模式,公司会否继续采用类似模式盘活境内地产项目?


答:出于维护公司正常经营,推动存续项目复工复产,保障债权人及购房人的合法权益等目的,公司通过“股权转让+托管运营”模式与部分信托公司展开了合作,这方面的具体信息可参看公司今年2月25日发布的公告。

 

作为中国恒大新委任的非执行董事,梁森林还在问答环节做了以下表态:

 

在当前公司流动性紧张的情况下,上述模式是维持公司有序运营,保障各方合法权益的现实选择。回收款项将用作保障公司其他境内项目建设及交楼,后续公司将尽最大努力持续推进复工复产。

 

虽然核心还是“保交付”,但在投资人这里,也有人将“股权转让+托管运营”模式理解成为恒大重组的方式。比如三公子老师,他是这么说的:

 

第一,“保交付”所需资金从卖资产和卖股权的结余里扣。先啃好卖的项目,再啃硬骨头,不过恒大大量的项目在非主流地段,去化不乐观。

 

第二,信托机构的现实选择不是等,而是“股权转让+托管运营”,有得赚的话,补恒大;没得赚的话,自己认栽。

 

第三,让各方都满意的方案不存在,但是对各方都能交差的方案有两种:

 

要么华夏幸福模式全额留债,展期8年;要么海航集团模式打折后再转上市公司股权。

 

因此恒大汽车和恒大物业作为上市公司最值钱的资产,债转股是大概率的事情,而要想化债成功,就得拉高这俩货的股价,“能消灭泡沫的,只能是更大的泡沫”:

 

公司正在推进恒大物业和恒大汽车的战略投资者的引进工作,争取实现两家上市公司的价值恢复,为境外债务重组提供支持。

 

持此乐观论者有一定的民意基础,不过,苗头认为这条路很难。


为什么呢?


很简单,恒大地产大量的项目我认为严重“超融”,或者说项目的剩余价值难以覆盖负债,能够落地来谈“股权转让+托管运营”的项目并不多。


对于暴雷房企而言,进入ICU到底意味着希望还是失望 ,相信这是所有人内心当中最想知道的答案

 

但是所有等在ICU门口的房企及其相关利益方都应当明白,能不能获救,一要看房企有没有抢救的希望和价值,二要看所付出的代价,三要看房企自身的耐受力和相关利益方的意愿。

 

除此之外,就只能听天由命了。


03

 

在这次投资人会议之前,当天晚上7点,恒大新能源汽车集团召开了恒驰5量产动员大会。许教授在会上要求:


大干3个月,6月22日一定要实现恒驰5量产,为恒大汽车的健康持续发展奠定坚实基础。

 

我看了一下流出来的会议视频,许教授在喊完口号后,还低头羞赧一笑,然后带头鼓掌。好像还低声跟旁边的同事嘟囔了一句:

 

还行吧?

 

与宝能姚振华是通过上央视二套澄清“下落不明”传言不一样,许教授的现身方式虽然没那么“高大上”,却体现了浓浓的恒大味。

 

从内容上看,两位大佬的亮相都出现在梦幻的造车场景当中。


对,远离房地产这个讨厌的行业。

 

当时我在想,兴许许教授能跨界代言恒驰5,以他的网红气质和独特审美,10位数的代言费应该可以有。

 

但是,别的不说,就恒大物业刚刚爆出的“134亿被强执”来讲,这个大胆的代言计划可能已经胎死腹中了。

 

在恒大物业发出的最新公告当中,这是可以给许教授带来巨大麻烦的一句话:

 

“恒大物业有约为人民币134亿元的存款,为第三方提供的质押保证金,已被相关银行强制执行。”

 

换而言之,恒大物业用134亿元为第三方提供了质押担保,并导致了损失。

 

这就意味着恒大物业现任董事会、管理层将被全面追责。

 

它令人想起了康美药业。

 

一位律师朋友向苗头分析,这么大的金额,大股东不签字是不可能办成的:

 

大股东利用控制公司的便利,通过委派的董监高占用上市公司资金,或违规为股东进行担保,比如存单质押,造成上市公司重大损失的,担任上市公司董监高的人员要承担重大责任。

 

“从民事责任看,恒大物业可以向第三方进行追偿,但这么大金额,肯定追偿无望,损失基本是无法避免了。”

 

难怪今天有自媒体爆料说,恒大物业的财务负责人有段时间人员流动比较厉害。


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