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4套换1套!抛售郊区盘重仓琶洲,值吗?

南方房产情报

2021-12-14 18:57

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卖掉南沙、番禺的4套房,置换成海珠琶洲赤沙TOD,值不值?



这是后台粉丝H姐的咨询。



H姐置换房子的原因:这几年,持有的这些房子升幅一般;另外在市中心有房子,社交活动更方便。



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H姐纠结的是,奋斗来的4套房,以后就变成1套,再也谈不上有几套房了,确实不舍得。



噔一下!小花果断反应:别不舍得,值得!



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“抛房”要趁早 珍惜短暂窗口期



近期,货币政策稍放松,以维护金融市场维定。



其中,房地产上下游关联行业和企业多,一旦崩了,风险巨大。



房地产下半年一路哭惨,既然要维稳,那房地产一定能喝上这碗“暖汤”。



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老百姓大半身家都压在房子里头。所以住房不炒调调下,让地产软着陆非常很重要。



近期,各路政策出现松动,相信明年上半年,楼市会迎来一波小行情,出现由冷转热的窗口期。



但是广州楼市往往水来了,就拼命灌,容易一哄而上,下半年大概率又会被施压。



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希望经历了今年行情的你,明白阶段性的政策放松,是为楼市稳定,而不是让你继续“冲啊!炒啊!”。



说回H姐置换房子的事,今年到明年上半年信贷宽松情况下,如果要出售郊区的房子,那么就得好好珍惜明年上半年的窗口期。



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400平换100平 市中心YYDS



H姐目前计划放手的四套房,中小面积为主,总共450平左右。



楼龄都不过5年,目前只有一套2020年买的房子,还在贷款。其他都一次性付或者结清。



其中三套房子都收着租金,租金率约4%,但是在郊区这个回报率没啥好骄傲的。



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明年上半年不仅是行情由冷转热的窗口期,而且房产税的脚步越来越近了。



关于房地产税最大的不确定就是征收方式。



但是无论是按面积征税,还是按套数征税,终归有一个规则:



持有房产越多,税率越高。



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一般而言,应对的最好方法就是——



提高房产质量,降低房产数量,降低税率成本。



在广州,相同资金总额下,持有房产数量越少,未来税率越低。



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比方,A花了1000万,虽然只在天河、海珠最多买1-2套房,但因为地段问题,每轮行情涨幅都高。



一收房产税,市中心的房子面积小,可能还免征。



相反,另一边的郊区房子,总数面积大、套数多,一收房产税,就算想把税负转嫁出去,转手和出租也很艰难。



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所以请抓紧调仓,请抓紧优化房产配置!



小花给H姐建议也一样。在房产税落地前,同时遇上这个短暂的货币信贷宽松期窗口,请抓紧机会优化房产配置!



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大家不妨盘点下自己的房产。



第一、规划一直不落地的郊区房,还有收益不高、涨幅极低但交易成本极高的公寓,就要抓紧时间抛出。



第二、尽力置换到天河、海珠等中心地段。同等金额下,尽量压缩持有面积,盯紧地段、稀缺性,转嫁税费成本。



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选择紧地段好、供应稀缺的区域,供需越紧张,流转压力少,持有成本自然低。



把手中的薄弱板块的资产出清,以"两套三套换一套,400平换100平"的方式。



别不舍得,未来你能从市中心的红利、涨幅中获得更多自信。



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“别抠门!”用好中介小哥 

 转手速度是王道 



那么多的房源,如何让自己的房子在窗口期突围而出,卖的更贵更快?



把中介用好是关键。



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首先,摸清实际成交行情,把房源周边2公里以内的所有中介挂一遍。



最重要的是,要多加每个门店的中介微信,这样才你可以监控门店推售你房子的活跃度。



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再次,额外奖励中介小哥,但求房子的曝光度、带看量。



中介在朋友圈多发你房子信息,你就多给中介发红包。



提前向中介透露输出,成交了可多给提成,根据广州房价来说,一般额外的0.2%左右的红包不过分,就万把块。



中介小哥收不收是一回事,但你想早日把房卖掉就别抠。



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第三,给房子适度翻新,留给看房客好印象。



谁都贪新忘旧。记得放盘前,给房屋做适当的保洁和装扮。



100平的房子刷墙、搞卫生、简单更换卫浴破旧设备,费用1w左右,看着钱包整。



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红包加上装修升级,也就1-2万块的投入。



能不能卖贵是一回事,在短暂的楼市行情中,提升转手速度是关键。



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总结



住房不炒,不代表房子不能买了;一朝维稳,房价都不会倒!只要人在,住房需求还在!但别再想随便买套房就能发财!



对于手上有多套组合房产的客户,当然要顾及优化房产配置。



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对于刚需客户而言,选择合适自己才是最重要,先争取上车机会,逐步置换到更优质地段。



最后,记得尽力置换到中心优质地段。盯紧地段、稀缺性,同等金额下,压缩非优质房产。








# 广州
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