首付两万可购买百万楼盘？金科再次踩雷“首付贷”

近年来，监管部门不断加大对信贷资金违规流入楼市的查处，其中“首付贷”这项金融工具更是被命令禁止。

但即便监管力度如何严格，依然有想钻空子的“鱼”。

据《中国科技投资》报道：佛山金科.集美山水在售户型面积建面约85平-120平，价格为7200元/平方米。按最小户型面积来算，购买该房屋最低需支付首付约18万元。

但是在该项目广告宣传中却打出“首付2万元起，买网红滨湖美宅”的口号，记者进一步调查得知，最低2万元买房背后实际是金科引入“首付贷”。

金科·集美山水可做首付分期的方式是，首付款需交一半后，另一部分可做为期1年的分期，前5个月免利息，5个月之后正常先息后本还款。

此外，据金科·集美山水置业顾问透露：

提供贷款的公司是和金科合作很久的科易、衡沣这些第三方金融公司，首付分期需要客户多开几张卡走账，贷款批下来要先转到新的银行卡里，然后再转到支付宝提现，最后用现金的方式在ATM机充到其他人的卡里，这样就可以断掉来源了。

上述置业顾问口中的“科易”即为重庆两江新区科易小额贷款有限公司，科易小贷与金科为同一个大股东，即重庆市金科投资控股（集团）有限责任有限公司。

不仅如此，金科股份同在佛山的金科城项目也推出了相似的首付分期模式，不同的是，金科城可以选择分期1年、3年或8年。

惯犯金科，明知故犯

何为“首付贷”？地产圈的人可能都清楚——房企为了自身高速发展，伙同第三方金融机构给消费者提供的增强购买力的金融工具。

在买房还是稳赚不赔投资的年代，很多人想买房子但是可能连首付都凑不齐，这个时候“首付贷”粉墨登场。于是贷款满天飞，楼市成交量逐年放大，房价飞涨。

有统计显示因为“首付贷”，购房家庭数增长了32倍。尤其是二三四线城市，老百姓多半囊中羞涩，“首付贷”发挥的作用更大。

但金融工具永远是把“双刃剑”。为什么国家将房贷首付比例确定为最低20%，这是因为，20%是房地产按揭业务的风险关键点。

但如果购房者连20%的首付款都不能支付，而通过“首付贷”来激活房地产销售和投资的话，房地产也好、金融也好，可能触发系统性风险。

所以“首付贷”这项金融工具早已被明令禁止。但即便被禁止，金科也敢迈入雷池。早在今年4月份，金科股份旗下商丘金科天湖湾项目曾因“首付贷”违规销售行为，被市民投诉和举报。

而金科天湖湾项目似乎只是冰山一角。据公开媒体报道：去年金科旗下项目出现“首付贷”，是多城市、多项目同时段推行。

比如南宁、济南、许昌、泰安、日照、聊城、德阳、重庆等城市项目均对外宣传可先缴纳部分首付，剩余的分期2-6年缴清，甚至还有项目喊出了首付最低2万起的口号。

值得注意的是，据多个项目置业顾问透露，为购房者提供首付贷的小贷公司为重庆两江新区科易小额贷款有限公司，科易小贷与金科为同一个大股东，即重庆市金科投资控股（集团）有限责任有限公司，主要产品为邻客钱包。

据业内人士分析，某种程度上，“首付贷”给部分投机者提供了炒房机会，开发商是清了库存了，房价却越飙越高，绑架了更多普通消费者的幸福。

但是这种做法增添了系统性风险爆发的不确定性，将整个国民经济裹挟其中，使得监管层不得不一次又一次想尽办法为楼市降温。

回笼资金，以身犯险

实际上，从2020年至今，监管一直强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好长效机制，坚决不把房地产作为短期刺激经济的手段，这个定位一直没有放松。

继监管对银行类机构严管严控后，如今再现多地监管严打小贷资金违规进入房地产，在业内看来，此举释放的监管信号意义重大。

在监管严控的情况下，明知是雷池还敢往里趟的金科，到底又有什么苦衷？在业内人士看来，房企推出首付分期主要是为了促进销售，提高销售业绩。此外，用首付分期的房子，一般都是销量不太好，或者是急于回笼资金。

从山金科集美山水、济南金科城两大项目销售数据来看，确实存在这种可能。根据克而瑞数据，截至5月31日，佛山金科集美山水总供应1672套，成交977套，剩余695套。而济南金科城总供应6184套，仍剩457套未售出。

在监管严控的情况下，金科为何仍要“顶风作案”？或许，对于脚踩“两道红线”急需现金流的金科，明知是雷池但真的已经找不到其他的路。

金科黄红云尝试过向“高周转”要利润，造就了重庆金科集美东方一期、东悦府项目10栋楼的承重柱裂缝与楼栋基础下沉，被当地主管部门约谈。

也尝试过向员工要利润，让华东区员工认购305套房，金额达到4.57亿元，换回舆论的一致声讨，一时负面众多。

此外，这几年间金科股份频频对外提供担保，也引发了市场对金科股份与关联子公司利益输送的质疑，这对于曾经收割股民的黄红云而言，已经是不能再用的伎俩。

更要命的是，金科还被质疑“明股实债”。在2020年4月份，资深财税咨询顾问马靖昊曾发文指出金科股份可能存在“明股实债”的情况。

马靖昊在文章中提到，金科2017年-2019年有息负债规模分别为683亿元、814.1亿元和986.9亿元，有息负债率为42.85%、35.29%、30.69%，呈逐渐下降的趋势，但2018年和2019年少数股东权益分别同比大幅上升461.58%、69.92%。

马靖昊认为有息负债率的下降伴随着少数股东权益的大幅上升，初步判断该公司可能存在明股实债的情况。

刚刚被前妻追讨“分手费”的黄红云，似乎没有办法斩断这一系列乱麻。但是最终选择用“首付贷”来解决问题，这也绝对是饮鸩止渴的方式。对于房企来说，或许能短暂提高销售业绩，尽快实现资金回笼。

但最终将风险转嫁到了购房者身上，实际上是利大于弊的。