开门见山，今天要跟大家说的是楼市迷之存在的公寓。

不知道大家有没有发现，近些年来，佛山的公寓越来越多了，特别是去年，供应创了近6年新高，达到了180万㎡，套数合计37777套。

根据数据显示，截止10月末，佛山的公寓库存，消化完毕需要38个月。

换言之，也就是说，用时3年也卖不完。

但不得不承认，公寓具备了总价低、没什么限制、上车容易等吸引人眼球因素，为什么“去库存”还是如此艰难？

佛山公寓库存，

用时3年都卖不完！

在土地拍卖中，地块的住宅和商业等配比早已明确规定，加上有些项目的商业配比出奇高。

于是，很多开发商为了达到快速去化和利润最大化的目的，给“商”裹上了“住”的外衣，可住可商的商办性质公寓蜂拥而出。

这直接导致的结果就是，供应过剩。

根据佛山中原战略中心数据显示，截止至2021年10月末，佛山公寓库存达到336万㎡。

从这些数据可以看出，虽然库存同9月相比，有所回落，但是整体库存挤压较大，按近一年的销售速度，需要38个月才能消化完毕，去化周期超过了3年。

佛山的公寓，似乎有点难。

当供应多了，求生欲也就体现出来了，特别是在当下，新房住宅市场降价潮不断。

商办公寓要生存，有的，直接开始降价。

部分公寓打折信息

不得不说，看着真的挺便宜的，八九千的单价，总价也30多万起步，诱惑挺大的，上车门槛也是真的低。

但，是“馅饼”还是“陷阱”，这就要另说了。

致命缺点：上车容易，脱手难！

说到公寓，你不能忽视它的缺点：水电同商；不适合家庭居住；

产权40-50年；贷款周期最长也就10年；首付至少也要50%。

并且，你还要做好长期持有的准备。

观看贝壳平台上，商业类的房源挂牌和成交套数对比，你就能发现其中的真相。

在售挂牌的共有6208套，然而已成交仅有577套，转让率不到10%。

我们来看佛山置业高地千灯湖板块的公寓，万达广场，该项目位于金融高新区地铁上盖，目前小区均价12623元/㎡，170套出售，近90天内仅1套成交。

这其中的原因有哪些？

①交易成本高。

交易成本高，也就意味着变现能力不会强，进入二手交易市场，这种尴尬的局面表现就特别明显。

进入二手流通市场，卖方需要承担的税费包括有营业税、个人所得税、增值税、土地增值税。不难想象，各种税费算下来，亦是一笔不小的钱。

②居住感不强。

商业公寓，本质上就是商用办公性质的公寓，因此使用的水电费较高，并且也不通天然气，没有学区；

一梯多户、三梯十几户、没有阳台等，这些都直接影响了居住体验。

公寓不好，为什么还要买？

提到买房，很多数人都会告诉你，能买得起住宅，千万别买公寓，因为买入就是亏损。

那么，公寓并不够好，为什么还要买？公寓真的不能买了吗？

在佛山，归结原因佛房君认为有两点：一是没有房票，二是没钱买不起住宅。

佛山的限购区域，对于买了住宅，已经没有名额的人，想做点投资，于是，没有了房票限制的公寓，自然成为他们的选择。

此外，预算不足、买不起住宅的人，也被面积小、总价低的公寓所吸引。

观看如今的佛山，一套住宅单价动辄2万+、3万+，乃至4万+，需给3成首付。以一套总价200万的房子为例，3成首付至少需要60万，扪心自问，有多少人能一下拿出来这么多钱？

对比之下，总价30-40万的公寓，付个50%的首付，地段还可选择，对不少资金有限的客群来说，吸引力确实不小。

所以，被政策和资金拦在门外的购房者，纷纷流向了公寓市场。

那么，问题来了，还能不能买公寓？该怎么买？

佛房君认为，在当前的环境中，需要谨慎出手，如果手里有闲钱想投资或者因为预算问题，想要买公寓的，可参考以下几点进行选择。

①地铁物业。起码可以解决交通问题，这很关键。

②紧邻CBD城市中心区。

有上班的白领金领群体，为公寓产品提供了源源不断的客源，比如千灯湖板块。

③周边生活环境和氛围较好的。

有一定商业的，可为生活提供配套；加上居住环境、氛围较优的，对城市精英吸引力较强。

你觉得呢？

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