“是天河，就购了”，这句话被很多买家刻进DNA里。
凭房价而论，珠江新城当之无愧是天河第一豪宅区。
如果退而求其次，天河其他豪宅区，那个更值得买呢？有些人说是天河北，有些人说是牛奶厂，众说纷纭。
今天，我们来展开说说天河北和牛奶厂，看看谁更略胜一筹。
时光倒流至2000-2010年，天河北就是广州的标杆。
63层中信广场、30多层写字楼林立、拥有直达深圳&香港和谐号的广州东站等构成了当时广州的高端生活圈。
因此，天河北在过去很长的一段时间都是顶流区位，房价站上了高位，成为楼市中的名门望族。
图源：海航地产
但随着时间的发展，广州的城市中心不断向东迁移，天河北的辉煌悄然谢幕。
与此同时，牛奶厂从一片荒地摇身一变为“天河后花园”的低密宜居生态豪宅。
这里容积率普遍在3.0以下，别墅与高层住宅混搭，居住环境堪称天河一绝。
那么，总价1000万，你选天河北，还是牛奶厂呢？
调控之下，哪里更值得入手？
最直观的对比，就是房价。
由于去年年底合景泰富以51463元/㎡竞得牛奶厂地块，成为天河新地王。
在高地价带动下，今年5月，牛奶厂的二手房报价已经突破了8万/㎡，部分贵的单位，价格已经冲上了10万/㎡。
而受到天河东部多个新盘（天河壹品、天河峯睿、保利天汇、珠江花城）的限价冲击，加上调控的影响，如今大部分项目房价已得到回调，大概比年初贵1万/㎡左右。
数据来源：链家、贝壳
与天河北不同，牛奶厂是少见的市区次新盘集中区域，却并未被二手价指导。
从各盘收楼时间里，我们可以发现，多数项目交楼未满5年。
链家数据显示，最近90天，招商雍华府只成交1套，金地天河公馆、龙湖首开天宸原著、华润天合并没有成交。
可以看出牛奶厂板块现在成交是比较冷清，尽管价格坚挺，但有价无市。
天河北呢？
8月31日，广州首批“被指导”的二手小区，它就占了14个，仅次于珠江新城，江湖地位一目了然。
广州首批96个二手指导价小区涉及的板块分布及数量
区域板块（数量）天河珠江新城(18个)
天河北板块(14个)
泛天河公园板块(11个)
东圃(11个)黄埔老黄埔板块(12个)
科学城(11个)番禺华南板块(8个)海珠赤岗(4个)
沥滘(2个)
琶洲(1个)越秀东风路板块(4个)
多个华阳小学、龙口西小学的标杆盘受指导价限制，其他小区的成交量也受到影响。
但即便如此，随机搜索侨怡苑+天河新作+希尔顿阳光的成交量，近90天成交了4套（信息来源：链家）。
要知道，在未限价之前，天河北可是位列网签前十的二手活跃板块。
由于发展成熟，天河北的报价基本是市场价，目前依然有多个小区房价已达到8万+/㎡。
数据来源：链家、贝壳
天河北与牛奶厂两大板块，都受到调控的影响，但天河北依然有人上车，牛奶厂有价无市。
天河北的优势在于居住成熟度，牛奶厂的优势在于居住想象力。
如今，产业和人口是楼市最坚实的基础。
其一，牛奶厂板块，靠近珠江新城，也位于新黄金三角“金融城—鱼珠—琶洲”的中心位置，接盘侠既多又强。
其二，东进发展势头强劲，各方配套建设及产业资源倾斜，牛奶厂的板块热度得到长期聚焦。
至于牛奶厂的短板，缺乏配套及交通不便，在今年下半年也传来利好。
一方面是，执信中学天河校区和清华附中湾区学校相继开学。
另一方面是，黄云路（悦景路）拓宽工程在开展征地征迁及环评申报工作，有望如期动工（工期2021-2024年）。
与尚需发育周期的板块相比，天河北在广州第二中轴线上，同时拥有“成熟配套+学位”双核配置，是许多鸡娃家长的第一选择。
天河北手握两个天河顶级学位——华阳小学、龙口西小学。
而龙口西小学将打造“一校五区”格局，目前正在建设太阳广场校区（龙口东路西侧、天阳路南侧地块，校区名以实际为准），预计2022年投入使用。
这也意味着，天河北的小区将有小学学位新增。
另外，交通方面，广州地铁11号线预计2022年开通，10号线预计2023年开通，广州东站改造也有望在今年动工。
商业方面，ICC环贸天地已在今年9月29日正式开业，而ycc!天宜（原宜家家居东站店旧）也即将开业。
图源：越秀商投
有人会问：天河北是不是早已成为“昨天黄花”？
如今双减政策影响下，顶级学位的作用正在下降。
不过，天河北与老东山不同，不单只有顶级学位，还有成片的写字楼和商圈，注定了这里不会短时间内被遗忘。
以个盘来说，豪宅盘峻林，楼龄、户型以及物业都很出彩，保值升值能力极佳，当然价格也能买到珠江新城了。
而伊顿18、协和新世界等高端次新房，虽在园林、户型等方面有缺陷，但依然具备不错的保值升值能力，价格在9万/㎡左右。
至于部分楼梯刚需盘，居住舒适度大打折扣，房价升值已渐露疲态。
牛奶厂是不是“楼市裸泳者”？
诚然，合景·臻颐府和合景缦云若在在新房限购下开盘，那么开盘价必定大幅下调，深受影响。
但如你所见，牛奶厂会拥有自主拉升价值的利好（土拍等），与二手房板块主要靠市场波动涨跌不同。
因此，牛奶厂在土拍大涨后确实存在价格泡沫，但未来的价值依然有上升空间。
至于怎么选择，有人注重未来区域的发展，有人则更注重于当下的生活体验，萝卜青菜各有所爱。
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