各位老铁，开篇先抛个问题：从佛山市区向西，禅西板块以哪条路为界？
脑海里想一下，再点开下方空白处查看。
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佛山大道
没错，我们认为它是禅西板块的界限，它还曾被调侃为“佛山贫富分界线”呢（指东西两边配套密度的差异）
当然，随着时代的发展，这种界线的概念会越来越模糊。毕竟没有谁，能永远做中心。
但最近两三年里，一说到禅西板块，大家首先想到南庄+绿岛湖，会选择性忽略张槎。
印象里是在2018年禅西张槎3大品牌楼盘--龙光玖龙湾、融创望江府、中海凤凰熙岸悉数收官后，禅西的大旗就交给了绿岛湖。
▲龙光玖龙湾实拍江景
此后的约3年里，张槎楼市在禅西版图上，跟绿岛湖的名声相去甚远。原因有这么些：
过去几年绿岛湖卖地多，品牌开发商进驻，楼盘较集中，市政规划的配套多；
而张槎卖地少，缺新进的大牌开发商，楼盘相当分散，难形成聚集效应。
过去两三年，张槎热度自然不及绿岛湖。但我们有预感，接下来几年的张槎，在禅西版图上会夺回大旗唱主角。
具体原因，先卖个关子，文末再为大家揭盅。先来盘一盘，张槎当下几在售盘吧。
张槎6盘现状概况
张槎城区在售6盘情况
项目
面积（㎡）
在售价格（万/㎡）
弘阳德商昕悦府
95/113
1.85-2.15
花曼丽舍
95-137
1.65-1.85
东建世纪锦园
93-125
2-2.4
季华正荣府
92/116
1.85-2.05
海伦堡弘阳悦江壹号
94-120㎡
1.75-2.3恒大滨江华府
86-122㎡1.7-1.9
#1
弘阳德商昕悦府
位于张槎主城区，6月首开95/113㎡三四房户型时，带装修价格在1.85~2.1万/㎡，目前基本售罄。
上个月加推2座，是整个小区位置最好的楼栋，价格约1.9-2.15万/㎡，目前还有较多楼层可选。
#2
花曼沁园
项目就在昕悦府南面，隔着二手的星晖盛汇园小区，去年四月首开，当时毛坯售价在1.4x万/㎡起。
如今在售小区里侧楼座，面积为95/109/114㎡三房，120/137㎡四房，预计明年3月毛坯交付，价格约1.6-1.8万/㎡。
#3
东建世纪锦园
项目2019年底首开，当时价格在1.75-2万/㎡。
卖到现在，直接现楼，小区就800多户，你就知道它这一年多的战绩了。目前总体售价在1.95-2.35万/㎡，依旧慢慢出货。
#4
季华正荣府
项目上个月首推11座，2梯4户，面积涵盖92/116㎡带装修三四房，价格在1.7-1.9万/㎡，去化已近9成。
上周加推10座同样的额户型，价格约1.85-2.05万/㎡。
相比之下，其中10座东南向四房比11座贵了约1100元/㎡，其南向三房价格也比11座贵了约450~700元/㎡，大概因为10座不靠路边望园林吧。
#5
海伦堡弘阳悦江壹号
项目四月底首开，推售11座的94/110㎡平层带装修三四房及120㎡毛坯四房，价格区间在2-2.5万/㎡。
价差之所以这么大，是因为有望江和不望江的差别。
不过后续加推2座时，由于紧挨在建的季华二桥，价格最低下探到了1.75万/㎡。当然，也有降价卖的原因。
#6
恒大滨江华府
项目相比上述几个盘，处在相对最偏僻的位置。去年9月首开，声势浩大，价格区间在1.65-1.85万/㎡。
今年传出项目针对全款，价格可以下探到1.4万/㎡以下。如今价格也恢复到1.7-1.9万/㎡了。
谁在买入张槎？
从以上几个盘的分布看，张槎基本上可以分为3个板块：张槎主城区、张槎Tod、滨江板块。
其中，张槎主城区的客群自然以张槎本地新老张槎人+祖庙外溢客群为主，当然还有借助中介引导的外区购买力。
而张槎Tod+滨江板块，除了本地客以外，其他购买力相对丰富。比如下面这些：
01
祖庙+城南
这两个板块都可以借助季华路快速接驳到禅西的张槎，加上年底开通的地铁2号线，串联了城南和张槎。
当然，最重要的，是它们跟张槎季华路沿线的价差比较明显，这是购买力外溢的主要原因。
02
桂城、狮山及少量广州客
部分在桂城工作的刚需，也会借助季华路沿线外溢到张槎。当然，也会通过广佛线接驳2号线前往。
而且部分改善群体，会因为有江景资源外溢到张槎滨江板块。
一部分狮山客外溢到张槎，一方面因为张槎离狮山罗村近，另一方面因为张槎是限购区，相对综合配套更优，尤其滨江板块有江景+教育资源。
也有部分广州客（刚需），会看在将开通的2号线+广佛环线的份上，选择张槎Tod板块，侧重投资多一些。
买张槎的人，还会对比哪些板块？
01
老石湾
老石湾板块内，除了复地公园和光在今年入市，目前没啥新盘入市。
板块内较多旧厂房扎堆，城市面貌相对粗糙，改造起来未必容易，而且等待时间很长。
02
绿岛湖
从张槎过去绿岛湖，要通过季华大桥，尽管一桥之隔，但有部分老铁就认为路程较偏远，但居住环境似乎更优。
之前开发商多，吸引市场目光也多。但其内部配套推进，目前来看还是比较慢，比如最迫切的教育配套，如今不如对岸的张槎滨江板块。
03
城南板块
板块内一手选择较少，二手较多，前几年湾华一手断供，整个板块就泷景一盘独大，去年至今，城南迎来龙光多盘入市，加上最近粤海拾桂府准备上线，城南买家也就近家门口置业。
选择外出置业的买家，也会过桥到佛山新城置业，也有刚需客因为城南价格高，退一步到张槎上车，反正有地铁相连，交通还算便利。
04
城北板块
城北拥有优异的地理位置，东挨千灯湖，南靠祖庙商圈，路面交通发达，未来还有3号线。
因此吸引不少在桂城、广州工作的客群，但城北目前无论是配套资源，还是城市面貌都比较拉胯。
写在最后
上文说，过去这两三年，紧挨市中心的张槎多个板块，热度不及更远的绿岛湖。
根本原因，是张槎值得舆论炒作的点太少、太散。但接下来几年，张槎必然会在禅西唱上主角。
看今年张槎的卖地操作，你就知道了：
5月，旭辉1.22万/㎡拿下东平河畔地块，旭辉东平花园预计今年内入市；
7月，张槎滨江板块卖地，未达保密价不成交；
8月，大华1.42万/㎡拿下张槎TOD旁地块，刷新张槎地价榜；
其中，如果张槎TOD地块在上半年出让，那楼面价一定可以拍出更高。
下半年，张槎还有2块地要卖，而明年还有多块地要出嫁。
张槎的魄力还落在旧改上，看当下多个开发商在张槎的布局，大有拆出新张槎的架势。
可以说，未来几年，张槎将肩负禅城卖地的重任，成为禅城楼市新晋的大粮仓。
随着张槎TOD的三轨推进（地铁 2/4号线、广佛环线），及教育、产业配套的落地，加上江滨资源，这里将会是禅西的发展重心。
未来打破“佛山贫富分界线”的固有印象，也会指日可待吧！
如果接下来，你打算入手即将开通的地铁沿线盘，不妨跟我们对地铁板块有深度研究的主编尚书交流一下吧。
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