8月2日，东莞再次出台调控新政，一时间整个东莞地产圈再次“沸腾”。
高压之下，新政威力正逐渐发酵，有业主转身调价300万元，临莞片区项目则借势造热，或赶在调控收紧前抓紧抢跑.......
1
新政次日，有业主降价300万元
如果说效仿深圳经验，建立二手房指导价，热点楼盘公证摇号、积分排序选房，一级市场控地价、限房价等仍停留在理念阶段，具体执行细则尚待出台。
那么有关增值税免征年限延长至5年、法拍房限购、暂停个体工商户购房等则已处于执行中。
而随着新政威力的逐渐发酵，市场也开始出现变化。
首先便是中介推售房源画风的改变，“不受新政影响”“满五，无增值税”成为房源首当其冲的卖点之一。
“增值税5%，中介费2%，个税1.5%，应该没有人会买没满5年的二手房吧，新房不香吗？”某购房者对此表示道。
朋友圈截图
持有成本的增加，加上“理性”二手房成交指导价的加快建立，市场对于二手房的态度并不乐观。
据诸葛找房显示，当前平台24小时降价房源已超200套，从下调价格的房源分布来看，不乏南城、东城等热点小区。
其中位于厚街的海逸豪庭某套553㎡的别墅更是下调300万元，不过该房源本身总价也已超2000万元。
来源：诸葛找房截图
二手房成交或再售重挫，关于中介迎倒闭潮的讨论也渐起。
不过正如某位中介所表示“这次的政策对二手房影响是挺大，但也没有大家说的关店潮那么惨。
因为过去一段时间其实我们很大部分重心都在新房上，且不限于东莞”，只能说艰难中前行吧，对方继续补充说道。
2
临莞项目借势造热
除了本地市场开始做出反应外，外围临莞区域同样因东莞调控加码而有所行动，只不过画风略有些许不同。
与曾经的“莞九条”“莞六条”一样，隔壁不限购的惠州、增城等地区项目们再次借着本次“莞八条”春风，开始大肆“霸占”东莞人的朋友圈。
不仅趁热新政，在价格差以及地缘因素下，临莞区域一直便活跃于东莞市场。
据中原监测数据显示，随着东莞限购政策步步紧逼，不少外围项目几乎已被东莞客户占领。如广州增城的金众江悦府、敏捷绿湖首府、敏捷东樾府等，东莞客占比高达90%及以上。
邻近东莞的石湾、园洲等莞北片区项目同样吸引一批又一批东莞购房者豪掷重金，房价也水涨船高。
从整个博罗的备案价来看，临莞的石湾、园洲项目在售价格最高，目前范围内在售新盘均价已上涨至1.3万—1.5万元/㎡。
相比之下，博罗其它片区项目单价则依然坚守万元以下的“8字头”。
3
东莞调控政策带来的影响
莞八条是对此前系列调控的继续加码，政治站位高，招招“击中要害”，体现了东莞严控房地产市场的决心前所未有。
那房地产调控新政对东莞未来房市走向会有哪些影响呢？
1. 刚需的幸福时刻到了？
很多人认为调控就是为保刚需，抑制投机性需求，刚需果真可以开森上车了吗？小编看未必。
在房地产界，有一种说法就是，当一个地区房价高于3万时，其实没有所谓的“真刚需”了。如今东莞全市的新房均价为25000元/㎡左右，高于3万的一二手楼盘并不少。
我们就按照当前2.5万/㎡的均价计算，假设某“真刚需客”计划购买100㎡三房，总房款250万，首付款75万，加上税费等就是近80万。真正的刚需客大多数是工薪阶层，能一下子拿出80万的并不多。
即便父母或者兄弟姐妹帮忙出首付，月供达到11000元左右，加上家庭吃穿行，子女养育教育等刚性支出，家庭月收入起码要在3万元以上才能维持家庭基本运转。
家庭月纯收入超过3万（税后）的，就已经不是工薪阶层家庭了，起码是白领阶层了，在东莞月收入过3万的家庭大多数人已经购房了。
所以即便莞八条出台，真正的刚需客依旧很难上车，即便勉强上车，也会极大影响家庭生活质量。由于新房起码限售3年，购房后5年内家庭不能出现任何意外，否则就可能要借钱过日子了。
2. 改善客可以愉快地上车了？
莞八条发布后，东莞房价出现滞涨是肯定的，阶段性小幅度回调也是大概率，但是大降可能性不大。观望许久的改善客貌似可以借机出手了，可事实上，改善客上车阻力重重。
改善客有两种，一种是以旧房换房，一种是留旧房新购房。
未来出台二手房指导价后，二手房出手变现周期必然拉长。即便顺利变现，既然是改善性换房，地段，品质，配套肯定要比旧房要好，那么大概率是热点优质楼盘，价格不会便宜。
如果是购新房，不一定有运气抢得到。考虑到以小换大，以旧换新的时间差，政策变化等潜在不可控风险，不少人会暂缓改善购房的计划。
购置二套房的改善型购房客，购新房没有房票优势（优先无房客），需要运气，不一定买得到。购置二手房，好地段、高品质的首付高，税费高，压力也大。
3. 东莞房价会暴跌？
历经这么多次调控，东莞房市降温不少，但房价依旧“坚挺”。房地产调控的根本目的不是让房价下跌，而是要让房市稳定健康，房价回归合理水平。
城市房价由地方经济发展水平和住房供需状况决定。东莞作为夹在广深之间的新一线城市，区位优势明显，经济发展基础和前景均不错，地少人多的基本面短期内不会改变。
此次莞八条未提及加大土地和商品房供应量，从侧面反映出，现阶段，东莞无法在短期内大规模增加商品住房货源，从而改变供需矛盾，给房市降温。当前，东莞只能通过房地产调控等行政性手段给房市降温，抑制房价过快上涨。
未来，东莞房价出现大幅度下跌（跌幅10%以上）的可能性不大，不过部分区位差，配套资源差的少数片区和楼盘可能会出现阶段性下跌，但对东莞整体房价影响有限。
4. 房市区域分化加剧
在疯狂的房市退潮降温后，各区域的住房真实价值才会显现。未来东莞房市区域分化会加剧，拥有优质教育，商业，文化教育，医疗等配套资源的市中心区的房价继续保持“坚挺”，将是东莞房价最抗跌的区域。
松山湖片区尽管拥有良好的产业发展优势，但其“虚高”的二手房价在东莞二手“指导价”的震慑下，吸引力会明显下降，房价会逐步回归合理水平。
滨海湾新区被寄予厚望，但遇到房产硬核调控，也不会有高光表现，只能保持相对稳定。依靠大量“深圳客”撑起的临深东南片区将可能是东莞房市降温最明显的片区，房价回调，成交量暴跌基本成定局。
其他区域房市进入冷冻期，房价适度下调也是大概率的。
5. 打新热度明显下降
此前，东莞打新热主要是由一二手房价格倒挂造成的，买到即赚到。打新的主力军是“投资客”，真正的改善客占小部分，刚需客几乎没有。
举例，万象府这类超级热盘，你觉得会有多少真正第一次购房的刚需客去抢购？如今东莞的房地产调控政策几乎无死角，限制了投机性购房客进场后，潜在的热盘打新客户至少减少一大半。
房票金贵，资金审核严格，变现周期拉长，变现获利有限，大多数投机客会主动退出打新。
6. 二手市场进入冷冻期
二手指导价对二手房市场是致命打击，业主不愿意按“指导价”出售，能撑住的会留着不卖。当然也有部分撑不住的，出售套现，但是当下接盘侠很难找，毕竟首付、税费高，真正的刚需客会倾向于购买新房。
因此二手房市场将会全面进入冷冻期，成交量会明显下降。不过市中心区的优质楼盘，尤其莞城等学区房片区的二手房影响相对较小，短时间内二手实际成交价依旧会保持相对高位。
7. 房地产中介关门潮会到来
此前，房地产中介的主要收入靠二手房交易和一手房转介绍拿佣金，在二手房交易量极度萎缩，新房采用摇号和积分排序购买后，中介的业务量会大大减少。不少现金流紧张的中介无法抗住压力，选择关门是必然的。
琼公网安备 46010802000728号