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[转载] 全面放开后,明年房价要上涨?开发商又在幻想“涨价去库存”了

这个是认证
轩辕之箭 楼主
2022-12-09 15:00 广东 1003795
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最近这几天,恒大许“跳楼”的闹剧,看得人目瞪口呆。说实话,铁锤对这些都不太关心。但有一件非常重要的事吸引了铁锤的注意力:12月2日,许特意出席保交楼专题会议(也有人说他是为了拍视频而开会),这些都不重要,重要的是他在会上的发言,又一次打了自己的脸:明明在大年初三,他信誓旦旦宣布今年全年的保交楼目标是7000万平,60万套,并网络立下“军令状”,可到了年底,这个目标就拦腰砍半了,变成了交房30万套。

铁锤不禁深思,数十万家庭翘首以盼的交房大事,原来在许老板这里竟成了,随用随变的数字——喊口号时,为了足够响亮,可以随便夸下海口;实际做事时,做不到也没关系,直接把目标腰斩下调就是了。

有朋友可能会说,定目标而已,别太认真。好吧,既然你们房子没交付的人,都愿意选择相信,都不介意继续等下去,那我就不多说什么了,确实是我狗拿耗子多管闲事了。

我们书归正传。过去这一个多月,国家三次下场救市,共射出了三支箭助力房企融资,拢共给房地产行业注入了超2.8万亿资金。其中最值得一提的是,重新开放了叫停了12年的房企股权融资渠道,这意味着国家应允开发商可以在股市融资,用股民的钱去自救。足可见救房地产的决心之大。

不到一个月的时间,金融端“三箭齐发”。这套组合拳打下来,已经充分说明了国家不会放弃房地产这个“亲儿子”。

铁锤不止一次说过,开发商要想活得更好,走得更长远,需要摆正心态,不能总指望国家输血。禁用的融资渠道可以重新打开,但销售市场丢失的信心,很难再找回来。

所以当务之急,聪明的开发商应该趁着国家帮自己回血的功夫,全力以赴降价甩卖,拉动回款——多多储备脂肪,以更好地应对房地产“寒冬”。

然而现实却非常令人失望,铁锤不想看到的一幕重现了——刚过了两天好日子,有些开发商就又飘了,觉得自己又行了:房企卖房画风突变,又开始盘算着涨价卖房了。

一句话概括就是,“三箭齐发”合力推动房企融资刚落地不久,开发商刚刚获得银行巨额授信,有房企就又想利用这次利好,制造涨价的氛围来“去库存”。

在深圳,时代财经报道,有多家楼盘取消折扣,销售都在劝客户抓紧提预算,早日下定,免得夜长梦多。

在安徽六安,有5家楼盘宣布,从12月1日起“全面涨价”,一夜之间,开发商的置业顾问又变得扯高气扬起来。有网友吐槽,某项目的业务员,前一天还热情似火,有问必答,第二天再找他询问房源相关情况时,对方就牛气起来了,上来就说“优惠收回,房源热销”。搞得买房人,好感全无。

在南京,有些项目的职业顾问,也忙着在朋友圈刷屏“12月起,优惠全面收回”的海报,营造紧张的气氛。

在青岛、成都、武汉、沈阳、济南、广州、天津等地,同样出现了类似的情况:开发商扎堆宣布收回优惠,即将全面涨价。

对此,有专业人士是这样解释的:开发商越是打折,越容易传递消极信号,对买家的预期造成冲击。尤其是一些开盘折扣力度很大,现在适当回收一些折扣,反而能够提振市场信心。再加上现在市场基本面利好接连不断,开发商钱已到位,自然底气也就来了,所以取消优惠也是情理之中。

铁锤对此不敢苟同。这套逻辑在过去市场正常的时候,或许行得通。但是当下,房企销售本来就大幅下滑,回款没有保障,再加上老百姓普遍对买房的兴趣不高,爱储蓄超过爱消费。开发商还敢玩这种老把戏,最终只会搬起石头砸自己的脚,只会把大好机会拱手让给业内同行。

另外,市场稍有利好,开发商就喜欢“涨价”,恰恰也揭露了地产行业是最具表演性的行业——搁在两三年前,这种老把戏兴许还有用,放在现在只会贻笑大方,市场都跌成什么样了,难道他们心里没数吗?

重点需要说明的是,最近有不少人,开始拿“放开”说事。这些人大致的观点是:疫情放开后,经济会快速增长,各行各业也会快速恢复,房地产作为最能吸纳资金的行业,接下来会承接大量资金,这会助推楼市快速回暖,房价也会迎来新一轮上涨。

有人之所以会觉得放开大势已定,主要是最近一段时间,确实有不少城市优化了防疫措施:根据公开消息,目前全国有超过14个大城市调整了防疫措施。即取消了无休止的核酸检测,也放宽了隔离封控。其中最值得一提的是广州、北京相继宣布“允许阳性人员居家隔离自愈”,这可谓是迈出了放开疫情封控的一大步。

事实上,很多城市不仅内部放开了管控,而且还放宽了跨省流动限制。目前有海口、三亚、杭州、山东省等多个省市为跨省市流动“松绑”,落地检由强制改为愿检尽检、自愿检测。

一句话,就目前的形势来看,“防疫优化”已经成为了一股洪流。当然也有不少人,称之为“全面放开”。

事实真的如此吗?楼市利好接连不断,叠加疫情防控迎来拐点,明年房地产真的会快速回暖,房价真的会再次上涨吗?

首先,不可否认,11月以来,房企确实收到了国家发放的融资“大礼包”,但仅限于优质开发商——符合第二支箭、第三支箭融资条件的开发商,寥寥无几。

同时我们也要明白,国家重新开放融资渠道,不是白白给开发商送钱,也不一定真能救得了开发商,这些钱的用途是“保交楼,稳民生”。这点铁锤在此前的文章中已经说过很多遍了,今天不再过多赘述;

其次,基于各地发布的防疫新政策来看,其实并不是马上要放开,只是在优化,只是定下了放松的基调,根本目的是减少老百姓的麻烦。

疫情三年,民生多艰,核酸天天做,工作受影响,有些地区一封就是好几个月,再加上一些地区的层层加码,大家有苦难言。

对防疫有成见,自然内心就会期盼早日放开。实际上,很多人把这两年赚不到钱的责任,也甩锅到疫情的头上了。在铁锤看来,虽然我们有万般不快,但也要清醒地意识到,目前确实没有达到彻底放开的条件。所以目前根本就不存在“全面放开后房价上涨”的因果关系。

再者,即使放开,铁锤也不认为短期经济会快速恢复,更不存在经济狂飙发展,拉动楼市回暖的情况。这一点参照欧美等发达国家即可,美国早就躺平了,但大规模的经济刺激,并未见效,相反还搞出了高通胀,经济一直在萎缩。

英国也全面放开了,经济正在步入长期衰退,英央行预计,从今年第三季度起将开启长达2年的衰退期。德国、日本、韩国,皆如此,经济并没有因为疫情放开而变好。

第四,讨论楼市会不会复苏,房价会不会上涨,其实还是要围绕市场基本面来说。用一句话概括就是:人口、经济、供求等基本面决定了,未来房价整体下滑的概率要大于上调,即便是优势全占的头部城市,房价上涨的空间也十分狭窄。

人口:没啥好说的,车轱辘话已经说了很多遍了。如果实事求是,2022年铁定是人口负增长。人口负增长的影响显然是不能轻描淡写略过的,纵观全球很多国家,其实都没能打破“人口负增长后,房地产开始萎缩”的魔咒。

我们国家也概莫能外,尤其是98年房改以来,其实房地产一直都在吃人口红利,尤其是超大、特大城市,高房价靠的就是源源不断的外来人口在支撑。

经济:今年5.5%的目标,很难完成。上月中旬,财信研究院宏观团队发布报告,预计四季度GDP增长4%左右,全年约增长3.3%。其中明确,今年投资端的格局大概是:基建制造业支撑、房地产继续拖累。

至于拖累到底有多严重,很多人并不知道,国家统计局公布的数据显示,1-10月份,房地产投资同比-8.8%。换言之,房地产对经济已经由过去的“拉动”转为“负担”了。这实际上已经颠覆了很多人对房地产的传统认知了。

供求:根据易居研究院的数据,我国在2020年初住房就步入“供大于求”阶段了。目前只有极少数城市由于分配不均,所以还存在供不应求的情况,但这个基本面对楼市的支撑,其实也大不如前了。比如北上广深杭这5个城市,由于过去两年新房去化情况不明朗,实际上目前的库存积压也比较严重。克而瑞数据显示,2022年9月底,北京的去化周期有23.4个月。

一线城市已然如此,何况其它人口流出、产业单一、经济萎缩更严重的中小城市。

事实上,对楼市起决定性影响的是老百姓当下的态度和手中的钱袋子。现在不管是国家急救,还是开发商自救,其实都是暂时的。真正能救开发商、救市场的,只有大家都拼命买房。这一天不到来,房地产就不可能有起色。

渴望老百姓蜂拥进场买房接盘,显然是不现实的,因为老百姓兜里没钱。疫情三年,有太多的行业受到冲击,裁员潮、失业潮、降薪潮高发,很多行业甚至全军覆没。旅游、餐饮、房地产、教培、外贸等,受波及最严重。

至于何时会结束,谁也不知道,没法预测,因为不仅涉及国内的情况,还要考虑全球大环境。即便后期疫情好转,各地有序放开,也不意味着经济在短期就能迎来复苏。楼市更是如此,不仅受宏观经济影响,还受人口下滑、购买力锐减、供应整体过剩等制约。尤其是全国为数众多的三四线及更低能级的城市,人口流失、产业空心、购买力断层等,决定了未来的房价大概率会继续调整,跌成白菜价,也不稀奇。

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