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[转载] 置业逻辑改变,在上海版图里找到一个正确答案

这个是认证
轩辕之箭 楼主
2022-12-08 18:00 广东 782821
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近两年来,上海楼市100% 认筹是主旋律,特别是中环以内,几乎开一个售完一个。

即便少数认筹不理想,但在大热的市场环境下,剩余房源消化得也很快,但上海也有不少楼盘,卖了很久仍剩不少房源。

松江:泗泾绿中海

泗泾板块的房子其实一点都不难卖,甚至可以说是近些年松江卖得最好的板块之一。

2021年初,9号公馆二期推出296套房共收到1465组认购,认购率高达495%;紧随其后的金地西郊风华虽然未触发积分,但是82套房源仍旧收到95组认购,认购率为116%;2021年4月份,泗水和鸣推出128套收官房源,174组认购,拿下了泗泾最高的68分入围分。

今年入市的同济晶萃虽然没有太多惊喜,不过两次推盘均也触发了积分,分别为58、47.76分。

然而,百密总有一疏。位于松江区沪松公路旁的泗泾绿中海就是其中的“疏漏”。

虽然,项目建筑早已结构封顶,均价也低于同区域的其他新楼盘,且售楼处声称“买房就送精装修”。然而,据网友爆料,该项目于今年6月份入市,首次开盘认购率不足1成 。

销售的冷清从数据端可见一斑。12月1日,小凤凰从上海网上房地产查询发现, 泗泾绿中海只卖出了住宅房源50套,可售房源还有403套,去化刚过1成 ,其销售情况基本上在上海第二批集中供应楼盘中处于垫底位置。

其实,绿中海表现不佳主要还是项目自身不足外加周边短板太多导致。小区距离地铁站约3公里,周边配套弱,门口还有松江五金城、钢材城以及商贸批发市场及各种工厂。

而项目本身,该盘为3梯6户格局,户型设计也较为奇特,并且社区容积率高,最让人诟病的还有项目的塔楼设计,远远望去,项目与周边的环境显得格格不入,再从近看,这样的外立面和复古的设计完全不符合现代人的审美,直接劝退了不少购房者。

即便项目均价仅为4.4万/平,远低于板块内新房,但依然无人问津。据悉,项目开发商为上海大得同置业有限公司(台湾宝路集团),早些年在上海开发过金山高尔夫社区、长宁汤泉国际大厦、徐泾绿中海明苑和赵巷绿中海雅庭等。

奉贤:中海戈雅园

中海戈雅园,项目从2018年首开至今,依然还在卖。无论是上海楼市经历“横盘期”还是“火热期”,该盘的表现始终如一:卖不动。也许在很长一段时间内,我们还是会见到中海戈雅园依然在售,毕竟项目可售住宅还剩余260套。

按照目前的去化速度来讲,47个月卖了654套房源,平均每个月售出约14套,那么260套房源,怎么也要18个月才卖完。

与泗泾绿中海不同的,中海戈雅园的产品是没有问题的,甚至可以说是板块内的品质天花板,那为什么还卖不动呢?

这要从项目的区位与自身的定位说起。中海戈雅园项目位于奉贤奉城,虽然奉城是早前奉贤区的中心,学校、医院都有,但是除了镇上有一些沿街配套外,并没有太多能够体现高规格的配套,乡村气息相当浓厚,更像是个十八线的小镇。

因为房价低,奉城吸引了不少地缘性客户和投资客户来此投资置业,此前更因为临港楼市火热有过短暂的需求外溢。

而今,临港楼市供应充足,楼市降温明显,奉城的定位就稍显尴尬了。

另外,于购房者来讲,买在奉城,无非就是图总价能便宜点,最好230万以内,即便有过贷款记录,首付照样可以5成。

但是,中海戈雅园总价都超过230万,首付就需要7成,所以这也劝退了不少手头预算不多的客户。

嘉定:春申阳光

没想到嘉定还有滞销的项目吧,春申阳光位于嘉定朱行,算是大徐行板块,对于现在来说徐行有着嘉闵线的加持,也是个嘉定比较火的板块。

但春申阳光却不在徐行中心,而是在浏河边上,紧挨着陆渡检查站,过一条马陆就到江苏太仓了,距离嘉定北地铁站约12公里,没有任何地段优势,配套也全靠太仓,注定是一个落寞的项目。

今年年初,项目认购期间,开发商推出了一系列优惠进行促销,比如房款抵用券,洋房5万元、别墅10万元,认购可参与砸金蛋赢家电等活动,但收效甚微。

来自项目官微显示,项目因登记认购期间认购客户数量较少,取消摇号。

国庆期间,春申阳光推出专属5重礼,购房享98折优惠、2万元车位抵用券、洋房5千家电礼、别墅2万装修礼;而在刚刚过去的和11月期间,春申阳光更是推出一口价房源,个别房源最高优惠26万。

12月2日,小凤凰从上海网上房地产查询发现,春申阳光259套房源只卖出了22套,可售房源还有237套,开盘迄今11个月时间,网签去化率8%,平均每个月卖出2套房,其中10月、11月各网签4套、3套。

金山:水尚华庭

提起金山,就是一个字远,而且至今也没有交通利好。

朱泾,这个原金山县政府所在地,当搬迁至金山新城外,朱泾的发展就相当于停滞了,目前交通以朱泾汽车站内的公交为主,这里也是朱泾的最大交通枢纽。至于轨交,短时间或者说至少5年内就别想了,毕竟它的发展动力已明显不足了。

虽然朱泾交通、环境、发展都不大占优势,但是新房房价却一骑千里,今年9月份,第三轮集中供地,新金山投资&中国能建约16亿元竞得金山区朱泾镇JSS2-0201单元B06a-01、B06b-01地块,房地联动价3.2万/㎡。

水尚华庭就位于金山朱泾,于2021年9月份开盘,推出550套房源,售价3.19万/㎡。上海网上房地产显示,项目550套房源,只卖出了86套,可售房源还有464套,开盘迄今14个月时间,网签去化率15.6%,平均每个月卖出6套房。

崇明:十里江湾

十里江湾位于崇明区城桥镇,城桥镇虽然拥有万达广场、新华医院崇明分院等配套,生活氛围浓厚,但交通是目前一大劣势,毕竟这里短期内不会有轨交的规划,即便以后会有沪渝蓉沿江高铁,但是每天坐高铁去市区上班也不现实。另外这里距离长江大桥也比较远,S7沪崇高速三期还尚未建设,何时通车还是未知数。

大家都知道金山新城和崇明新城曾经也是上海七大新城之一,不过随着五个新城规划的出炉,崇明新城的概念已经鲜有人提及,而即便是崇明本地客群,拥有一张宝贵的房票,也不排除会把购房机会放在上海的主城区。

十里江湾的品质确实不错,但周边还有许多竞品楼盘,比如保利明玥潮升、金融街金悦府。

根据公开资料,十里江湾为容积率低至1.15的低密墅区,均价为28500元/㎡,主力户型为75-150㎡洋房&联排。

上海网上房地产显示,项目于2019年12月28日首开,至今共推出1226套房源,卖出了727套,可售房源还有499套,3年时间,去化率59%,平均每个月卖出20套房。

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