文丨秦佳丽
编辑丨李壮
近期多个城市土拍市场释放积极信号，不仅传统房企积极参与，还有新面孔参与。整体看，百强房企拿地力度同比增加三成。
近期多地第一批次首轮集中土拍落幕，整体表现积极。特别是土拍限价取消、恢复“价高者得”的杭州、成都、合肥等热点城市，频现高溢价夺地盛况。据中指院等机构数据，1~2月百强房企拿地总额1577亿元，同比大幅增长30.6%，华润置地、中建壹品、招商蛇口等央国企保持拿地高位。与此同时，以滨江集团为代表的区域民企拿地热情回升。
有业内观点认为，目前土拍限价取消等政策组合拳效应正在显现，“国央企+地方城投平台+区域龙头民企”的土地市场格局短期不会改变，预计土地市场整体热度将在去年的基础上有所回升，可对核心一二线城市仍然保持较高期待。
开年土拍热
热门城市频现高溢价拿地
热门城市房企再现抢地盛况。 3月14日至15日，上海开启2024年第一批次首轮集中土拍，5宗挂牌地块吸引超过20家房企参拍，最终成交总金额134亿元。 其间5宗地块中4宗触及摇号，溢价率达9.07%，整体溢价率创下2021年集中供地以来新高。
其中，位于闵行区的古美北社区地块成为大热地块，最终华发&中铁置业联合体从保利发展、招商蛇口、中海地产、华润置地等10余家竞拍房企中胜出，以34.71亿元成交价格斩获该宗地块，成交楼面价55066元/平方米，溢价率10%。
作为目前为数不多延续土拍限价的城市，上海该轮土拍仍以“竞地价+竞品质+摇号”方式出让，限价措施下土地市场热度依然高涨。 相比之下，已落地“价高者得”的苏州、成都、合肥等城市，土拍溢价率一路攀升。
就在3月13日，苏州进行了2024年首批次住宅用地出让，其中绿城以8.28亿元价格竞得狮山地块，溢价率达42.05%，成交楼面价45454元/平方米也刷新狮山板块纪录； 同在3月份完成今年首场土拍的还有成都，其间中铁建以9.31亿元拿下锦江区柳江街林家坝TOD片区地块，溢价率达31.76%； 在今年2月的合肥土拍市场，招商蛇口斥资12.9亿元摘得滨科城BK202401号地块，溢价率达54.15%。
多城现高溢价地块背后，房企拿地热情明显回升。 中指研究院发布的1-2月房企拿地百强榜单显示，今年前2月，TOP100企业拿地总金额为1577亿元，同比大幅增长30.6%。 其间土地市场溢价率也在上升，据诸葛数据研究中心监测数据，今年2月，全国主要地级市土拍溢价率为5.88%，环比上升2.2个百分点； 流拍率环比小幅回落0.12个百分点至14.49%。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向本刊表示，今年土地市场热度的确有所提升，不过当前仍处于缓慢修复阶段。 结合2024年以来多地延续“不限地价”、供地质量提升，以及房贷利率大幅度下调等宏观积极信号，房企补仓情绪回升亦在预期之内。
镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊表示，近期部分热门城市土拍热度上升的重要原因，还在于主管部门“少量多批次”的供地策略： “一方面，最近很多地块比较优质，具备区位优势； 另一方面，与以往大批量的集中供地相比，最近‘少量多批次’的供地模式能够降低流拍率。 ”
本刊了解到，今年北京、上海等一线城市土地出让金额较高，抬高了拿地总额。 譬如，1~2月仅北京土拍市场收金便超过320亿元。 与此同时，虽然今年热门城市首轮土拍供应数量不多，但地块质量较高，比如，北京第一轮拟供地清单中，9宗位于中心城区，包括海淀翠湖、大兴西红门等热门地块； 近期上海土拍中，10余家企业争抢的古美北社区地块位于上海的置业热地闵行区域，同区域的莘庄地块去年便受到28家房企角逐，房企愿为优质地块买单。
热门地块房企竞价盛况再现的背后，供需两端政策持续发力为房企拿地提供了信心。 2023年年底多地宣布取消土地最高限价以来，昔日22个实行集中供地的城市中，目前大多数已恢复“价高者得”。 叠加购房成本下降、“白名单”加速落地等政策组合拳，对土拍市场的活跃产生了积极作用。
民企拿地热情初步回升
“新势力”亮相土拍市场
目前房企土地投资步入复苏通道，从拿地企业来看，具备资金优势的央国企仍然保持拿地高位。 据中指院数据，今年1~2月，华润置地、中建壹品、招商蛇口分别以444亿元、412亿元、159亿元的全口径新增货值规模位居行业TOP3，规模合计1015亿元，较去年同期TOP3阵营合计新增货值增长157%。
在央国企担当拿地主力的同时，民营房企拿地积极性也在上升。 据中指院数据，今年1~2月，以滨江集团、富德地产、西房集团、建杭置业、湖南运达等10余家民营房企新增货值规模入围百强榜单。 其中，滨江集团前2月的全口径新增货值141亿元，较去年同期增长135%。
上述民企区域化色彩浓厚，其中长三角区域民企投资颇为积极。 比如，2月底，杭州市区完成2024年第一批住宅用地出让，7宗地块吸引了10余家房企抢地，最终均被本土企业包揽，共计成交金额111.62亿元。 该批次地块中5宗由民企竞得，包括滨江集团、兴耀地产、海威置业、西湖房地产等，合计拿地金额达到76亿元，占比近七成。
这批民企很大程度上延续本土化战略。 其中，“杭州一哥”滨江集团持续加仓大本营。 除了近日在杭州龙年首场土拍中斥资24.4亿元拿下最热上城区城东新城单元SC080201-55地块，2023年滨江集团斥资501.2亿元在杭州斩获27宗地块，以去年杭州1780亿元的宅地成交总额测算，杭州近三成地块由滨江集团斩获。
行业新势力也在搅动土拍市场。 3月15日，北京顺义新城两宗地块迎来鏖战，顺义区新城23街区空港六期项目吸引37家企业争夺。 在一众强势央国企参拍名单中，新面孔贝好家置业引人关注，其最终控股股东实为国内头部中介平台贝壳找房——2023年，贝壳宣布战略布局调整为“一体三翼”，贝好家与惠居、整装并列成为三翼，标榜要以“海量交易数据优势”进入房地产开发。 此次贝好家第一次公开现身土拍市场，虽然目标地块最终被北京建工以11.67亿元成交价格夺走，但也传递出贝壳试水拿地开发的信号。
张宏伟表示，目前以杭州为代表的部分城市民企拿地比较积极，其实与区域市场特点密切相关： “在杭州市场，滨江集团是龙头企业，深耕本土市场，作为一家千亿级企业，滨江集团70%-80%的销售额都来自杭州，因此几乎每次土地出让都会进行必要的补仓。 苏州也是类似，近期绿城以超过40%的溢价率在当地拿地。 ”
在关荣雪看来，近期杭州土地市场由本土民企占据主导地位是基于多方面的因素，即浙江本土民企基数大，杭州本土民营房企活跃，具备比拼拿地的资金实力。 与此同时，本土房企了解当地市场及投资环境，具备明显的经验优势。
多城发布新一轮集中供地计划
核心一二线城市值得期待
作为奠定未来房地产销售格局的基础，近期上海、杭州等地相继发布新一轮集中供地计划。 本刊了解到，与首轮集中供应相比，部分城市增加供应数量，优质地块供应量也占比较大。
比如，3月15日杭州市规划和自然资源局发布2024年第三批住宅用地挂牌公告，当地计划于4月份交易的8宗地块起始总价共计167.09亿元，其中出让起始价最高的地块位于拱墅区运河新城，土地面积8.29万平方米，起始价格达38亿元。
部分城市还计划调整建设标准。 3月15日，上海市土地交易市场发布今年集中供地首批第二轮出让6宗地块的公告，出让文件对中小套型住宅设计建设标准进行了调整，包括多层住宅建筑面积由此前不大于90平方米调整为不大于100平方米； 高层住宅建筑面积由此前标准为不大于100平方米调整为不大于120平方米等。
不过，核心城市优质地块维持热度的同时，目前整体土地市场仍然延续分化情形。 一方面，近期以杭州、合肥等城市热门地块刷新板块楼面价、溢价率高达54%； 另一方面，重庆、南京、佛山、绍兴等地土拍多见底价成交。
值得一提的是，土拍市场的回温依赖地产整体行情背后，近期房地产市场投资形势已出现改善。 国家统计局数据显示，今年前两个月，全国房地产开发投资同比下降了9%，降幅比上年全年收窄了0.6个百分点，系降幅扩大近一年后首次收窄。 与此同时，二手房市场已先于新房处于复苏通道，据中指院监测，2月份25个代表城市二手房累计成交套数同比增长34.3%。
在关荣雪看来，今年“国央企+地方城投平台+区域龙头民企”的土地市场格局不会改变。 预计今年土地市场整体热度将在去年的基础上有所回升，可对核心一二线城市仍然保持较高期待，核心城市的综合表现仍处于领先地位。
（文中提及个股仅做举例分析，不做投资建议。）
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