二手交易中，卖方患精神疾病，合同还有效吗？

Part 1 风险案例

案例概述

张某作为买方委托某中介公司购买李某名下的房屋，双方签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋的成交价格210万，合同签订当日支付2万定金。合同签订后卖方李某拒绝履行合同义务，表示自己有精神病，签订合同时自己正处于精神疾病的发病期，买卖合同无效。

买方张某因此向人民法院提起诉讼，要求确认双方的买卖合同有效，并主张李某承担赔偿责任30万。

【裁判思路】

1.李某属于限制民事行为能力人：针对被告李某主张自己签约当时处于精神疾病的发病期，法院委托鉴定机构对李某的精神状况进行鉴定，鉴定机构出的《法医学鉴定意见书》中载明：李某患有精神分裂症，在签订合同时处于疾病期，评定为限制民事行为能力人。并且李某的监护人明确表示拒绝追认，因此法院最终认定合同无效。

2.李某需承担损失赔偿责任:李某对该合同被确认无效具有相应的责任，在该合同签订后，原告张某因信赖该合同的效力，积极履行合同规定的义务，其合法权益应当受到保障。因此，李某作为过错方应当对此承担损失赔偿责任。法院最终认定李某赔偿张某经济损失20万元并返还已支付的定金2万元。

Part 2风险防范及应对

【事前防范】

签约前，中介方应当从年龄、行为表现等方面判定买卖双方是否具备相应的民事行为能力，如中介方有疑虑，建议与其家人取得联系，确认其行为能力。

【事后应对】

如何认定当事人的民事行为能力？

合同履行阶段，合同当事人主张自己患有精神疾病且其监护人拒绝追认房屋买卖合同效力的，中介方可以协助合同交易一方，要求对方提供人民法院认定当事人属于限制/无民事行为能力人的生效法律文书，若对方无法提供且无其他有效证据证明当事人的民事行为能力的，中介方应当建议交易方通过诉讼程序确认合同效力。

司法机关通常会委托鉴定机构对当事人的精神状况进行鉴定，以确定当事人签约时是否满足行为能力的条件，从而确认合同是否有效，以及是否需要承担相应赔偿责任。

交易方及中介方需承担什么责任？

交易一方明确知道缔约对方属于限制/无民事行为能力人的，当合同被确认无效时，交易一方通常被认定具有一定过错，承担相应责任；若中介方明确知道合同一方当事人属于限制/无民事行为能力人而故意隐瞒相关情况的，将可能面临行政处罚，同时因为服务瑕疵，更可能被交易当事人索赔。

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