南海区桂城街道，是佛山人置业偏爱之选，也是不少广州人西进佛山，遴选房子的首站。
然而，这片置业热土三大板块的房价，也快让人高攀不起了。
新房市场不用多说，低于2.5万/平的项目基本绝迹，3万+遍地都是，顶豪直接干到7万/平，最高者加上各种额外费用要去到8万/平，劝退不少余额不足的买家。
然而，吓人的还有二手房。
千灯湖优质二手普遍4-5万/平，三山二手3万/平，把不少人的选择挤到2万+的平洲。
如果钱刚好只够上车平洲，但又适应不了平洲目前的环境或者对平洲的期望不高，那就不好意思，桂城已经没有门槛能让你入场了。
如今的桂城就是这么残酷。
在淘房志看来，下半年市场渐渐冷却，桂城整体价格没有再走上去，个别新盘放出优惠折扣，二手价格“哑火”，个别降价出售，对于真正要买房的人而言，是时候适当淘点笋盘了。
市场基准线3万 3大价格梯队
目前，“均价3万”已成为桂城市场基准线。
一方面，整个桂城大部分新盘基本都去到3万+。
另一方面，千灯湖优质二手4万/平起步，像地铁金融城、万达华府等高性价比的二手盘也来到3万+；
三山保利诺丁山、保利西雅图已经来到3万/平；平洲二手大多楼龄较高，二手性价比不高，市场欢迎程度低。
综合来看，符合市场预期需求的房源价格，其实已经来到了3万+。
分区域来看，价格变动也是非常明显的，特别是三山和平洲。
去年市场还未起势前，这两兄弟其实都是2万+。其中最高者不过是平洲的越秀星汇瀚府，这位兄贵彼时奋力卖上3万/平，但市场反映却没多大。
如今，以千灯湖为代表，3大板块入手门槛不断提高，形成了3大价格阶梯：
第一梯队：金字塔尖的千灯湖板块，价格在3万-7万元/㎡；
第二梯队：打临广+产业概念的三山新城板块，价格在3-5万/㎡；
第三梯队：高性价比的平洲板块，价格在2.5-4.2万/㎡。
下面，我们来梳理一下各个板块的购买逻辑，以及个别重点新盘的点评。
千灯湖
盯着千灯湖新盘目前的价格，不禁让人陷入沉思，这已非普通打工人可以买得到的了。
注：为方便统计，已将保利和悦滨江、万科金域蓝湾等盘纳入千灯湖板块
买得起保利天悦、保利和悦滨江的大佬，可关注产品本身、户型朝向、楼层高低等。
其中，保利天悦目前的价格是6-7万/平，据闻后面计划推的285-320平的大平层，吹风要去到8-9万/平，可能又要再次打破佛山天花板了。
保利和悦滨江主打大平层，周边优越的环境以及引入华东师大教育资源的公立海怡五小，是不少业主买入的主要理由。
碧桂园灯湖盛世，首批货量比较少，户型涵盖90-120平，偏刚需，后期会有大户型，离地铁广佛线金融高新区站直线大概二三百米，通勤广州极其方便，周边商业体丰富。
不过，由于项目是回迁房，介意这一点的朋友可以再酌情考虑。
时代爱车小镇，下半年市场还未冷却下来时，价格要3.1万/平，目前放出折扣，2.7万/平可入。
值得一提的是，旁边有个2.5万/平且站岗n年的二手盘——万科金色城市。理由嘛，大概是“交通不好、千灯湖边缘“之类的。
桂南星晴公馆，优缺点都比较明显。地铁以及教育、商业等配套全都有，但就不幸在其本身是一座产权缩水十几年的单体楼……
万科金域蓝湾二期，曾经有段时间号称“桂城每卖出2套，就有1套属于它”。
该盘比较偏向刚需，周边面貌有待改善，需要整个石肯片区推进旧改，最大亮点是4号线季华东路站就在附近。
掏心窝子来说，其实千灯湖的改善盘基本没多大毛病，刚需盘则特别需要注意一点，最好买地铁盘，距离地铁超1公里的刚需盘真的太容易被套牢了。
三山新城
产业、配套都还没完全起来的三山新城，未来几年肯定会横盘，或许现在是买入的最佳时期。
不过，如果考虑买入二手，则需要谨慎考虑。
自住角度，三山的医疗、商业配套还没建成，生活还没那么便捷；投资角度，此前二手盘已经涨过一轮，到达3万/平的桂城基准线，进入横盘阶段后，楼龄会越来越高。
新盘方面，此前我们对于所有盘都实地看过，认为排序如下：
中海文锦国际>保利华侨城云禧=万科军区农场二期项目>万科天空之城>中交泷湾云城>龙光玖里江湾。
中海文锦国际，是地铁4号线、11号线交汇处，通荔湾、广州南站都非常方便，区位条件算三山最好的，而且风景也很不错，在一个河心小岛上。
交通+改善基本都有，自住偏舒适，而且未来不愁有广州客接盘。
保利华侨城云禧，前些天我们实地看过，园林、会所等社区配套已基本建成，是看得到的。
此外，我们认为保利华侨城云禧的大平层，或许是不错的投资亮点。这主要是由于三山新城楼盘少，大平层更少，未来溢价能力会比较高。
万科天空之城，直接连通南海新交通三山新城北站，但速度和区位均比地铁稍差一筹，不过胜在自身是一座配套大城，也靠近文翰湖，自住尚可。
中交泷湾云城，离广州南站最近的TOD大盘，建有一所九年一贯制学校，性价比不错，但是周边面貌确实较差，尘土飞扬，片区成熟还有很长一段路要走。
此外，该盘并不是改善首选，而是刚需首选，未来溢价可能没有改善户型高，不过刚需户型的流通性应该还是会比较好的。
龙光玖里江湾，唯一痛点就是离公共交通有点远，适合开车党，面江、近三山森林公园是比较大的卖点。
万科军区农场二期项目，由于规划还未出来，我们预判其价值与保利华侨城云禧差不多。
不过，该项目配建一所医院，成为许多人讨论的热点。有人认为，近医院比较方便；也有人认为医院直冲，风水不好。这只能说一千个人眼中有一千个哈姆雷特。
总的来说，三山的物业，值得长期看好。
平洲
平洲买房可以认准3个价值点：映月新城核心区>学区房>南海新交通，逻辑其实很简单：
其一，毕竟映月新城是城市会客厅，主要资源投放在这里；
其二，目前平洲的优质教育资源还没有那么强，但总体还是比较稀缺；
其三，买平洲一般对公共交通的考虑比较少。
片区内，楼盘价值排序为：
保利天珺>中海丽湾尚宸>绿城桂语映月>越秀星汇瀚府=佳兆业花样年广雅院>万科金域世家>城果。
保利天珺，平洲目前的房价天花板，近映月湖+180平大平层是相当不错的亮点，适合改善需求。
中海丽湾尚宸，规划有8栋住宅楼，拐个弯就能过广州，区位相当不错，只是价格还要一段时间才能出来。
绿城桂语映月，也是映月新城核心区的优质盘，在售96-120平三四房，比较适合刚需改善客。
佳兆业花样年广雅院，与千灯湖核心区和平洲映月新城的距离都差不多，但又不是这两个区域的核心区，区位有点一言难尽，但总归能受到两边的辐射。
项目自身配建一所映月八小，目前在售83-113平户型，比较适合在桂城上车的刚需一族。
越秀星汇瀚府，主打95-118平三四房，自身配建了一所怡海小学，目前已启用，是项目的底气所在，也是许多人买入的重要因素。值得一提的是，该盘的95平户型为复式产品。
万科金域世家，曾经号称“国庆期间桂城每卖出4套房，就有一套属于万科金域世家”。可能最大的亮点，花少一点钱，能够蹭一下隔壁越秀星汇瀚府配建的怡海小学。
城果，主打90-91平户型，是映月新城核心区的楼盘，从2019到如今，一直靠蹭映月新城其他盘的热度，价格一路上涨。未来涨幅，依旧要看其他盘的“眼色”。
最后，由于篇幅问题，各个板块和楼盘的点评仍有不足，欢迎大家提出自己的看法与问题。
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