中国人对房产投资的热情似乎仍然未减掉多少。
前几天朋友还想一次性投资十几套公寓做出租，然后留作以后养老金补充。
想想，自己从业保险的多年经验，我们倡导客户用保险规划养老金的补充，相当不容易。身边居然有朋友肯上百万投资房产，目的也是规划养老补充和被动收入。
不由得开始思考：这二者之间为何差距这么大呢？
都说没有调查就没有发言权。
我真的不想一叶障目不见森林。
更不想抱着保险这棵大树拯救天下。
所以，今天正经的开始研究房产。而且，要系统！
先研究房产的土地属性，开发流程，再研究房产的性质和投资价值吧。
一。土地属性
1.每个城市的规划管理部门会根据本市整体规划需要，对本市土地用途做出规定，一般将城乡用地分成了两个大类、九个中类、十四个小类，但是常用的土地性质所说的其实是其中的一个小类，也就是H11城市建设用地的性质分类。
2.城乡建设用地中的九大类分别是：居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、行政办公用地C、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。
3.用地性质通常就被分为五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。
4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确规定了各类土地出让的最高年限分别是，居住使用的土地为70年;作为工业使用的土地为50年;作为教育、科技、文化、卫生、体育使用的土地为50年;但是商业、旅游、娱乐用地就是有40年;综合以及其他用地也是50年。
二。开发流程
第一部分，准备工作。
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分。
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
三。房产类型
（一）按房产性质分：商品房，集资房，房改房
1、商品房
商品房是由房地产开发企业开发建设并按市场价出售的房屋，房屋产权属于个人，土地性质为国有，需缴纳土地出让金，有个人的房产证，只要有钱又符合限购政策就能购买。
2、集资房
一般是由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。
产权：整体产权归单位所有，个人拥有使用权。
土地性质：国有划拨。
土地出让金：无需缴纳。
房产证：有，单位。
交易状态：不允许交易。
交易条件：本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。
购买对象：集资房不能在市场上自由转让。
3、房改房
房改房也叫已购公有住房，它是城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
产权：成本价购买归个人所有/标准价购买归个人和单位共有（5年后归个人）。
土地性质：国有划拨，国有出让（交易）土地出让金。
土地出让金：上市交易后缴纳，当年成本价建筑面积1%。如国家颁布的房改房成本价为2000元/平米，根据上面的公式可以得出出让金单价=2000*1%=20元/平米。
（二）按产权性质分：
大产权房，新民居，村产。大产权就不多说了，看看新民居和村产的区别。
新民居属于政府规划项目，所占地为村里的闲置用地，省农工委批准，正规的新民居项目在河北省建设厅政府网站上均有公示，正规的新民居也有正规的开发商，楼的质量完全有保障。
新民居由于土地的性质，落不了本村的户口，购房贷不了款，只能一次性或是分期，所以城市和外地户口的人也可购买。正规的新民居基本都在城市内环以外，建议选购新民居的时候优先选择紧靠主路的或将要交工的楼盘。
村产就是我们平时所说的“小产权”，一般是一些村集体组织或者开发商在集体土地上建造房屋，项目没有经过政府的许可，是不合法的，如果国家要强制拆迁的话，非本村居民是得不到补偿的。而且政府也没有同意让盖房，所以不会有房屋的补偿款，更不会有房本，说直白些，就是违法项目，施工质量也得不到保障。
（三）按用途分：住宅，商业，公共设施用途
（四）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
（五）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。
(六）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。
（七）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅(超小户型)等。
（八）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。
四。投资公寓
公寓的产权年限是40年。近期成为市场投资的热点。
为什么？
因为商住两用，可以注册公司，可以不限购，可以出租给单位办公或者个人居住。关键是，抢手。
那么，投资公寓也有讲究。从哪些因素考虑呢？专家给的建议如下：
1、地段：租赁、购买公寓的人，更注重所在位置以及周边配套和交通。稀缺的核心地段，可谓寸土寸金，从而进一步提升了房子增值潜力，虽然目前来看，入手价格相对会高一些，但日后无论是出租、出售、或是长期持有都潜力无限。
2、物业：由于购买公寓基本上算是一种长线投资，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定租值的关键。对于租客而言，如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，那就没有什么优势了。
3、户型：首选小户型。一般而言，小户型适合租住、开小公司，而户型越大，则总价高，投资成本越高，出租越不易，单位租金也很难提的上去。
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4、回报比：算总价，算首付，算月供，算租金，回报率越高，物业增值性越强，投资价值越大。投资型产品，回报率永远是第一位的。根据租金水平预测和买入成本，再结合每月还贷，投资回报率一目了然。
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还是那句话：无论做什么，都要专业。
可以不懂，不可以不学习。
何况，投资与房产，是天然的紧密联系，彼此成就，又彼此制约。
人生多的是选择，总有对有错。
房子多的是选择，总会有我们想要的。
安得广厦千万间，
天下欢颜。
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