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老楼加装电梯再出“新提议”,6楼支持,1楼也不反对,大家都同意#金猫榜#

专聊房君

2021-06-26 16:54

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在国家发布的全面推进老旧小区改造指导意见中明确,为推进城市更新方式转变,将全面推进2000年底建成的老小区改造工作。官方摸底数据显示,全国将有17万个老小区纳入到未来5年改造计划中。就改造内容而言,除了小区道路、外立面、线路管网等方方面面的基础改造外,在完善类改造类别中,还包括加装电梯这样的亟需事项,按照文件的说法是,“鼓励有条件的楼栋加装电梯”。

从实际来看,“鼓励”主要表现为两大方面,一是制度上支持,不少地方删除了“一票否决”条款,以减少了电梯加装的制度阻力;二是经费上大力支持,虽然各地有所不同,但基本上能达到总经费一半左右的支持。可以说,老楼加装电梯迎来了前所未有的机遇。而“有条件”,则是体现在三大方面,一是准备加装电梯的楼栋需要经过安全评估,二是就同意安装需取得一致意见,三是确定好安装经费比例分配并得到大家的同意。在现实操作过程中发现,第一和第三方面问题都不大,关键还是大家能否同意安装电梯,正如住建部黄艳副部长所言,“加装电梯,居民需求不一样,要达成一致了才能做”。

(一)

老张,今年55岁,1998年就买了商品房,房子买得早,价格低,5年前就把房贷还清,无疑是幸运的,但这些年一直在为房子的另一件事发愁。他80岁的老父亲自从跌倒一次后,腿脚一直不方便,每次上下楼都要有专人搀扶,为了照顾老父亲,老张不得不提早选择了内退。

事实上,老张自己也患有“三高”,每天上下6楼,自身都有些费劲,他一直担心,万一自己也爬不动了,谁来照顾年迈的老父亲呢?有人提议他,要不把房子卖了,换到1楼来,老张算了一笔账,同样面积的房子,6楼比1楼便宜20%,大概差20多万,这可不是一笔小数字,按他的收入,根本就换不起来。而且他听说,像他这种老小区的顶楼房子,挂一两年未必有人买。正当他一筹莫展时,居委会告诉他,现在国家有政策,可以尝试加装电梯,比如装一部电梯的费用大概60万,业主总共出大概35万左右样子,但前提是要你们楼上楼下业主同意。

老张听到这个好消息后,高兴得一宿没合眼。他暗暗下定决心,无非就是要做通大家的工作,无论多么难,愿意尽一切努力促成此事。在他看来,大家要同意装电梯,关键的一条就是:要让各楼层业主互惠互利,他进而分析道:

装了电梯,受惠的是爬楼梯的邻居,3-6楼一般都不会有什么反对意见,无非就是费用分摊上做到相对合理即可。2楼应该属于可坐可不坐电梯那种,有没有电梯对他们来说无所谓,受影响最大的是1楼,他们不坐电梯,而且还可能受到光线、噪音的影响。所以,老张的工作侧重点就出来了:1.找2-6楼谈安装费用分摊比例;2.找1楼沟通,交换意见,主要看1楼有什么需求,该如何满足。

按照工作计划,开始了逐户沟通,上门和电话沟通方式统统派上用场。

(二)

沟通一遍下来,3-6楼跟他预想的结果稍微有点出入,但大家对加装电梯表现得比较积极。按照老张初步的设想,总共35万费用,6楼承担40%(14万),5楼承担30%(10.5万),4楼承担18%(6.3万),3楼承担10%(3.5万),2楼承担2%(0.7万),其他楼层都同意,唯独2楼一分也不愿意承担,老张觉得无所谓了,后面实在不行,要么楼上各邻居按以上比例分摊,要么就自己出了,这不是什么大事。

主要问题还是在1楼。除了前面他预想的光线、噪音影响外,1楼邻居还表示,“现在谁都知道,电梯房楼层越高,价值越大,我们1楼是最吃亏的,没装电梯前,1楼价值最高,装了后就成了一栋楼价值最低的房子,换着是你们楼上的邻居,会愿意吗?”,老张表示理解,“我们装电梯,确实是由于年纪大了行动不便,但你说的这个情况也是有道理的,我们也是来找邻居商量,只要我能承受,我尽力满足,包括我们顶底楼互换都可以考虑”。

1楼邻居看到老张的诚恳态度,说实在的,平时见面都还打招呼,也不想把话说得太死,“这样吧,我也理解你们的难处,若能方便大家,又能让大家的利益不受损,我个人是支持的,这事我跟家人商量商量,明天我答复你”。

第二天晚上,老张接到了1楼邻居的电话。大意是,他们在经过充分考虑,为了尽量减少大家的麻烦,同时本着装电梯都能获益的原则,比如你们楼上每一户都能享受到电梯的好处,我们1楼呢,提议大家能一致同意给我们围一个院子,这事就这样成了。老张确实没想到1楼提出这个要求,但细细想来,这可能是代价最小,也是楼上楼下都能共赢的事。不过,这个“新提议”一家人说了不算,他答应1楼邻居,要跟楼上的所有邻居沟通一下,如果大家都没有意见,最好能形成一个书面的东西。

此后,老张又就1楼“加院子”的提议,跟楼上所有邻居沟通了一圈,令人欣慰的是,大家觉得没有关系,终于都一致表示同意。

(三)

那么,1楼的这个新提议在现实中行得通吗?或者具有可操作性吗?在专业人士看来,这种提法本着“利人利己”的原则,有一定价值,但受到一定条件限制,要看具体情况。

首先要明确的是,1楼门前的院子地块使用权有两种归属,一种是小区全体业主的共有绿地,说到底,是大家的公共部分,这是大部分小区的实际现状。另一种是开发商在出售1楼房产时,在合同中明确了购买者拥有对1楼院子的使用权,而且在一般情况下,当购房者在拿到房产证时有一个平面图,上面应有院子的范围,这种情况下,院子使用权就可归1楼。

其次,如果买的时候没有院子,后来又围了院子,基本上就是占用全体业主的公共部分,属于不合法,其他业主有权请求管理部门拆除。但对于老小区这种以装电梯加院子的提议,应该说情况比较特殊,也比较新颖。因为存在一个互惠互利问题,自然也就不存在大家反对的情况。就好比一套房产,虽然老人留下的房产,各个子女都有份,但所有子女都同意赠送给其中某一个子女,那么,这个子女就有了全部合法继承的权利,占用公共部位的院子是不是也是这个道理?

最后,当大家都同意1楼加院子,如果说民理上没有问题,但法理呢?目前虽没有明文规定此事,但正如前面所说,平面图上应该有相应的规划,从这个角度看,即便大家同意了,还是有所不顺,所以,建议最好还是到当地相关部门咨询一下,需不需要走相关备案审批程序?如此,做到有理有据。

总结一下,旧改确实给老小区装电梯创造了很好的机会,但在实际加装过程中,除了换位思考,与人方便,与己方便,也要把大家的诉求考虑进去,“利人利己”应该是始终坚持的原则,而不应给人扣上“道德”的帽子。邻居没有诉求,那说明人家高风亮节,邻居有诉求,也无可厚非。关于加装电梯,你是支持还是反对呢?你还有什么更好的提议吗?

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