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2030年,现在120万的房产大概值多少钱?马光远与王健林看法一致

专聊房君

2021-06-20 20:42

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作者:纵横论市

睡后收入,是很多人的梦想。

睡后收入有3种,知识产权、理财和收租。知识产权,比如出一本书,不停地印刷,可以获得源源不断的收入,这需要丰富的知识储备和写作技能,大多数人难以胜任。

而理财呢,收益较高且安全稳定的品种并不多,与通胀比起来,几乎相当于年年亏损。所以,有一句话说的是“穷人把钱存进银行,富人再把这些钱贷出来消费、投资”,意思很明白,存钱是最不明智的做法。

知识产权门槛高,理财跑不过通胀,很多人把目光盯在了买房收租上,毕竟,只要有一定资金,普通人都有资格参与,这可行吗?

从过去20多年看,收租只是一方面,更重要的是房子本身升值了很多倍。数据显示,2000年时的住房均价在2000元/平米,到2020年底为10000元/平米左右,后者是前者的5倍。当然,这仅是一个均价,像很多大城市、经济发达中小城市以及人口大县,房价增幅是远超这个幅度的,比如笔者所在老家,20年前2万元可以买一套房子,现在能值50万,升值达到了25倍,如果算上3成首付的3倍杠杆,相当于你当时投入1万元,现在的市值就达到了75万元。所以,在这种情况下,所谓的睡后收入,更多的是来源房子本身增值。

但现实就是现实,过去没买房的人懊悔不已,早知道哪怕是借钱付首付也应该买上一套,也不至于今天过着租房搬家的生活。即便买了房的人,其实他们也在惋惜,当时要多买两套就好了,砸锅卖铁买,吃泡面都行,现在可能已经过上财务自由生活了。

谁都知道,过去只能作为一种历史缅怀,现在大家关心的问题是:未来还能通过买房发家致富、实现人生逆袭吗?

房产财富的逻辑确实在逆转。

在知名经济学家、方正证券首席经济学家任泽平看来,房地产周期“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。而有中国房地产之父美誉的孟晓苏博士也认为,房地产价格“短期看供求、中期看地价、长期看发钞”。表述不一样,但实质内容一致,三个关键点:人口、土地和货币供应,我们可以对比一下20年前、现在以及10年后,这3个数据的变化情况:

1.人口。2000年的城市化率为36.22%,2020年末为63.89%,比此前预想的60%要高出不少,此前不少机构预测,按照1%年均城市化率算,需要到2030年才能达到70%的城市化率,现在看肯定要提前了,一般而言,到70%的初级发达国家水平城市化率以后,城市化速度将进一步放缓,说白了,就是新增的城市人口将越来越少,这是房地产发展的最大掣肘。

2.土地。这个因素具有很大的迷惑性,很多人都认为我们要坚决守住18亿亩耕地红线不动摇,所以,土地资源会越来越稀缺,价格会越来越贵,其实,土地稀缺是个伪命题。从两个方面可以佐证:

一是潜在的农村集体土地上市量巨大,根据官方的数据显示,目前全国农村集体经营性建设用地为4200万亩,这是一个什么概念?2020年全国商品房销售面积约255万亩,如果算上1.5的容积率,实际销售的占地面积不过170万亩。我们把集体经营性用地的一半用来建住房,仅这一块就有25年的住房供应量。值得一提的是,新修订的土地法显示,大规模农村集体土地入市只是时间问题。

二是城市建成区面积占城市的总面积比例其实比较小,还有巨量的土地待开发。都说深圳的土地面积小,只有区区2000平方公里,所以,它的土地资源很稀缺,事实真的如此吗?统计数据显示,深圳的建成区面积也只有46.32%,还排在郑州49.57%建成区之后,居第二位,而其他的楼市热门城市更不用说了,如合肥,建成区面积为35.12%,成都为24.33%,无锡为20.59%,厦门为20.50%,而广州、上海、南京在12%-15%之间,至于宁波、北京、杭州等城市更是在10%以下。翻译成白话即是,每个城市都还有大把的土地可开发,说没地建房子根本就站不住脚。

3.M2。研究经济的人都知道,在我国经济快速发展的30多年时间里,M2与经济增速保持高度的一致性,在2016年前每年均是两位数增长,但这几年已经降到个位数,道理很简单,GDP增速趋缓,M2增速跟随下降是自然而然。很多经济学家都预测,未来10年,我们的经济将由数量向质量过渡,平均增速可能进入5%的区间,如此,M2增速还会有进一步下降空间,所以,支持房地产价格增长的货币基础会越来越弱。

房子越来越多,需求越来越少,而支持房地产一路高歌的货币因素也在逐步消失,房地产迎来拐点的概率自然也越来越大。一向以看多楼市观点为主的北师大金融中心主任钟伟表示,他对房价必涨的观念从2018年就彻底扭转了。虽然一些城市这两年房价由于特殊情况仍然有所上涨,但都改变不了房地产迎来转折的趋势。

独立经济学家马光远在前不久发表了对当下楼市的看法,全球房价再创新高,这本身就很荒唐。在他看来,过去10多年,天量货币导致的资产价格泡沫没有产生新的经济和货币理论,这种没有任何支撑的市场,最终都会以崩盘告终,除此之外,他看不到第二种软着陆的可能。

无独有偶,作为曾经的龙头房企万达集团创始人王健林也有过类似看法。王健林公开表示过,万达之所以转型文化产业,是为了今后的长期发展,据他的研究,没有哪一个国家的房地产行业能兴旺发达超过50年。他特别指出,人口净流出的三四线城市,特别是县城房价,不会有什么上升空间。

那么,2030年的房子大概还能值多少钱呢?

回到一些房地产专业研究人士的判断依据,在货币、土地、人口大趋势形成的背景下,具体到各个城市又会不一样,每个城市的面积不一样,人口吸引力不同,楼市会出现分化,即使是整体房价下跌,但不可能所有城市房价都下跌,有的城市可能还会涨。即使我们说的房价平稳,那么有可能有的城市涨5%,有的城市涨幅为0,而有的城市可能就是-5%。

有研究人士表示,整体看,像一线城市、新一线城市和省会城市,都集中了全国、全省的资源,在产业、人口吸附力上没得说,房价大幅下跌的可能性不大。但对于人口净流出的三四线城市,能买的早买了,没有后继接盘人员,炒高的房子卖给谁?逐步回到与当地收入相适应的水平不过是早晚的事,比如现在120万,可能只能买一套100平米的房子,但10年后,60-70万就可以买一套同样档次的房子了,相当于现在市值120万的房子,到2030年打了对折。按专家的说法,房产价值回归虽然不会一蹴而就,但长期趋势大概如此。

总结

实际上,房产价值回归应该是众望所归,即使有房子的人也不希望房价上涨,因为一套房子不可能住一辈子,一旦置换时,旧房子显然赶不上新房的价值,那就要掏更多的钱。只有炒房客希望房价快速上涨,但现实也很明确,国家提出的“房住不炒”正在逐步发挥作用,当炒房客在房子上赚不到钱,自然也会从楼市中撤出。都想躺着收租,那谁来生产?房子回到居住属性,是不以人的意志为转移的。

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猫友1850419
如果十年还无法解决冠绝全球的房地产,我想人民币就是历史名词了
2021-06-21 22:34
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新用户1011861
2000年我梅州市区百平步梯10万左右,现在百平电梯也才50多万。
2021-06-21 17:08
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猫友1666395
被货币超发抵消了,所以不要乐观
2021-06-21 15:59
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