作者：纵横论市
“新房、二手房总库存量均在创造纪录，二手房成交量呈整体下滑趋势”
在今年3月底，易居房地产研究院发布了一份题为《全国百城住宅库存报告》显示，全国100个城市新建商品房库存总量为4.98亿方，库存同比增长5.6%，库存出现连续27个月正增长。这也是自2016年楼市去库存以来创造的新纪录，有行内人就表示，看似房产价格纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义。
当然，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”。4个月后，易居房地产研究院又发布了《易居快报之全国主要城市二手房库存报告》，报告数据显示，今年上半年全国60个城市二手房库存量为295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，这是一个什么概念呢？
1.环比增加2.5%个百分点，就是说一个月就增加了这么多，这个数据已不小了；2.天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但才过去两个月，目前最新的库存量已经超13万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于快速增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“全国二次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真不是！
报道显示，相比第一轮普遍30%的溢价率以上，这一轮土地溢价率平均降幅只有10%以上，而且很多地块在报名环节就出现了“寒意”，而且包括苏州、杭州、南京、长沙、武汉等城市在供地规模明显下降的情况下，开发商仍旧不买账。据中国财经网统计，合肥、沈阳的终止、流拍率超过了50%，成都终止、流拍率为30%。即便像杭州这样的楼市大热门城市，在10幅竞品质地块中，只有1块进入价环节，其他都“流拍”，在重庆、南京终止出让的地块分别也达到了9幅和11幅。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
央媒经济日报在8月18日刊文《经济日报评“限跌令”：稳才是楼市理想状态》后，在9月15日再次刊文《谨防楼市大起大落》，前后时间不到一个月，央媒释放的信号也是非常明确的：针对不断增加的“限跌令”城市而紧急发声，文中再次提及“稳才是楼市的理想状态”，既要抑制房地产泡沫，也要防止大起大落，从官方的态度看，只允许“小幅度的涨跌”，但不容许“过快大幅下降”。所以，在楼市调控期间，开发商想大幅降价的趋势难以成行。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，2022年可不可以买房呢？李嘉诚曾做过“大胆预测”，是这样说的：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二炒房行不通了；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。有网友就表示，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，2021年最悲惨家庭“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
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