[转载] 人口，才是楼市的命根子！

最近关于人口数据有一个大新闻：北上广深的人口集体减少。

我们来看看具体数据变化：

2022年末深圳常住人口1766.18万人，而2021年末深圳的常住人口1768.16万人，减少了1.98万人。虽然减少的数量看似很少，但传达的信号很重要，这也是深圳建市以来首次出现常住人口的减少。

除深圳之外，北上广的常住人口也一致的出现了减少。北京、上海、广州分别减少4.3万人、13.54万人、7.65万人。总之人口形势不容乐观。

同时，我也可以关注一下全国人口数据的变化，据国家统计局数据，2022年末我国人口比上年末减少85万人，出现近年的首次负增长。

而楼市的长期走势就是看人口的，人口是楼市发展的基石。而人口减少无疑是楼市最大的利空因素，这也意味着楼市的后市走势也不太乐观了，楼市很有可能进入不可逆的下行周期。

其实之前人口“七普”数据就基本上已经显示出了国内人口现状及未来的趋势。“七普”数据显示：近10年的人口平均增长率较上个10年的平均增长率下降了0.04个百分点。按照中国庞大的人口基数来算，每年新增人数减少了50多万人，这10年就少了一个中大型城市的人口。

除了总人口数量的变化之外，我们也需要关注年龄结构的变化。0-14岁人口较上个10年仅仅上升了1.35个百分点、15-59岁下降了6.79个百分点，而60岁以上的人口却上升了6.79个百分点，老龄化愈加加重。

那么对于楼市来说，就意味着“现有需求在萎缩，未来的潜在需求不足”。其实短时间来看，对房地产市场影响比较大还是老龄化的速度，未来的老龄化会不会加速？从数据直观上讲，肯定是会加速的。但是目前这个人口普查的数据没有公布一组关键的数据，就是45-59岁之间的人口，到底有多少？

国内的房地产市场在过去狂奔了20年，一线城市的房价翻了15-20倍，其他城市少则5倍，多则也有10倍以上，堪称是世界上最好的投资品，以致于到现在很多人还是认为中国的房价会“只涨不跌”。但这归其缘由还是因为国内房地产大牛市的时候正处于中国的人口红利期，人口数量不断增长及城镇化率不断提升。

不管你有多少理论、理由及观点。我们不否认，从长期来看，房价走势必然是由人口决定的。

随着整体人口的减少，国内房价“只涨不跌”的神话也将逐渐破灭。而不同城市发展水平不同，人口聚集程度不同，也必然导致房价会因城市而分化，人口聚集的城市房价会保持相对坚挺，而那些人口净流出的城市的房价出现下跌甚至大跌都是很正常的现象。