上半年成绩单快要出来，经过五月两场促销大战，有人顺利登顶，有人跌落神坛。

大部分人目光聚焦天河、越秀，但其实，有几个价值关键词被大家忽视：

广州1哥之争、老黄埔分化、南沙中兴，搞清楚这几个词，整个大湾区楼市投资风向才算真正掌握。

广州1哥之争：越秀输保利40个亿

去年，保利地产以540亿元登顶广州销量金额TOP1，越秀地产以528亿元紧随其后，双方战况焦灼。

今年5月已过，保利拿下175亿元流量金额，越秀135亿元落后40个小目标。

从项目情况来看，保利去年拿下的三手王牌——面粉厂、绢麻厂、琶洲南三兄弟，目前已出两手。

保利天奕卖了19.8亿，保利天曜卖了15.1亿。

整个五月最爆就是保利天曜，新规产品+核心豪宅，以10万单价登顶，套均总价超1500万，五一有钱人排长龙，端午节验资秒看，整个大湾区甚至全国都措手不及，原来广州有钱人这么低调，广州的豪宅香起来，外地友人都过来当手信。

不出意外的话，加上下半年入市的面粉厂，保利地产已经剑指今年的第一宝座了。

而琶洲板块，曾经的琶洲南TOD是越秀的杀手锏，但保利天奕7字头的巨大优惠，把琶洲南TOD二期顶的无路可走，整个琶洲早已是保利的天下了。

所以，下半年越秀要赢，思路除了要保价值地块，还要贩卖老广情怀：

近几个月，越秀云悦、桂悦东晓、珑悦西关、皓悦滨江都卖得很火。

越秀的广府系也许是一个破题思路，这里有大量的地缘客，习惯了老城区的生活环境，不想脱离原有的圈子，所以就近置换。

苍蝇腿也是肉，而且起码是肉肉的鸡腿肉，毕竟那么多老广old money，现金余额分分钟比所谓的new money还充足，负债少。如果这些钱注定要流入保健品、直销和电话诈骗，不如劝他们赶紧升级老破小、老破居住环境，这么说，越秀也是功德一件。

最近，越秀云萃（云悦二期）也来了。

越秀云悦从去年底开盘，到如今清盘，不过短短半年，不知道越秀云萃能不能延续这份奇迹？

学区是大家最关心的，云萃和云悦不同，没有配建学校，但宣传高使用率，看来是配套不够，新规来凑。

老区卖得好，现在越秀地产最应该忧虑的，反而是天河、海珠两个粮仓板块。

一是琶洲南TOD，二期余货不多，本来不愁卖，但现在受到了保利天奕的冲击。最近一期收楼，业主挂牌12万/平，因为当年的入手价是9-10万/平，还要加上茶水费，所以琶洲南TOD一期能否保本出货，又成为了市场的关注焦点。

二是越秀观樾，牛奶厂板块的天花板，今年去化不太理想，最火的五一也只卖了20套。

因为价格居高不下，而旁边的新盘，以及四大金刚却在一路跌价出货，所以难免受伤。

前几天，保利又在旁边拍下了一块新地，地价3万/平，比观樾地价便宜了1.5万+/平，却能读观樾同款天外名校。

昨天，越秀就官宣拉拢了金茂，要和金茂合作开发世界大观四期。

地块将由越秀地产操盘设计和营销，容积率仅1.1，都可以说墅类产品预定。

点我回顾：1800亿金茂 ，瞄准广州富人区大别野

未来，牛奶厂板块的改善豪宅竞争会很精彩。

网传，跑马场地块还将在6月底出让，谁能拿下这块富人区最后的明珠，预定明年的第一王座？

老黄埔分化：

神盘掉价几十万，城光价格坚挺。

最近炒房团扫荡中建玖合未来方洲的传闻，相信大家都听说了。

一个周末就拉了100多组外地客，据说成交了50多套房。

截止目前，未来方洲已经网签了563套房。

在遍地新房卷成麻花的老黄埔中，可以说杀出了一条血路。

但今年，未来方洲的去化也慢了很多，去年3个月成交了近300套房，今年5个月过去，还有炒房团加成，也没赶上去年的成交量。

最近，项目还几次传出了降价促销的消息。对比开盘，也是降了几十万。

说实话，现在的老黄埔市场分化很明显。

书包可以撑得起价格，地铁一般，因为老黄埔的地铁盘太多了，在下一个地铁站，甚至同个地铁站，永远可以找到更新更卷性价比更高的产品。

名校间也有分化，现在的挂牌名校太多，大家都挑花眼了。

真正有名校师资沉淀的楼盘，比如有黄广附东校区的城市之光，价格才是真的很稳。

小户型能卖4.2万/平，大户型5万/平，天河东的很多二手都只能卖3字头了。

（图源贝壳）

但老黄埔本来就是承接天河的外溢，天河东都这么卷了，老黄埔怎么办？

未来几个月，随着又一条“过江龙”，中交城投的2000万方大盘——黄埔未来城入市，黄埔还会迎来新一轮血战。

南沙中兴：半年不到网签361套

同样一把火，在南沙也点得很旺。

招商蛇口，2003年首入广州，已深耕广州二十年。

但长期以来，招商的存在感并不强，因为大部分项目参与都是与国企、央企合作入股的模式。

比如西派天河序，就是招商与中国铁建合作的项目。

但从去年开始，招商的打法变了。

2024年9月，招商以底价10.18亿元，折合楼面价13057元/平拿下了南沙横沥岛尖宅地（招商·林屿境）。

招商·林屿境是招商100%持有的项目，此后，作为“广州第一个四代宅”，一经推出便轰动全城。

（招商林屿境的四代宅，超大露台设计）

均价2.6-3.3万/平，开盘不到半年，已经网签了361套。

因为太好卖了，不舍得随便卖完，招商还准备进攻豪宅系列。

林屿境全盘7栋楼，754户，最后3栋楼原本是82-125㎡刚改，现在做成了125-155㎡大平层。

案名定为招商·林屿境·云墅，一个“墅”字，瞄准了富豪们的钱包。

实话说，近几年，在南沙的投资客都亏得有些麻了。

横沥岛的湾区金融城，2021年开盘，均价3.6万/㎡，茶水费都要50-100万。

但现在现楼单价仅2.2-2.4万/㎡，还传出“村小”名校风波，业主维权到心碎。

铂玥明珠ONE，也是从3字头到2字头，前几天还网传施工单位围堵讨薪，直接塞住了小区车库出入口。

价格连降、维权频发，随着南沙投资的热度褪去，很多人对高大上的规划概念，不再愿意买账。

但也理性看到，作为大湾区的几何中心，南沙的价值所在。

（图源广州南沙发布）

一般都说，不要去投资没有流量关注的地方，也不要去投资流量太热的地方。

没有流量的地方，证明根本不受政府关注，也没有政策支持。盲目去投资，肯定是不行的。

但南沙的问题就在于它的政策太多，地方很关注，大湾区很关注，国家也很关注。正因如此，流量过多，导致投资客过多。房价揠苗助长，从而忽视了它真正的价值。

前些天，一场高质量发展大会在南沙召开，让大家看到了南沙的真实现状。

近一年，南沙人口增长了11万人，达到130万人，增幅超过天河、海珠、黄埔、番禺，是一个典型的人口流入型城市。

今年一季度，南沙聚焦重点战略性产业，全面铺开招商，工业总产值同比增长5.8%，固定资产投资同比增长10.3%，增速排名全市第三。

未来，随着更多金融政策，人才政策加码，板块配套兑现，察叔相信南沙会回到真正的价值水平。