300万广州买哪里？

是粉丝后台近半年问得最多的话题。

在广州全面取消限购之后，察叔认为，除天河外的广州中心四区，是最值得选的板块。

300万买天河肯定是吃力，要么老旧小区，要么地段不好，

越秀是老牌CBD，配套成熟，历史深厚，但是地少新盘少，旧盘越来越老，外溢效应严重。

论产业、人才、资源、配套、历史沉淀，

海珠，毕竟它就是琶洲CBD所在区域，也离广州第一价值板块天河更近。

老珠江和珠江后航道的一线江景，景观天然加分。

从90年代的二沙岛、滨江东富人区，00-10年代的珠江帝景系列，到20年代的琶洲南TOD、中海大境、保利天奕等百花齐放……

海珠印象就是千万级豪宅的化身，壕啊。

放在一两年前，300万+买在海珠只能考虑考虑10-20年的二手盘。

但今年接近半年度，海珠中西部板块突然飞速卷起来！

300+万的海珠盘，要新规有新规，要学区有学区，要花园有花园……

突然让性价比刚改赛道的荔湾花地、白鹅潭板块“危机感满满”。

从来就没想过，海珠和荔湾白鹅潭还能PK起来。

300+万的海珠中西部，全都有苦衷

根据克尔瑞数据，往年海珠新盘120㎡以上户型推新，成交占比达61-75%，今年却仅占33%，同比大幅下滑。

新盘涌现最多的海珠西，全被刚需、刚改主导。

（图源克而瑞）

今年海珠天量供应，让价格战越来越卷，甚至有点“狗咬狗”的恶性循环。

300+万的盘，基本上都是被迫“降价”的：

比如一直打刚需价格战的中交天翠。

91㎡户型卖不动，又加急推出了79㎡，总价380万+。

这个盘位于海珠南洲板块，五中附属实验学校，离2号线南洲站几百米。

7栋楼2000多户，此前被吐槽的硬伤，就是“噪音”和地理上的“孤盘”——三面被立交桥和高速环绕，西面还有一条河涌，走去学校和地铁站需要绕弯。

作为央企，中交集团也挺给力，真的没啥添啥，要啥有啥：

小区自带大花园，项目还配建了个7.2万的市政公园，散步遛娃很方便。

围绕立交桥和高速地段建造了隔音屏，

过河引桥也已经在着手搭建，今年底就能开通。

而且价格也降到位，从5.3万/平到4.8万/平起，

降到300+万，中交天翠终于不愁卖。

但同是央企，石溪和广纸交界的中建天钰就“跌落神坛”。

中建天钰的开发商，是大名鼎鼎的央企，中建五局。

开盘很高调，首开5.5-6.5万/平，叫嚣保利燕语堂悦。

谁知，现在直接猛降了100万！

89平三房两卫，总价398万起，卖白菜都不敢这么降，肯定有判断失误的因素。

海珠新盘很卷，交通、学位、商业、配套缺一不可，

偏偏中建天钰特点是要啥没啥，槽点十足：

一是学位不确定，二是地铁略远，到石溪站750米，到燕岗站950米，差不多一公里。

三是强调低密改善，但总共就3栋楼，底商还要蹭周边的大盘。

现在降价都救不了，降了两个月网签才11套，一言难尽。

这个价格有些直接硬刚到荔湾白鹅潭的77-91㎡的保利置业怡璟湾、万科理想花地傲璟的刚需户型意思。

但学区和配套，比起省实、真光、康有为实验小学这类学校，并没有特别多的优势。

加点预算，海珠中西部性价比高的改善还有：

保利、越秀和绿城

保利燕语堂悦，算是海珠西近年来认可最高的楼盘，被誉为海珠第二个光大。

学校、商业、环境、户型都非常成熟，紧贴海珠核心商圈，开盘早，地缘客排队购入，现在清尾盘阶段，察叔就不加入比较了。

比较受关注是中交天翠旁边的绿城馥香园。

绿城在广州中心市区很久没有新项目，大家期待很高。

但绿城馥香园天崩开局，就在中交天翠旁边，也是要噪音有噪音，要高速有高速，前面两栋楼距离环城高速约150米，北面南洲路，东面广州大道南，西边海珠湾隧道打通后，车流量特别大，噪音叠加升级，周边还有客运站，老旧小区或者村屋，环境堪忧。

虽然，小学有五中教育集团配建，保证了教育资源，但初中比起燕语堂悦派位组别资源优势要差些，还是有机会进入蓝天中学和劬劳中学。

所以，做惯改善和豪宅的绿城只能“纾尊降贵”，打出84㎡和88㎡小户型三房两厅两卫抢客。102平还做到四房两卫，三开间朝南，卷到飞起。

玄关独立收纳空间，柜子是皮质的，厨房配方太升降式无感油烟机，卫生间也有满墙收纳。

（绿城馥香园满墙收纳，摄@南方地产观察）

32层小高层设计，比起熙悦江湾57层和保利燕语堂悦45层还舒适，园林打造河景+双公园概念。

对比起中交天翠这么大的体量、环境配套以及性价比，绿城只能又带头降价，从6万/平跌到5.2万/，又插水做刚需抢客，有点既要又要还要。

至于项目利润保不保得住，绿城还是不是那个绿城，这已经不重要，活着才重要。

对比起保利、绿城，越秀集团在海珠西布局，有些失策：

越秀熙悦江湾，在广纸板块，2月底开盘，最小户型86㎡三房，总价470万+。

按说，经过星汇海珠湾连片开发，广纸已经有了一定成熟度，底商、公园建起来了，大家对工业大道中这个城市面貌那没那么难接受。

而且，熙悦江湾的高层是能看到一些江景的，4栋楼57层设计，主打86-122㎡户型，总价470-800万，抱着旁边置换客的大腿，星汇海珠湾也好，周边纸厂老小区也好，按说是不愁卖的。

但周边同质化的新盘太多了，500万买个地铁学校配套，可以选保利燕语堂悦、绿城馥香园，花800万买个二线江景盘，燕岗和帝园地铁站这样的板块，产业支撑不足，也没有说服力。

所以，越秀这波出师不利，3个月才网签了20多套，够呛。

然后，越秀在“大干围”的珠江后航道，弄了个一线江景盘——越秀江湾潮起补充。

作为一线江景豪宅，江湾潮起除了江景乏善可陈。

离地铁不算近，出入要开车，容积率还比不上绿城，学区不确定，北边还可能看到“思亲楼”（安放供奉先人的，大家懂的）。

商业方面，比起乐峰广场、京东mall这些成熟配套，广百海港汇还没有开业，只能靠想象。

好在90多平方起步户型，卖得够便宜，新规得房率也高。

目前网签了79套，首开去化近7成。

如果真的很想很想住一线江景，又只有几百万预算，来这吧。

毕竟这个板块，旁边时代大家、观云府当年卖上千万，最后跌剩几百万，

越秀江湾潮起，算是海珠后航道的劫后余生吧。

海珠西和白鹅潭，你选谁？

越来越多的新盘，让太古里、万象城“画饼”太久，商业配套一直不见落地的荔湾白鹅潭、花地湾、广钢瑟瑟发抖。

毕竟荔湾省级名校书包盘76平也要卖360万，也是读名校，有地铁：

加20万能买海珠，离珠城、琶洲CBD更近，相当有吸引力。

其实荔湾也不用惊慌。

毕竟对比起海珠西新盘的五中教育集团，万科理想花地对应的花地湾板块，有省实荔湾集团、真光教育集团、康有为实验小学等，资源有过之无不及。

景观方面，也临近珠江、花地河，水景也还不错。

产业方面，很多人说白鹅潭产业差，其实，这里也有立白集团、TCL云峰科技、唯品会、名创优品、侨银集团总部等……越来越多高能产业进驻。

商业配套方面，华润万象城明年也开业了，太古里也马上有区域开放。

文化资源，白鹅潭的三馆合一艺术文化标地，流量不断。

反观海珠中西部板块，却进入自相矛盾的轮回。

定位改善，却要抢刚需流量，自抬身价，却跳水百万。

曾经，海珠创新湾的定位很高，但迟迟修不通的环岛路、破旧的城市界面、停滞的旧改……给前路蒙上了虚无缥缈的一层雾。

唯一能拿得出手的，就是成熟江景、商业和市区通勤的便捷。

可江景是有，周边村景也同样存在。

通勤CBD便捷的，除了海珠西，还有广钢、花地湾、万博、老黄埔、天河东……产业布局也不输。

相比之下，海珠西在客运站、在立交桥旁，在工业厂，各个地方东一榔头，西一棒棰挖出来的小盘，并没有这么吃香。

所以既不甘心放下身段做刚需，又撑不起真正的改善定位。最终只能在一堆“伪改善”产品中内卷，用相似的户型、雷同的卖点，争夺越来越挑剔的购房者。