王炸！楼市 大破局

文/纵横论市

这两天几乎同时看到两则对楼市不太友好的消息，一个是全球首富马斯克在社交媒体上说，在跟踪的全球46个国家或经济体中，有31个国家的房价在第一季度出现了下跌。主要原因就是房贷利率过高抑制了需求。他预言全球房价下跌将加速。

作为一个全球首富，确实是相当的精明。早在去年美国房价高点时，马斯克清仓了德州和加州的房产。都知道，美国房价自2020年3月份以后连涨近两年，累计涨幅达40%，马斯克在这波房价上涨周期中应是赚得盆满钵满。

另一个消息是，有机构预计，若市场持续悲观，一线城市房价或下降20%。主要原因是大家对民营房企交付失去信心，民营房企只能让利促销。另一个原因是经济面波动导致居民对未来预期悲观，购房信心不足。文中援引房企的管理层的话说，以上海为例，假如一个均价15万元/平米的小区出现个别因现金流降价卖房的现象，那么，同地段房价下降10-20%，降到12、13万是非常可能的。其实，像前段时间杭州某业主降价成交了一套房子，就引来了市场震动，后来虽然说是为了省税而做低的房价，但足可见楼市僵持期个别现象对市场的影响。

从以上两则信息中，基本可以看出我们楼市的国内外环境。外部方面，以美元为主导的世界经济秩序中，老美2020年5月到2022年上半年，累计超发货币达30万亿美元，导致老美包括房价在内的物价快速上涨，通胀不断创出新高。按理说，美元会越来越不值钱才对，但老美从去年3月份开始启动加息，目前已连续加了10次，老美这一招，又把此前流出的资金收了回来。说白了，就是老美收割了全世界：不仅让自己超发的钱更值钱，而且还让其他经济体依靠超发货币恢复经济变得不可行。

道理很简单。由于大部分经济体都与美元挂钩，老美在不断加息，其他国家若继续以宽松货币恢复经济的话，势必会让自己的主权信用大打折扣，后果不堪设想。所以，只能收紧货币，作为地球村一员，我们也不例外。数据显示，我们今年的货币供应M2增速从2月12.9%降至3月12.7%，4月的12.4%。5月数据还没出来，有机构预测12.2%。可以看到，M2增速持续在回落。联想到近期美元持续强势，兑人民币突破7、7.1，6月8日盘中已突破7.14。

原本以为，通过“三+二”道红线去房企和购房者杠杆，出清房地产行业泡沫风险，同时通过宽松适度的货币政策刺激经济进一步恢复发展。结果老美来了这么一出，意味着继续加大货币供应是不可能了，反倒是要缩减。那么问题就来了，一季度实际增长为4.5%，要完成全年5%左右的经济增长目标，后面几个季度不但要稳住，还要提速，如此艰巨任务，谁能扛起经济增长这面大旗呢？

早在4月份，住建部领导就明确强调，房地产和建筑业占GDP的13%，对稳全国经济大盘有重要意义，特别强调房地产是GDP的顶梁柱和压舱石。但就目前来看，前4个月全国房地产开发投资、房屋施工面积同比都下降了5%以上，开工面积甚至下降了21%。说白了，房地产不但没有对GDP增长助力，还拖了经济增长的后腿。所以，此后我们看到央媒多次发文说房地产是大行业、好行业，合力促进楼市“强筋壮骨”、巩固房地产市场企稳回升势头。面对市场转入疲软，6月7日，经济日报再刊发题为《房地产市场企稳还需一些耐心》文章为市场加油鼓劲。呼吁归呼吁，但问题是如何破局？

可以看到，我们一些着急的业内专家和学者从自身的角度提了促进楼市恢复的多条举措。有的比较激进，有的力度又不够，何况只是在自己的账号上呼吁一下，不是决策制定者，对解决实际问题几乎没什么作用。不过，大家能看到的问题，着急上火，官方怎么可能看不到呢？毕竟有强大的智囊团啊。事实也是如此，目前有3件事释放的信号是明确的，犹如王炸，意味楼市大破局开始了。

第一件，青岛打响全面救市第一枪。在青岛之前，近二十个城市局部放开限售、实行差别化信贷、缩短上市交易年限、增加公积金贷款额度等等。但与青岛比起来，都是局部的修修调调，并没有搬出“王炸”。而青岛这回，虽然仍旧有放开限售、放宽人才买房限制等等常规措施，但最核心的是重启棚改货币化安置以及新增棚改货币化安置的2.0版本（房票安置）。

棚改货币安置不用说了，2015年底开启的全国楼市去库存战略就是用的这招，效果非常好。这个房票安置就是把旧房子拆了，让你去兑换新房。当然，要想买好房子，自己得再加钱。这样做对楼市的好处是，住房总量减少，同时又促进了住房消费，可谓一举两得。此外，还有一项创新去库存措施，即保租房以租代购，支持企业或金融机构收购存量住房用于租赁。翻译成白话是，不建那么多房子了，直接向市场购买存量房。

可以看到，青岛为去楼市库存用了一套组合拳，非常有含金量。实施后，库存快速减少是必然的事，若措施落实到位不出意外的话，青岛楼市将很快走出一波行情。

第二件，官媒吹风大城带动小城。经济时报刊发的全文就不说了，其中说一线、新一线大城市可优化调整限购等措施。我们知道，新一线诸如南京、昆明、宁波等城市已经部分放开限购了，但这次把一线城市纳入进来具有非常的指向意义。如果我们还看不懂的话，文章又明确说了，对一线城市住宅市场较冷的区域优先放开限购等，对较热的区域可继续执行限购等政策。特别是后面一句，以保持具有风向标意义的一线城市房地产市场平稳、健康发展。

啥叫风向意义的一线城市房地产市场？回想一下，我们历次房地产在经历波折均是此路径救起来的，03年、08年、15年那波市场恢复均是如此。这次同样把具有风向意义的一线城市作为突破口，说明官方有意重启这种大城带小城的模式。只要像北上广深这样的城市新建商品房和二手房成交热度上来，土地市场回暖，热度势必会传导到新一线、二三线城市，有助于楼市的整体上来，从而拉动房地产开发投资、增加关联产业的需求度，发挥房地产在今年经济增长中的顶梁柱作用。

第三件，智囊建议推出中国版“国民收入倍增计划”。根据经济观察报报道，提出者是受两任总理邀请汇报经济形势的著名经济学家滕泰，不是网上那些自封的经济学家，是名副其实的国家智囊。在他看来，内需不足的根本原因是居民可支配收入占比太低，数据显示，我国居民可支配收入占GDP比重这几年一直在43%-44%之间，而美国这一数字为82%以上。占比数据几乎差了一倍。虽然有统计口径的差异，但我们占比持续向下，老美持续向上是不争的事实。

因此，他提出推出中国版国民收入倍增计划，通过减少土地、金融等部门的垄断收益，提高技术、劳动和管理等要素报酬，推动资本市场健康发展以增加居民财产性收入，直接发放消费券和现金增加居民收入，尽快启动全民基本收入和中等收入群体扩大计划，发放基本收入的同时，把中等收入人群从目前4亿扩大到7亿人左右，从而推动国民收入倍增计划实现。如此，有效消费扩大，不仅提高了居民生活质量，又推动了经济健康发展。

表面上看，智囊提的这个国民收入倍增计划没有出现“房地产”3个字，但细细想来，我们这么多的楼市优化措施出来，为啥没有效果，非要逼得用一线城市带动中小城市？主要原因还是大家收入不够，而专家提出的计划正好是解决需求端的良药。一旦实现，势必激发诸多的购房需求，特别是刚需减少的改善需求释放，对楼市将是持续的利好。试想，一个家庭可能有两三套房，但有多少家庭有一套相对满意的改善房呢？毕竟，人们对居住品质的追求是无止境的。

不过，笔者始终相信，当下或将可能出台稳定恢复房地产市场的举措，都是以促进经济发展和提高居民的居住品质为目标，房住不炒的大原则不会改变。释放的住房消费也是良性的消费，绝不是让炒房客进入市场，我们切不可被不理智的市场情绪带偏了，毕竟未来的房地产市场不同往日，买来自住可以，有长线打算也不是不行，但千万不要瞎炒。