【楼市密码】开篇说明：

因自己要买电梯房，2006年“武汉老刀”这个ID在武汉亿房网应运而生，为了向亿房网众多乐于分享、给了自己帮助的技术前辈致敬，也不想让自己积累的看房经验一次性使用后束之高阁，我定下了写房评的“买家立场”（消费者立场）。我深知这是一个不讨好的定位，但本人一直坚守这一立场，并坚持不见开发商，不与开发商交朋友的原则—— 一时曾有“防火防盗防老刀”的说法，不过近年老刀早不在武汉看盘审房了，汉上的开发商大可放心。回想之，十多年来本人为众多购房者免费咨询，在武汉促成的二手房交易早过百套，本人从不参与分成，并给房产中介定下一定得好好为刀粉服务的规矩，否则没有下次推荐……

近日初试视频，网友们要求我也说说楼市及购房技巧，那本人就以《楼市密码》开播，要说明的是，不可能多做，因我有些约稿有特别规定，这些VIP专推内容约定得三个月后才能以武汉老刀的名义公开发表（现在专推给他们VIP客户的文章是不具名的，或标以某某研究机构专供内容），所以还望理解。

一些楼市秘密，业内人士是不会告诉外人的，否则有行业叛徒嫌疑。因之“内行宰外行，自己又被另一行业的内行宰杀”眼下层出不穷。在这样的情况下，得有还不外行的业外人士站出来，直陈真相，帮消费者绕坑，这正是“武汉老刀”这个lD的定位与职志！

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【楼市密码1】

水景晒塘 & 物业评判

老刀视频说房：【楼市密码1】小区水景与绿化评判

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本期技术要点：

1、水景晒塘：——晒塘既可杀菌，还可用塘底淤泥养花肥树，是利鱼利花的一举多得。本人业余从事审盘评房15年，全国楼盘看过不少，能坚持水景每年“晒塘”，做到人笑鱼欢的不多。更多的是，卖楼时水景做得楚楚动人，交楼三五年后，大多鱼死池干。因之，是否晒塘，是考查物业管理水平的一个指标。

小区物业工作人员清淤后，还要扫树叶、清泥土。

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2、木本植物丰实度：按相关要求，高档住宅小区的木本植物，华北、东北、西北地区不得少于32种，华中、华东地区不少于48种，华南、西南地区不得少于54种。

我们小区的绿化，木本植物当然达到了48种。一到冬日，彩叶缤纷……（武汉老刀摄）

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【楼市密码2】

我为什么建议关注交房8年后的二手房？

老刀视频说房：【楼市密码2】麻烦的外墙渗漏

网页链接

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有朋友问我为何国庆节后几天下雨，我却总在外面跑。因我在为一位算是豪客的网友把关二手房，这房为汉口的一线江景盘，离他公司近，岸距400米，在汉口算是最强之列。但有个问题，我发现那栋的外墙上打上了好几处补丁，建议他放弃。但这位先生及太太钟意此房的大阳台及过马路的江滩公园，还是想买，我便强调下雨天必须再看一次到两次。

结果那天去看，虽然那已搬空了的房粉刷过，还是可见新的渗漏点。

墙体渗漏是一个很头疼的事，如果维修一次又渗水，基本上可归为“很难对付的一类问题”。原因可能很多，不少是盖房时水泥干湿管理不到位。这是农村做房一般的师傅就可做好的事，不能太干，也不能太湿，“一般在抹灰的前一天，用水管或喷壶顺墙自上而下浇水湿润，不同的墙体不同的环境需要不同的浇水量。浇水须分次进行,以墙体既湿润又不泌水为宜。”

这样的补丁，随处可见。一定得绕行。

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这例墙体渗漏出自一个口碑很好的名企，后到现场听人说，那年冬天施工，有几天太冷，这是结冰带来的后果。（武汉老刀摄）

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本人在住宅上如此钟情老一点的房子，还在于直接关系居住舒适度的容积率、绿化率等，新盘远不及十年前的老盘。近年造楼上的科技含量更高？也许，但外墙渗漏及失火难控，却是新盘麻烦更多。

而且不能否认的是，有些住宅建筑标准是倒退了的，如层高（室内净高）。肯定是50、60、70、甚至80年代前期的“更强”——1987年是层高国家标准的转折年，老刀对此写过不少文章，有兴趣者可网搜。

再说一个小小的厨房地漏，以前的房改房，一室一厅可能都配有，但现在你若买的不是豪宅，厨房地漏是没有的——一个仅几百元的厨房地漏何以成了稀罕品？因SARS事件(非典型肺炎)后，有专家建言：地漏多，增大病菌传播、暗藏蚊虫，“是无益的浪费资源”…… 好像住豪宅的人天然不怕病毒、蚊虫似的。只要相关标准降低为非强制性，开发商自然能省就省，而没省的，则是尊重实情与消费者的厚道商家。

此盘也是鼎鼎大名，墙体明显出现问题，大概是交房6年后，已过保质期。

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一般对外墙的保质期是5年。对向我咨询，托我把关的朋友，本人更倾向买已交房8年以后的楼盘。因为好几位建筑工程师告诉我，“只要外墙交房8年后不出问题，9成房子3、40年不会出大的问题。”

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【楼市密码3】

我为何阻止这位亿万富翁与刘欢、那英在海边做邻居？

老刀视频说房：【楼市密码3】说说水景盘的岸距

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清水湾海水清澈。

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但是琼海博鳌的海水，已大不如前。（武汉老刀摄）

戏海的乐趣—— 在安全、洁净的海滩戏海，感觉海浪击肤、海沙陷足，确系人间乐事。

（武汉老刀摄深圳大梅沙）

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【楼市密码3】要点有三：

1、江景房只要不近于三四十米，岸距越近越好；楼层高度要适宜，太高并不好，站在三四十层高楼，不仅观江如观沟，还看不到江水的浪花、流动感及澎湃动力，审美大打折扣。譬如岸距120米，老刀认为以15~22楼最佳；岸距200米，以19~25层观江效果最好。楼层选择建议拍照后在屏幕大点的电脑上比较，一目了然。

2、湖景房岸距太近要注意夏天蚊虫与湖水发臭，个人认为不宜太近；

3、海景房不仅不要离海太近，还不能楼层太低。坚决不要在海边买别墅，最好选择岸距200~400米，前无遮挡，15~25层的海景房。

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武昌积玉桥观江景。（武汉老刀摄）

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2015年9月，本人海南购房，一路在海南凯迪网、天涯网发出看盘帖，刀粉如云。并意外地吸引了凯迪网的四位亿万富翁邀请我为他们把关、咨询。“如果你只是热情地站在消费者的角度写房评，充其量只是一个高级置业顾问，如果你收费把关，并承诺把关有误客户可以在网上踩你，那你就是一个独立的技术类专家，因为立场站在了买房人的一边，我们这个钱才花得放心！”

这位上海的豪客当过律师。我首先否定了他两千万与刘欢、那英做邻居、落子钻石海岸别墅的构想（完全是个坑，这个看盘故事一波三折颇精彩），当天转而购置了海洋之心精装房（记得一次性付款只八百多万元）……他很会来事，入住后不仅图文并茂地在海南凯迪网力挺“老刀看房把关价减质升”（从两千万减至八百多万元，并绕了一个“大坑”），还为我设计了《看盘把关双方责任与义务》等法律条款……后来我替人把关所谓的“中国第一豪盘”汤臣一品，也是他介绍的。同看海南清水湾别墅盘一样，老刀否了这位浙江老板拟出资亿元的购房计划，并写出了《汤臣一品真的强？ ——豪盘的“固魅”与“祛魅”》一文。