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​潘石屹辞职,SOHO中国怎么了?

这个是认证

伯虎财经

2022-09-16 11:48

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来源 | 伯虎财经(bohuFN) 

作者 | 东篱 

潘石屹终于“跑了”。

9月7日,SOHO中国发布公告表示,潘石屹辞去本公司董事长职位,潘张欣辞去本公司CEO职务,即日生效。

不过,老潘的“跑路”顶多只跑了一半。

尽管退居幕后专注艺术和慈善,潘石屹夫妇也还是SOHO中国的实控人,合计持有63.39%的股权。

去年,黑石机构拟收购SOHO中国的消息传得沸沸扬扬,如果交易成功,潘石屹夫妇将顺利把手中的股票减少至9%,套现一百多亿元。但这桩交易两度告吹,潘石屹也只得继续留守SOHO中国。

从甘肃农村一路创建SOHO中国、掌舵27年的潘石屹,如今却只想趁早“买定离手”。每年收租10多亿的SOHO中国,对他而言,难道已经没有了价值,成了一块“烫手山芋”?

潘石屹去意已决

潘石屹1963年出生于甘肃农村的一个贫苦家庭,大学毕业后到国家石油部工作,成为体制内的一员,这在现在看来,仍是一个极好的归宿。但在1987年,潘石屹毅然抛弃“铁饭碗”,下海创业。

彼时,中国房地产正进入一个大发展的黄金时期。潘石屹与其它5位合伙人共同创立万通公司,在海南房地产市场赚到了人生第一桶金,成为中国房地产史上赫赫有名的“万通六君子”之一。

1995年,潘石屹在海南地产泡沫破裂前“全身而退”,与第三任妻子、也是海归精英的张欣,强强联合创办红石实业——SOHO中国前身。乘着中国地产黄金十年的东风,SOHO中国长成参天大树,于2007年上市港交所,创下了当时亚洲最大的商业地产IPO。

紧接着,2008年中国房地产市场进入瓶颈期,万科老总王石提出了“拐点论”,潘石屹却仍在默默拿地盖楼。他在采访中表示,“我们作为商人自然会盯住新的经济增长点”,会更加青睐山西、内蒙古等资源富足地区。

事实上,也正是山西等地的“煤老板”,让潘石屹坐上了事业腾飞的火箭。这一年,潘石屹凭借三里屯SOHO 69亿元的销售额,荣膺“地产行业最会赚钱的人”。而只要翻开他的客户名录,就会发现其中50%都是山西富豪。

(图源网络) 

可是好景不长,随着“史上最严”煤矿整顿风潮的来临,中小型煤矿被大规模出清,加上能源进入下跌周期,“煤老板”们瞬间成为了历史的一缕尘烟。随后在2014年,SOHO中国也在营收断崖式下滑后,开始大规模出售国内资产,从“买买买”转为“卖卖卖”,8年间累计套现近300亿元。

除了大规模套现,潘石屹其实更想把SOHO中国一整个卖掉。早在2020年,黑石集团就欲收购SOHO中国,并且有意让SOHO中国私有化,但这笔交易迫于舆论及政策监管的压力两度告吹。尽管如此,潘石屹也没有闲着,一边找机会卖掉SOHO中国,一边打折出售旗下资产。

(望京SOHO/图源网络) 

今年3月,潘石屹还试图以“七折”价格对外销售3万平方米的SOHO中国物业,销售的房源遍及北京、上海两地的银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等九个项目。

实际上,潘石屹一家6口除了他自己均已移民美国,想必与家人团聚的心情也是十分迫切,再加上国内套现国外买楼的骚操作,这也难怪时不时就传出潘石屹要“跑路”的传闻。

不过“退了,也没完全退”。尽管潘石屹夫妇双双辞职,但他俩将继续担任公司执行董事,以及保留薪酬委员会、提名委员会和ESG委员会成员的身份。而且尽管退让一把手之位,公司股权结构也并未发生变化,仍为公司实际控制人,可以“遥控”管理。

吊诡的是,创始人退位的消息一出,SOHO中国股价反而快速拉升,一度涨超17%。当天收盘时,SOHO中国报收1.51港元/股,上涨11.03%。对此,有业内人士认为,潘石屹夫妇的辞任,在很大程度上可以降低关注度,有利于改善SOHO中国的经营环境。

毕竟,一心想要“买定离手”的潘石屹夫妇,一直在用实际行动“唱衰”SOHO中国。

SOHO中国“烫手”?

“包租公”生意不好做,这在几年前是难以想象的事情,但在房市承压下行的背景下,真切地发生了。

作为中国最大的写字楼“包租公”,潘石屹不止一次抱怨写字楼收租不赚钱:“和国外比起来,由于信贷、政策等等因素,国内写字楼市场租金水平一直很低。”据报道,SOHO中国的租金回报率大约是2%左右,而从银行贷款的资金利率是4.4%,不仅不挣钱,还要倒贴。

然而,过去的SOHO中国是很能赚钱的,究其原因,正是创立27年来的两次重大转型,造就了SOHO中国如今的模样。

第一次转型是在2003年,潘石屹判断住宅地产已经成为竞争激烈的红海,而商业和办公地产才是广阔蓝海,因此带领SOHO中国全面进入商业地产领域,开发销售以写字楼、商铺为主的物业项目。

(望京SOHO/图源网络) 

也正是在这一次转型过后,SOHO中国成功上市,潘石屹成为“地产行业最会赚钱的人”。

第二次转型发生在2012年。当时有报告称,2011年北京写字楼租金暴涨55%,潘石屹自然不想错过快速增长的写字楼租赁市场,决定改“售”为“租”,从“开发-销售”转型为“开发-持有”,“只租不卖”。

当时,潘石屹预计,2015年SOHO中国将完成转型,届时租金收入将成为盈利的主要来源,写字楼的出租回报率至少能到10%以上。

然而,自转型“包租公”以来,SOHO中国营业额大幅下降,2012年还是153亿元,到了2015年就断崖式跌至10亿元,跌超14倍。

(SOHO中国历年财务指标/图源网络) 

而且由于SOHO早期的高价炒作、管理混乱等问题,透支了市场信任,SOHO出租回报率实际上长期连3%都不到。

眼看这条路走不通,潘石屹又迅速调转船头,边租边“批发”,这也是为什么从2014年开始,潘石屹夫妇几乎每年都在批发出售资产。

但随着房地产市场下行,从2021年至今,SOHO中国的出售物业收入一直为零。SOHO中国2022年半年报显示,上半年总营收8.96亿元,全部为租金收入,同比增长11%;归母净利润1.91亿元,同比下滑44%,增收不增利。

更惨的是辛苦一年还不够还债的,截至目前,SOHO中国总借贷为167.3亿元,其中16.13亿元1年内会到期。

另外,疫情对自持物业、收租金的生意模式几乎是毁灭性打击,近几年一线城市甲级写字楼普遍空置率提升、租金下滑。SOHO中国的“主战场”北京、上海在2022年又接连遭受疫情冲击,直接导致今年上半年SOHO中国投资物业平均出租率下降至约80%,而在此前这一数字保持在90%以上。

除了外界因素的影响,SOHO中国内部也负面消息不断。2021年以来接连爆出偷税漏税、违法加收电费、首席财务官涉“内幕交易”等丑闻,公司股价也跟着坐上了过山车。

很显然,潘石屹夫妇退居幕后,给继任者们留下了一个烂摊子。

SOHO中国的继承者们

就在潘石屹夫妇“双双辞职把家还”的同时,徐晋和钱霆均被任命为公司执行董事和联席CEO。独立非执行董事黄晶生被任命为董事会非执行主席、提名委员会主席和ESG委员会主席。

从履历来看,此次新任命的高管均为SOHO中国入职多年的“老将”。资料显示,今年50岁的徐晋2001年2月入职,拥有超过20年的房地产开发经验;钱霆现年45岁,2002年10月入职,拥有20年的中国房地产销售和租赁经验。

值得注意的是,联席CEO通常是一种临时性安排,前两者的任命看来并不能直接替代此前张欣的CEO之位。潘石屹的辞职和黄晶生的“补位”,也意味着董事会主席之位依旧空缺。

不过,此时SOHO中国转型为职业经理人主导,或许可以为企业带来更多创新和发展的新机会。

SOHO中国的自持商办物业属于重资产商业模式,当前,写字楼租金水平低和出租率下降是不争的事实,批发销售物业也只能缓解燃眉之急,并非支撑营收的长久之计。因此,在房地产行业下行背景下,创新商办物业的内容和形式或许可以成为新的增长点。

事实上,SOHO中国曾跟过一波共享办公的潮流,在2015年就推出了共享办公业务SOHO 3Q。

(SOHO3Q/图源网络) 

截至2018年末,SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业,在中国7个城市拥有31个中心,合计超过3万个工位。同年,SOHO 3Q还传出将在港交所独立上市的消息。

然而随着共享办公第一人WeWork 2019年上市失败,整个共享办公行业陷入一片质疑之中,潘石屹随即开始变卖SOHO 3Q资产。

不过好日子还在后头,搁浅2年后,WeWork终于在2021年成功登陆纽交所。并且在2020年,国内共享办公平台优客工场率先上市,成为全球范围内的“联合办公第一股”,又让共享办公行业看到了新的曙光。

特别是在后疫情时代,随着办公需求大幅回流以及灵活办公模式的兴起,共享办公市场迅速回暖,2021年我国共享办公市场规模达到 212 亿元,增速超25%,是整个共享经济细分领域中增速最快的部门。

此时若再度重视SOHO 3Q的共享办公业务,提高精细化运营能力,或许可以成就SOHO中国财报中新的增长极。

至于潘石屹朝思暮想的“卖身”,在国际市场难走通、国内地产企业勒紧裤腰带过日子的情况下,怕是很难再找到“接盘侠”。

写在最后:时代浪潮风云变幻,个人和企业的发展无不裹挟其中。潘石屹夫妇的离开,也许就是潮来潮去的房地产行业一笔浓墨重彩的注脚。出身贫寒却创下百亿财富,临近退休一心想带着“家族资产”与妻儿在海外团聚的潘石屹,从另一个角度来说,又何尝不是一个“人生赢家”。只不过在企业家这个圈子,将不再有潘石屹的大名。

参考来源:

1、AI财经社:潘石屹隐入尘烟

2、华商韬略:潘石屹夫妇闪人记

3、商业人物:潘石屹,打了一手好算盘

4、WEMONEY研究室:潘石屹8年卖了300亿,转型“包租公”失败,SOHO中国业绩大滑坡

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庾勤惠
还是令人敬佩的
2022-09-16 15:29
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丰坚
感觉一下子上了一个层次了!
2022-09-16 15:20
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祖佩
乞丐版都不如
2022-09-16 15:12
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