重要说明
本榜单中房企总土储是指房企所有已确权土地中未售部分。
多数上市房企在财报中会公布其总土储面积甚至货值。但是由于主要存在如结算口径、确权与否、以及货值计算标准等三方面的差异，不能直接用于比较。为了保证榜单的公正性和客观性，我们予以统一调整。如下：
一、部分房企公布的是按结算口径的土地储备，包含“已售未结转”部分，不能反映未来可售资源，统一去除该部分数据。
二、随着城市更新的深入，很多房企的土地资源来自于城市更新，这类项目由于拆迁难度大，权益关系复杂，因此我们采取确权为标准。
三、对于土地货值判断，每家房企采取的估值标准不同。我们统一采用当前周边可比房价为标准，不加入未来预期。
四，由于全口径的范围不包含代建业务，因此本土储统计也不包含代建土储。
榜单解读
1
总土储TOP100房企货值同比下降7%各梯队门槛年年下滑
截止2021年末，总土储货值TOP100房企的货值总量达到42.5万亿元，较上半年末下降了8%，同比也下降7%。货值百强门槛达到772亿元，分别较2020年和2021年上半年下降14%和6%。比较各梯队的门槛变化，均呈现下降的趋势。由此可见，在双集中供地与房企资金压力大的双重影响下，企业投资脚步大幅放缓、甚至停滞。
在经过一年的谨慎投资后，2021年末共有8家房企总货值超过万亿，和去年持平，其中金茂、招商总土储过万亿的同时也跻身总土储货值TOP10。此外，有三家房企总土储货值超过2万亿，分别是保利、碧桂园、绿地。从总土储货值的分布区间来看，仍是1000-3000亿区间的房企数量最多，达到41家，其次5000-10000亿元区间的房企有26家，较2020年末增加了4家，小于1000亿的房企也增加5家。
2
百强房企总土储货值降至三年最低位但TOP10货值集中度仍近四成
2021年末，销售百强房企的总土储货值超40.4万亿，降至2019年以来最低水平，较2019年末和2020年末分别下滑4%和7%。在三道红线、融资收紧以及偿债紧张等多重压力下，房企投资受到较大影响，百强中有六成房企的总土储货值较2020年末有所下滑。
从各梯队总土储货值变化来看，仅有20-30强房企的总土储货值同比上涨，与梯队内建发、融信等在2021年集中供地中核心城市积极补充优质土储不无关系，而其他梯队总土储货值均同比下降。值得一提的是，TOP10房企是总土储货值同比下降最为明显的梯队之一，同比降幅接近11%，其中仅有规模化的国企、央企货值同比增长，如保利、金地等。
在TOP10房企总货值连续下降的情况下，百强房企各梯队的货值集中度也相应地发生小幅调整，截止至2021年末，10强房企总土储货值占百强房企的37%，较2020年下降2个百分点，但行业的集中度仍处高位。诸如中海、保利、招商、华润等仍然是2021年拿地的中坚力量。
对比销售来看，销售20强房企中有16家位列总土储货值前20，强者恒强的格局并未改变。此外，由于2021年拿地积极的地方平台公司销售规模难以进入百强，因此对百强房企货值集中度的影响有限。
3
百强企业总土储去化周期降至3.28年
2021年，房企延续了收紧投资、主攻销售的战略，百强房企总土储去化周期为3.28年，同比下降3%，去化周期已连续2年下降。
按百强房企去化周期的分布情况来看，45家房企去化周期降至3年以下，较2020年末增加2家，涵盖碧桂园、万科、招商、华润、旭辉等企业。另有26家房企去化周期在3-4年间，包括中海、金地、龙湖、绿城等规模房企。长期来看，在现金流压力之下，房企拿地难度较高，在“紧投资、促销售”的策略下，百强房企的去化周期将整体呈现缩短趋势。
从各梯队表现来看，2021年末，销售TOP21-30、51-100房企去化周期上升，其余梯队均表现下降。其中11-20强成为各梯队中去化周期最低的房企，低于百强平均。主要由于中南、中梁、阳光城等房企今年拿地力度大大收缩，去化周期降至2.5年以下。
4
四成百强房企总土储货值同比降幅超10%
国企央企土储增长显著
由于2021年下半年土地市场热度骤降，且房企资金链紧张，导致企业拿地积极性大幅减弱。在“紧投资、促销售”的大方针下，百强房企总土储整体呈现下降趋势。其中，有超过六成百强房企总土储货值同比下降，降幅在10%以上的接近四成，降幅超过20%占到16%。另，有7家房企总土储货值同比涨幅超过20%，典型如远洋、上坤、大家房产等。
从总土储上涨的房企看，主要分为两类：
第一类是规模化的国企央企，凭借自身充裕的资金和良好的财务状况，在过去一年集中供地中表现相对活跃，如保利、金地、招商、越秀、首开、金茂、建发等。其中远洋、越秀等总土储货值同比涨幅均在10%以上。若细分其过去一年的投资策略，均有50%的投资集中在双集中供地的城市。核心城市优质土储的补充，也会让这些企业的优势进一步放大。
第二类是区域深耕的房企，典型如融信、时代中国、大唐、上坤、海伦堡等，在地缘优势的加持下，在大本营城市积极补充优质土储，总土储货值同样显著增长，其中融信过去一年在杭州积极拿地，总土储货值也较2020年末上涨14%。对于这些企业而言，总土储货值提升对于未来销售加成效应会更加显著，但如何保证去化率是关键。
5
一二线建面占比降至49%百强在22城土储货值占比过半
截止至2021年末，百强房企在一二线城市的土储建面占比为49%，较2020年末下降6个百分点，一方面是由于22城第二、三轮集中供地中较多地块被本土平台公司竞得，另一方面是在楼市整体降温的情况下，一二线城市土储去化速度更快。
区域层面，中西部土储占比达到35%，于2020年末持平，保持在高位，是百强房企的最重要货仓。此外珠三角占比达到26%，环渤海和长三角占比分别为20%和19%。
22个集中供地城市目前是百强房企最为关注的核心重点城市，截止至2021年末，百强房企土储中，有36%的建面、53%的货值位于22城。其中建面以重庆、武汉、广州、天津和成都为主，货值则以上海、广州和北京最多，未来土拍预计这几个城市依旧是房企积极参与的主要城市。
22城以外的城市中，百强房企在二线城市西安、昆明土储总量较高，三四线城市中则以佛山、惠州为首。
6
谨慎投资是主旋律未来土地储备更加注重“质”
随着行业进入无增长阶段，企业不再一味追求规模，相应地，投资战略也在根据市场政策不断调整。从“各地精准调控”、“双集中供地政策从严”、“三道红线”等政策组合拳来看，在房住不炒的大背景下，稳房价、稳地价、稳预期是未来地产行业的主线，市场、企业加速洗牌、出清库存、出清不良资产的的同时，企业的投资战略也将发生阶段性的大转折。
第一，拿地态度上，审慎投资将是未来几年的主旋律，国企、央企优势将更加明显。首先，行业步入“后规模”时代，为了冲规模而拿地策略已经不合时宜。其次，去杠杆大背景下，三道红线、融资收紧导致企业资金承压，这无疑加大了企业投资的难度，抵消了投资的积极性。尽管大部分城市集中供地的出让政策在2022年有一定宽松，但就实际效果来看，仍是资金雄厚的国企、央企优势明显。
第二，土储并非越多越好，适合自身房企发展、及符合市场大势下的优质土储才能起到正面作用。未来投资策略、地块选择将与利润、周期挂钩，大比例自持物业的拿地数量将会大幅减少，企业将更加注重土储的“质”而非“量”，提高土储转化率才是关键。
第三，城市选择越发趋同之下，聚焦、深耕城市群是上策。未来长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群将成新一轮发展高地，市场份额将稳中有升。并且，在建设现代化都市圈过程中，核心城市与卫星城市市场价值将重构，这也是未来企业投资的重点。在不为了拿地而拿地的策略下，区域深耕需要选择市场有溢价、有上升空间的城市。
第四，拿地方式上，收并购机会增多，双集中供地带来更多合作开发的机遇。一方面是源自企业资金链出了问题，尤其是在面临信用挤兑和银行抽贷的情况下，爆雷企业数量增多，部分房企为了断臂求生，势必会出让部分项目或地块；另一方面，双集中供地中有大量的地方平台公司和城投公司来托底，但这些公司开发专业程度不及规模房企，因此带来了大量合作开发的机遇。
琼公网安备 46010802000728号