榜单解读
前言：2022年4月，市场整体表现保持低迷，叠加部分城市受疫情影响，房地产市场下行压力加剧。30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。企业层面，百强房企1-4月累计业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。4月单月业绩同比降低58.6%，环比降低16.2%，环比降幅大于近年同期水平。
4月，超40省市落地救市政策，但救市效果有限，在市场需求及购买力透支、市场信心缺失之下，短期内实难扭转市场持续下行的颓势。房地产市场能否真正回稳，尚有待更大力度的刺激性政策落地，以有效激活相对充裕的改善性购房消费。预计核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。
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4月环比降幅大于近年同期水平
2022年4月，中国房地产行业下行压力持续、市场整体表现保持低迷。叠加部分城市受疫情封控影响，TOP100房企4月单月仅实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，较3月降幅进一步扩大、且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。累计业绩来看，百强房企1-4月的整体业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。
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企业整体融资规模保持低位流动性压力持续
目前，行业风险尚未出清，市场持续低迷、仍处在深度调整期。从“三道红线”情况来看，2021年在绿档房企持续扩容的同时，橙档和红档房企的比重也有明显回升，企业杠杆水平和融资能力分化加剧。
2022年以来，为促进行业的健康发展和良性循环，中央多部委在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面释放积极信号。但政策回暖的传导落地尚需时间，短期内企业融资未有明显回暖，1-4月规模房企整体融资规模仍保持在低位，多数房企流动性压力持续。目前来看，抓销售回款、提升自身造血能力，保证现金流安全、优化债务结构、防范流动性风险是企业保持财务定力及稳健经营的关键。
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“降本增效”稳利润企业经营逻辑加速转变
房企2021年报基本披露完毕，从重点上市房企盈利水平来看，近年市场下行叠加前期部分高地价项目进入结算，房企利润空间持续受到挤压。2021年行业整体盈利表现不佳，营收增速放缓、利润规模负增长。企业利润率持续下行探底，各项利润率指标均已降至历史较低水平。近九成企业毛利率、归母净利率双降，部分头部房企毛利率低于20%。
总体来看，短期内企业盈利水平仍将继续承压。但随着前期高价地逐步去化并完成结算，中长期来看，行业利润率水平在触底之后将会有所回升，毛利率有望维持在20%-25%的区间。目前行业盘整期下高杠杆、高周转模式无法持续，企业经营逻辑正在加速转变。审慎拿地、优选项目，保证项目利润率水平；降本增效、战略精简，向管理要效益；坚持长期主义，在多元业务板块择优发展、提升资产质量和经营效益；回归产品、加强产品力打造，提高产品适销性及产品溢价，都是目前企业稳利润的关键。
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4月疫情影响下楼市成交普遍惨淡
2022年4月，受限于国内疫情反弹，房地产市场下行压力加剧，成交同比跌幅进一步扩大。30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。一线城市成交环比下降19%，同比下降47%。26个二、三线城市市场愈加惨淡，成交环比下降18%，同比跌幅扩至60%。
分区域来看，长三角地区市场近乎全面熄火，受疫情影响，上海楼市进入停摆状态，封控时间过长势必将降低居民收入及消费预期。杭州、宁波、合肥、南京等市场走弱，例如南京，案场客户到访量环比下滑，新盘平均去化率低至33%，热点板块出现开盘流摇现象，边缘板块折扣力度加大，最低9折。苏北地区市场全面承压，徐州、盐城、淮安等特价房、工抵房等屡见不鲜，渠道佣金点位持续提升，但实际转化效果较差。
京津冀地区仅限于北京市场转暖，新盘平均去化率稳步提升至41%，核心地段高性价比楼盘销售火爆，但远郊区域市场难言好转，不少项目去化率仍低于10%。天津、河北市场观望情绪依旧浓重，天津来访、认购量均同比下降约4成，新盘平均去化率仍处23%低位，渠道点位最高达5%。唐山、沧州、张家口等降价促销，除核心地段品质楼盘取得一定效果之外，其余项目成交依旧惨淡。
大湾区市场复苏进度弱于预期，广州市场缓慢复苏，新盘平均去化率低位回升至21%，中高端需求相对坚挺，但刚需观望情绪浓重，增城、南沙、花都等外围区域库存积压，成交未见起色。深圳仍未扭转颓势，新盘平均去化率小幅回落至32%，龙岗、龙华等关外区域去化普遍承压，大鹏新区部分项目主动降价，并赔偿价差给老业主，但去化表现依旧不理想。佛山、东莞、惠州等市场继续蛰伏，例如佛山新盘平均去化率低至12%，受限于缺乏广州外溢客群，渠道带客、成交转化效果均较差。
中西部地区市场褪色，武汉、成都、重庆等市场羸弱，例如武汉受累于库存高位积压，房企供货信心严重缺失，不少项目不拿预售证、暂缓开盘，新盘平均去化率低至20%，不同板块、不同项目分化加剧，远郊板块营销力度不断加大，部分项目渠道佣金点位上涨至10万元/套。西安、郑州等区域分化加剧，例如西安热点板块价格倒挂盘再现万人摇，摇号人数历史首次突破4万人，但西咸新区市场惨淡，部分项目打8折促销，去化率最高29%、最低2%。
山东半岛市场转弱，济南、青岛等市场热度下降，例如青岛客户到访量持续低位运行，热点楼盘日均到访超30组，近远郊楼盘日均到访皆不足10组，多数项目折扣顺销，新盘去化率降至23%。济宁、烟台等市场继续调整，例如济宁严重依赖分销导客，部分开盘项目去化率低至9%。
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调控放松较难扭转下行颓势多数城市企稳预计在三季度
4月底政治局会议强调，支持各地完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求。本月，超40省市落地救市政策，南京、苏州等强二线城市跟进放松限购，南宁、长沙等弱二线及三四线城市财税刺激托市。但救市效果有限，市场需求及购买力透支、市场信心缺失这些根本性问题仍未改善，实难扭转市场持续下行的颓势。
展望未来，房地产市场能否真正回稳，关键在于更大力度的刺激性政策落地，尤其要下调核心城市二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。预计核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。
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