碧桂园2021成绩单背后的三个秘密……

2022年3月30日，碧桂园（02007.HK）披露2021年全年业绩报告，亮点颇多。营收强劲，财务稳健，杠杆走低，现金充足。在房地产销售整体下行的背景下，碧桂园连续五年蝉联榜首。

当我们深入研究这份成绩单，发现了背后核心的三个“秘密”。

1

市场下行，拼的是综合竞争力

2021年，碧桂园权益合同销售金额约5580亿元；权益合同销售面积约6641万㎡；营业收入为5230.6亿元，同比增长13%；毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元。

2021年堪称地产寒冬。“三道红线”、“五限政策”、“房价地图”、“二手房指导价”等，对整个行业的市场预期造成巨大影响，三线及以下城市房价近乎腰斩。

碧桂园何以能强劲营收？

秘密在于适变力！

所谓适变力，即企业适应变化、灵活调整的能力。市场下行背景下，企业的生存取决于适变力！

积极适变，提升企业的全周期综合竞争力，做新市场的适配者，是房企穿越市场寒冬的“秘密”武器！

碧桂园董事会主席杨国强多次在内部表示，“行业正在发生巨大变化，只有回归本质，为客户提供真正需要的产品，才能适应这样的变化。”从变大变强，到做一成一，中国地产行业的航母级房企碧桂园——变向了！

2020年12月31日，碧桂园改革管理结构，缩减后台，合并区域，降本提效。2021年底更是进行大调整，将原有的106个区域公司合并成65个。这一变化惊动了地产圈和媒体圈。

碧桂园当时回应媒体时说，集团对国内房产区域设置进行调整，是为了进一步适应行业变革和外部市场环境。

2021年的市场，用风云变幻四个字形容一点不为过——市场在变，房企也在变。有的变强，有的躺平，有的则暴雷……

身处其中，碧桂园的“适变力”再度发挥作用，启动细胞的快速聚合裂变，增强自身免疫力，抵御外部风险。

2021年12月31日，碧桂园公布调整组织架构方案，除了留下粤、苏、浙、沪业绩突出的“四大金刚”外，推行强区兼并弱区，实现资源整合，推动区域做强做优，项目做一成一。

集团总裁莫斌说：“市场逻辑已经发生了巨大的变化，房地产行业正在向制造业回归。”“什么叫制造业？就是每一项管理都是闭环的，每一项管理都是为了产品更好、成本更省、客户更加满意。

坚持长期主义的碧桂园，这些年一直坚定走城镇化道路，但我们发现，随着市场格局的变化，碧桂园的战略布局明显变得更加聚焦高量级城市。2021年全年新获取的333幅土地，85%的土储聚焦长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈。

数据来源：碧桂园年报及中指院数据整理

我在大湾区，也算见证了碧桂园在广东的发展。从92年，碧桂园落子顺德，到2017年在广东扩展300多个项目，占当时集团总量的1/3。每年销售额前10城市中广东都占比颇高，估算2021年广东的营销额也差不多能占到全域的1/4。

30年历程，碧桂园基本经历了大湾区从乡村城镇化典范形成城市群发展的阶段，好在努力适变，在产品与服务上持续迭代。现在品质提升组定期召开客户满意度专项会议，把区域总裁拉进专项问题销项群、老项目总裁牵头定期巡盘提升物业品质。

明显，曾经以“大”和“快”著称的“宇宙第一房企”，变了！今天的碧桂园，放缓了脚步，因为他们知道，未来的路很长，希望用一步一个脚印的姿态，走稳、走长远。

2

暴不暴雷，要看荷包里的现金

2021年8月以来，每月甚至每周都有百强房企传出负面消息。当前地产行业正在加速优胜劣汰，正在“出清”一些只注重短期利益的经营者，让市场回归理性。换言之现在房地产发展拼的不是快，是稳！

碧桂园何以没暴雷？

秘密在于应变力！

所谓应变力，即是企业应对风险、抵抗风险的能力。

社会哲学家曾说过，“在自己的身上克服这个时代”。规模不是抵御风险的城墙，应变才是化危为安的钥匙。不要去抵抗时代，要拥抱变革，调整自己，创造转机。

一个现金流，正在难倒多少房企英雄汉。

分析了2021年碧桂园的财报，我们发现碧桂园权益回款率已经连续6年高于90%，2021年权益物业销售回款约5022亿元，期末现金余额1813亿，现金短债比约2.3倍，目前看来足以覆盖一年内到期的债务。

2020-2021年碧桂园净借贷比、短债比例

短债占比从2020年的29.5%下降至2021年的24.9%。在财务杠杆方面，持续优化资产负债表，优化资本结构。截至2021年底，公司净负债率为45.4%，远低“三道红线”标准。

碧桂园正在用强有力的手段，降低负债，谋求稳健发展。真应了李嘉诚一生强调的那句话：“发展中不忘稳健，稳健中不忘发展”。

从过往3年数据来看，碧桂园有息债务总额和融资成本均呈现逐年下降走势。2019-2021年，公司有息负债总额分别为3696亿、3265亿，以及3179亿；同期平均融资成本分别为6.34%、5.56%及5.2%。

2019-2021年碧桂园总借贷、融资成本变化（人民币十亿元）

融资结构来看，碧桂园债券融资规模约30%，比例适中，是比较合理的水平。短期有息负债为长期有息负债的37%，因此今年偿债压力不算大，债务期限较长，债券占比较低，刚兑压力较小。

因为财务稳健，在去年三大国际评级机构先后下调中国房企评级或展望200多次的背景下，穆迪和惠誉仍维持对碧桂园的“投资级”评定，标普亦给予了仅次于“投资级”的BB+评级，展望“正面”。

资金为王的时代，市场已经不仅仅看企业的经营力，而开始转向关注企业的抗风险能力。外面有多少“账”，手中有多少“粮”，才是能否继续参赛的决定性指标。

稳定应变，行稳致远，始终将经营安全和财务安全放置发展的第一位，才是在全行业遭遇流动性困难时，依旧安全发展的核心“秘密”！

3

模式危机，必须开辟第二曲线

2022年1月25日,住房和城乡建设部印发《“十四五”建筑业发展规划》，提出将大力发展智能建造和装配式建筑，从追求高速增长转向追求高质量发展。我国提出力争在2030年前实现碳达峰，2060年前实现碳中和，并且密集出台多项政策加速“双碳”目标落地。房地产建筑行业作为碳排放的大户，政策倒逼房地产转型之路，迫在眉睫。

碧桂园一年投入研发费用高达33.08亿，为什么？

秘密即是自变力！

管理学经典书《激活组织》曾写到，自变力，就是自主变革的驱动与能力。

市场与政策导向下，经营适变力决定企业的参赛成绩，稳健应变力决定企业的参赛状态，那么科技力和可持续发展能力，可能未来决定着企业的参赛资格！

科技正以不可阻挡的力量推动着社会前进。科技赋能是房企转型的必由之路，也是房企发展的第二增长曲线！

几年前，碧桂园宣布要搞机器人，社会上一度传来质疑声——一个盖房子的，真是有钱任性，还敢碰高科技？！

如今，很多当年砸钱换赛道跨界试水的房企，都铩羽而归，而碧桂园旗下的广东博智林机器人有限公司从2018年创立至今，成绩斐然，凯歌高奏。

年报显示，截至2022年1月底，博智林递交专利有效申请3523项，获授权1749项；相关研发产品相继斩获中国专利奖、IF设计奖、红点奖、IDEA奖、红星奖、金芦苇奖等众多奖项。

爬升式外墙乳胶漆喷涂机器人作业中

现在人们看清楚了，这个务实的杨国强，是在几年前就超前筹划布局把制造碧桂园引向智造碧桂园！碧桂园是把人工智能、机器人、5G、新材料等技术与建筑业的融合，应对智能建造的时代的到来。

2021年2月初，住建部在全国选定7个项目开展智能建造试点工作。佛山顺德机器人谷的凤桐花园，即是博智林建筑机器人首个商业应用项目，这个项目总建筑面积13余万平方米，35款70余台机器人批量应用于工程建造过程辅助人工作业，真正实现了少人化或无人化施工作业。

地面整平机器人作业中

紧接着，博智林在汕头首次完成“BIM+FMS+WMS+建筑机器人”多机施工系统的验收。多机施工系统将原本独立的单机设备通过集成调度，首次实现了装修阶段的多机协同施工，标志着博智林建筑机器人已进入了多机协同系统化应用的新阶段，碧桂园的智能建造探索上再进一步。

博智林在汕头金平项目首次完成“BIM+FMS+WMS+建筑机器人”多机施工系统验收

截至2022年2月底，碧桂园智慧建造体系已初具规模。12个产品线、21款建筑机器人投入应用，覆盖结构施工、外墻施工、地下室施工、混凝土修整、装饰装修等多项建筑施工工序。服务覆盖25个省份超350个项目；累计应用施工面积超700万平米。

《鬼谷子》说“察势者明，趋势者智，驭势者独步天下。”洞察趋势的是明白人，顺应趋势的是睿智者，引领趋势的人则会成为时代的领头羊。一个企业应大势所趋，自主创新、自我革新的能力，才是企业的核心竞争力。

时代变革环境下，企业的未来取决于自变力！

结语：

过去一年，房地产行业大浪淘沙，企业均面临巨大的挑战，但长期来看，行业终会逐步回归良性循环。想穿越周期，平安着陆，唯有积极适变、稳定应变、革新自变！