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手握现金1800亿,碧桂园“逆势抄底”

这个是认证

中国企业家网

2022-04-01 08:00

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销售贡献近七成来自三、四线城市的碧桂园,未来发展策略是否会做调整?

“稳健”二字,多次出现在碧桂园高管的表述中。

3月30日的碧桂园2021年度业绩沟通会上,碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌说,今年碧桂园在战略层面继续强调“行稳致远”。“针对当前市场环境,碧桂园目前的状态是开源节流、保现金流、保‘三道红线’,做正确的事情。”

正确的事情是什么?莫斌强调,“要以可动用资金作为考核目标,做有现金流的利润,以及控支出、调结构、保资产。”

碧桂园近期的“待遇”,恐怕要让不少房企眼红。在房地产整体面临流动性困难的背景下,今年3月初,碧桂园获得了招商银行授予的150亿元并购融资额度,用于地产并购业务。自并购贷款不计入“三道红线”后,碧桂园成为首批获得并购贷款融资额度的民营房企之一。

追求规模的时代早已远去。即便身处行业深度调整期,碧桂园仍以“并购大户”的身影,活跃于风声鹤唳的市场中。沟通会上,“收并购”“融资力度”“规模目标”“利润下滑”等,成为媒体关注的热点话题。

同日,碧桂园披露2021年度财报。数据显示,2021年,公司的权益合同销售金额约为5580亿元,权益合同销售面积约为6641万平方米,营业收入约为5230.6亿元,同比增长13%;毛利、净利分别为927.8亿元、409.8亿元;股东应占核心净利润267.97亿元,同比下降超两成。

回款方面,2021年,碧桂园的权益物业销售现金回笼也达到了5022亿元,权益回款率达90%,且连续六年维持在90%以上。今年前两个月,碧桂园录得656.8亿元的权益销售额,权益回款率超95%。

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从左至右依次为:碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君、碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌、碧桂园集团常务副总裁程光煜。来源:被访者

借中国城镇化的东风,碧桂园在三、四线城市广泛布局,跃居“宇宙房企”。过去20多年,碧桂园在全国1400多个县市,布局了3200多个项目。政策调整叠加疫情反复影响,三、四线楼市速冻。对于销售贡献近七成均来自三、四线城市的碧桂园来说,其未来发展策略是否调整,备受关注。

01

走势:行业边际改善,销售规模不是第一追求

“2021年,几乎是中国房地产行业近10年来波动最大的一年。”

莫斌说,去年下半年市场整体转冷,金融机构风险偏好下行,给行业每一位参与者都带来了巨大挑战。但碧桂园始终相信,挑战和机遇并存。

“调控政策是为了维护房地产市场长远健康发展,整体市场还在逐渐筑底,市场也在逐渐恢复。但是受疫情影响,市场信心的继续恢复还需要一段时间。”莫斌对楼市走势做出如此判断。展望2022年,他认为,房地产依旧是社会经济支柱产业之一,在“三稳”方向指引下,行业在政策、融资、信贷端等都将得到边际改善。

对于中国城镇化进程以及未来县域经济的增长前景,碧桂园集团董事会主席杨国强一直有着乐观判断。他曾表示,中国的城镇化还有很长的路要走,人民对幸福生活的追求不会变,未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇生活。

国家统计局发布的2021年国民经济和社会发展统计公报显示,2021年末全国常住人口城镇化率为64.72%。莫斌表示,社科院预测中国城镇化率的峰值会在75%至80%之间,这意味着,城镇化带来的市场空间是巨大的。

莫斌称,碧桂园一直秉持均衡布局的策略,并不限定在一、二线城市或是限定在三、四、五线城市,“碧桂园70%的投资在华东和华南,投资前五的市场是江苏、广东、浙江、河南和上海。碧桂园的投资始终以市场为导向,哪里有经营空间就去哪里经营”。

碧桂园集团常务副总裁程光煜表示,碧桂园重点布局城市群以及经济和人口比较强的一些城市,以及供求关系良好的市场。碧桂园一直追求好的年化回报,一、二线城市和三、四线城市各取所长,“一、二线城市的毛利水平和货值周转相对会高,但三、四线城市的经营效率更高,开盘时间总体比一、二线城市短,竞争相对弱,年化回报会强一些”。

对于今年的销售目标,程光煜表示,销售规模不是第一追求,合理的量价关系、有质量的销售和经营是该公司的追求。他提到,“去年流入到今年的权益货量是2700亿元左右,今年初步安排大概是3500亿~4000亿元,总的可售货值在6500亿元左右,我们会精准供货,提高货量的利用效率,使去化水平提高到70%~75%。”

关于毛利率下滑,碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君解释称,原因有两个方面:

其一,2017、2018年拿的一些高价地到了交付期,业绩体现在了2021年的报表上;其二,2021年下半年地产整体销售环境比较差,很多房企出现“甩货”现象。“我们在2020~2021年上半年拿的地还是不错的,销售毛利率达到了20%。等行业调整期结束,整体毛利率水平会重新向上。”她说。

02

融资:年内已无境内债券到期,未来不会加大融资力度

业绩会现场,莫斌称,截至3月30日,2022年内碧桂园已无境内到期债券,仅两笔可回售公司债共计40亿元。境外方面,仅7月到期的一笔7亿美元优先票据,碧桂园已提前做好了还款安排,并会根据市场情况考虑再融资等安排。

“三道红线”方面,碧桂园目前处在“黄档”,即扣除预收款后的资产负债率为74%,大于监管要求的70%的界限。“公司将在2023年中期之前,实现从黄档到绿档的调整。”莫斌称。

莫斌表示,碧桂园在市场下行期,以可动用资金作为考核目标,牵引每个区域、每个项目都在安全范围内做正确的事。“以往,在市场上行期,公司以销售额作为考核目标;在市场平稳期,公司以现金流的回款作为考核目标。未来一定是要发展的,控支出是面对目前形势去做的,在未来发展过程中,我们会根据市场的变化,做好投资策略。”莫斌总结称。

今年1~3月,碧桂园完成了发行多笔供应链ABS、中期票据及可转股债券。3月以来,碧桂园先后获得招商银行及农业银行合计550亿元的授信。

伍碧君表示,目前,四大行在开发贷方面皆表现出对优质房企极大支持的态度。碧桂园收并购方面的贷款额度、银行给予的授信额度也在进一步加大。不过,碧桂园会结合自身发展和定位,继续保持向“三道红线”转绿去努力,所以不会加大融资额度。

财务管控上,截至2021年底,碧桂园共有可动用现金余额1813亿元,其中现金及现金等价物1469.54亿元,受限制现金约343.46亿元。

债务方面,截至2021年底,碧桂园总借贷从2020年末的3264.85亿元下降至3179.2亿元,其中银行及其他借款2065.25亿元。在银行及其他借款中,须于一年内偿还的借款为643.82亿元;一年至五年内须偿还1328.8亿元。

截至报告期末,碧桂园现金短债比达2.3倍;净负债率为45.4%,较上年底下降10.2个百分点;扣除剔除预收款后的资产负债率从2020年底的80%下降为74%;于2021年期末,加权平均借贷成本为5.2%,相较2020年12月31日下降了36个基点。

值得注意的是,2021年,碧桂园实现净经营性现金流为正。

03

投资:35个项目已完成收并购,未来加大收并购力度

收并购一直是碧桂园获取土地的重要手段。去年下半年开始,市场波动叠加行业分化,市场上的收并购机会也在增多。对于今年的投资拿地安排,程光煜在业绩会上表示,“目前市场上收并购机会在增多,因此碧桂园收并购的占比也会增加,我们会加大这方面的部署。”

据他透露,去年四季度以来,碧桂园开始对一些合作项目进行收并购安排,包括和10多个合作方就80多个项目进行了积极沟通,目前已有35个项目完成收并购安排,后续30个左右的项目也已基本谈妥。

“近期,碧桂园会聚焦在合作或者是相关市场上,全新项目会根据市场机会呈现的情况,进行相应沟通。”程光煜称。他续指,目前银行和AMC公司手头有一些比较好的收并购标的,碧桂园也在进行接洽,会做比较细致的尽调安排,对其中的资产包或资产包内感兴趣的资产,也会进行相应的洽谈。

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摄影:曾靖

程光煜总结称,2022年,碧桂园将根据回款,把投资额度控制在合理比例;同时根据市场机会和资金情况动态做出调整,“(碧桂园)更大量的或者说机会型的获取土地,是希望在市场触底的右侧启动。因为碧桂园的经营效率比较好,去年获取的土地,大概5个多月就能开盘销售,因此一般会选择在市场底部的右侧进行比较多的投资”。

在投资拿地方面,财报显示,2021年,碧桂园共获取了333个项目,合计土地权益地价1416.2亿元,对应货值约4200亿元,权益比在85%以上。其中,新增获取土地85%位于五大都市圈,通过多元化渠道获取的土地比例约为29%。

业绩会上,莫斌介绍,2022年,碧桂园将按照以销定供进行闭环管理,在不考虑新增投资的情况下,预计2022年全年权益可售货量将在6500亿元以上,且该部分货量全年去化率不低于70%。2022年,碧桂园新获取的土地,还会在此基础上,进一步增加当年的权益销售额,公司也会根据市场情况,及时调整供货及销售铺排,保持销售整体平稳。

新业务方面,年报显示,碧桂园从三年前向高科技企业转型,关注机器人事业和现代农业。其中,截至2021年12月31日,已有18款建筑机器人投入商业化应用并对外开展租售业务。截至2022年2月底,博智林已有21款建筑机器人投入了商业化应用,服务覆盖25个省超350个项目,累计交付超750台,累计应用施工面积超700万平米。

# 碧桂园
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