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万科交卷,郁亮检讨

这个是认证

中国企业家网

2022-04-01 15:29

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当政策环境变化和疫情因素被频频用作企业经营不顺,业绩低迷的主因时,郁亮更愿向内归因,拷问自身。

郁亮独自站在“检讨台”上,眉头紧蹙。

这是近些年来万科业绩会上都没有过的场景。3月31日上午,万科2021年度业绩沟通会以视频直播的形式在线上召开。开场未像往年一样由董秘朱旭介绍业绩情况,而是白底黑字的PPT和万科董事会主席郁亮的画面隔空相连,一起展现在投资者和媒体面前。

业绩会是在早上9点半准时开始的。开会前,郁亮先召集团队,跟投资者们收集了一波建议意见。会上郁亮总结称,股东最关心的问题有两个:一是“万科净利润为什么出现45.7%的大降”,另一个是“万科能不能实现盈利的止跌企稳回升”。

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来源:直播视频截图

股东的疑问焦点,源自万科2021年的业绩表现。

此前的3月30日晚间,万科发布2021年报。2021年万科实现营业收入4528亿元,同比增长8.0%;归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%,接近腰斩。不过,万科拿出了上市以来最高比例的分红方案,并推出20亿元到25亿元金额的回购预案。

这是万科时隔13年首次出现净利润下滑,也是万科上市31年以来第三次净利润下滑。此前两次分别出现在1995年和2008年,彼时正值宏观调控和金融危机,这次的背景是房地产行业剧变。环顾对手,跟万科同一阵营的华润置地和龙湖,则保持住了净利润增长的态势。不谈外部大环境,郁亮将净利润下滑的原因,归结为管理离散度大、多赛道探索成本高。

郁亮说,万科每次利润下滑的背后,都暴露出过去发展中累积的短板问题,当外部环境出现挑战时,短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟,提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心,正视问题、对症下药、快速行动。“任何计划和目标,都需要靠人去干,一切事在人为。”

在自我反思的同时,郁亮也给外界尤其是投资者绘制了一张“新蓝图”,其中重点提及的是万物云分拆上市,此外还详谈了万科在长租公寓、物流业务板块的前景。他希望机构投资者给这些新赛道建立一个新的估值模型,看到万科新的市场价值。

第三次“没考好”的万科,依然期待能像过去两次那样找到核心原因、迅速调整状态,交上一份满意的答卷。

01

郁亮的检讨

在万科2021年报《致股东信》中,郁亮对业绩下滑做出反思。其坦言,尽管公司较早意识到高速增长终将结束,但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性,部分城市投资追高冒进。同时,城市公司能力参差不齐,导致操盘表现的离散度上升,影响了整体业绩。

从财务层面看,2021年万科净利润下降源于三方面,包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中,毛利率下降是财务层面的主要影响因子。从结构上看,开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

郁亮在信中表示,2022年,将采取坚决、有针对性的行动,全力扭转开发业务局面。公司以开发经营本部为主导,推进“一盘棋”建设,同时严格投资管理。非开发业务继续提升经营效率和竞争力,争取更大的发展空间和更好的回报水平。

此次业绩会上,郁亮还补充了两点“反思和检讨”。

首先是管理。郁亮说,万科过去一直采用充分授权、分布式管理方式,它在市场非常好的时候能够贴近市场、快速反应抓住机会。但随着竞争程度越来越激烈、大型复杂项目越来越多,这种方式就产生了一些挑战,拉低了整个业绩的回报水平。

“管理方式导致离散度大的问题,主要反映在项目操盘能力分化、少数项目投资失误上。”郁亮以环京市场举例,万科判断环京地区市场在经过比较大幅调整后,在2018、2019年已经到底部,所以当时购买了一个资产包,但随后市场发生了更剧烈的下降,“为此我们不得不计提25亿元减值准备”。

其次是新业务的发展。郁亮说,2014年,万科开始进行转型探索,尝试的赛道较多。以万科的规模体量,只有一两条赛道,不足以支持其可持续发展,也不支持万科开发经营服务并重的策略。不过,多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本,超出了最初预估,对过往业绩也产生了影响。

“过去开发业务增长速度快,承担了有关成本。市场环境变化后,这些学费对业绩的影响就显露出来了。”比如在长租公寓业务上,万科是最早和最积极的响应者,非常看好租赁业务的发展前景,但是从中央的方针到各部门、各地出的政策来看,落地时间太长。

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来源:直播视频截图

郁亮感慨称,对城中村进行大规模集中改造的“二房东”模式,让万科付出了很大代价,甚至到今天还在“还债”。“如果没有城中村‘二房东’的业务,万科的长租公寓业务早就可以开始赚钱了。”

不过他也表示,在建立新赛道的过程中,试错必不可少。郁亮认为,探索新业务的学费,目前万科大部分已经交完。今年,非开发业务总体将开始形成正向贡献。总体来看,经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池,物业、物流、商业、长租公寓等经营服务类业务将构成万科未来的增长空间。

郁亮说,万科经营服务类业务持续向好,2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿元。复合增长率方面,物业收入过去十年复合增速超过30%,物流近三年达到52%,公寓业务近三年达到40%,印力近五年为20%;NOI率方面,物流稳定期项目NOI率达到6.5%,公寓业务2019年后获取的项目超过了6%,印力近两年的重要新开业项目,首个完整年超过6%。

02

万科的信心

公开场合中,郁亮很少“作检讨”。

在业绩会召开的头天晚上,郁亮其实非常忐忑。“就像一个学生没考好试,要拿成绩单给父母看一样。”郁亮说,“我完全能够理解股东各种各样的情绪,不满也好,失望也好,困惑也好,关切也好,我感同身受。”

那个外界印象中内敛机敏而又略带幽默的段子手,此刻正板起脸,悉数自己的问题。这些年来,身为行业“老大哥”和“模范生”,包括郁亮在内的整个万科团队,一直都以骄傲自信的精干印象示人。而今,当质疑和情绪一并袭来,直面它们也需要勇气。

“不管我的反思多全面,不管我的检讨多深刻,考试没考好就是没考好。2021年我们的业绩表现不好,让股东失望了,在这里,我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”说到这儿,郁亮低下头,抿紧双唇。画面中的他表情凝重,停顿了两三秒钟。

“态度诚恳,言语坦诚,不回避问题。”将近两个小时的业绩沟通会结束后,多位行业人士对《中国企业家》表达了类似感受。在他们看来,郁亮此番表态,不仅是为了回应外界质疑,释放主动、积极和负责任的态度,更是一种坚决和彻底的内部反思。

业绩会上,郁亮透露,万科已取消了集团合伙人层级,即通常意义上的高管。“所有人都要下沉到前线,董事长和总裁也不例外。”据了解,郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官,研究解决客户层面所反映的关键问题,总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人,承担长租公寓业务的经营管理责任。

当政策环境变化和疫情因素被频频用作企业经营不顺,业绩低迷的主因时,郁亮依然愿向内归因。“严格来说,这是一种自我要求,前提还是要对自己有准确认识。”前述人士称。另有万科员工透露,郁亮自愿降薪,主动放弃去年的奖金后,总体收入降了九成。

反思之外,业绩会上郁亮还“定调”了万科今年的工作任务,核心就是八个字,“止跌企稳,稳中提升”,并表示万科有信心完成这个任务。郁亮说,信心来自两个外部基础和三个内部基础。其中,外部基础源自政策和行业,内部则是自我调整和经营服务类业务的支撑。

“我们可以看到,利于市场稳定的政策正在不断出台。对于政策,我抱有充分的信心。房地产行业正在回归常态和理性,过高的利润率和过低的利润率都不可持续,行业平均利润率水平一定也会向社会平均水平回归。”郁亮说,这是万科“止跌企稳、稳中提升”的政策基础。

至于“三个内部基础”,郁亮解释说:第一,开发业务将继续保持在行业第一阵营,今年实现止跌企稳,未来2~3年储备有保障;第二,经营、服务类业务增速快、NOI率势头好,逐步形成新的利润蓄水池;第三,万科拥有长期的稳健经营和领先行业的信用。

03

市场的检视

此次业绩会上,利润下降的问题被多次问及。

有投资机构询问,万科公司去年三季度的归母净利润下滑16%,但是2021全年的下滑比例是45%,其中是否存在业绩“洗澡”?在公司利润率下行背景下,未来开发业务的利润率如何,万科未来两年具体的经营目标,比如销售额、营业收入、净利润等,又会如何规划?

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来源:被访者

“面对这么大的业绩降幅,我们自身压力也很大。”业绩会上,万科集团总裁祝九胜说。

他解释称,四季度净利润降幅从前三个季度的16%降到全年的45.7%,有三个因素:第一是万科的结算时间分布在四季度占了40%,结算当中的权益比例下降了5个多点;第二是万科的投资收益基本会在四季度进行盘账;第三是计提方面的影响,四季度出现了市场明显下行,万科的一些投资发生了比较大的亏损。

在回应“业绩洗澡”质疑时,祝九胜表示:“这么贵的洗澡费,既没有必要也更不可能。业绩下降之后,包括郁亮在内的管理层个人收入也是大幅下降的,以全体万科人为代价,降薪幅度可能也是两个数量级以上,这个票价也未免太贵了。”

万科年报显示,郁亮自愿放弃2021年度全部奖金,任职万科的8位董事、监事及高管合计税前报酬也同比下降50%。

“我们是在公开市场上披露自己的业绩,所做的每一步都要经得起市场的检验和检视。”祝九胜说,“(如果)一定要说业绩和洗澡有关系,我们更愿意用‘冲凉’这个词,用凉水浇一下自己的身子,清醒自己的头脑。这样有助于让自己看到与同行的差距,更好地去创造价值。”

祝九胜判断,未来两年万科开发业务的毛利率可以维持在20%的水准,这里面有三个方面的保障。“首先,万科还有7100亿元的已售未结资源;其次,万科从去年下半年以来,投资机制发生变化,我们会特别好地做投资标准;第三,万科的开发经营本部成立后,产品能力找到原点,操盘能力得到提升,不断推行项目管理,对销售起到很好的促进作用。”

回看万科过去一年的成绩单,仍然让不少同行艳羡:

在行业前所未有的震荡和调整的2021年,万科实现合同销售金额6277.8亿元,持有现金1493.5亿元,净负债率29.7%,保持了“绿档”和业内领先的信用评级,经营性现金流净额连续13年为正,年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。目前万科在建面积1亿平方米,拟开发面积超4500万平方米,储备可支持2~3年发展需要。

从业务板块来看,2021年,万科房地产开发及相关资产经营业务收入为4299.3亿元,营收贡献比为95%;物业服务营收为198.3亿元,占比4.4%。其中,2021年万物云收入达到240.4亿元,同比增长32.1%。

目前,万科分拆万物云境外上市已获得中国证监会受理。万物云CEO朱保全在业绩会上表示,公司分拆万物云上市,“主要是觉得(万科的)这个儿子已经是个成年人了,需要通过引入国内外机构投资者,进一步提高综合实力,奠定行业的领导地位,吸引和保留人才。”朱保全称,这块业务已从传统住宅服务单一驱动,扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动。

此次业绩会上,当被问到如何衡量经营服务是否成功时,郁亮表示,能否独立上市是重要的判断标准。至于为何希望分拆经营服务独立上市,郁亮直言,“孩子长大,胃口变大了,家里不够吃了,所以需要独立去发展。如果还放在万科内部,独立融资的机会都没有。所以,父母应该鼓励孩子长大成人。”

总体来看,郁亮认为,尽管我国总人口即将面临拐点,城市化率也已在趋缓,但是因为有庞大的人口基数,未来房地产行业仍然是最大的单一产品市场,量级肯定会超过10万亿级,且常做常新。“万科以开发、经营、服务并重为核心,我们已经做了比较充分的布局和准备,也形成了这方面相关的能力。”

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