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又一个千亿房企,出事了!祥生今年有点悬

这个是认证

包不同的观点

2022-03-04 08:00

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又一个千亿房企,出事了

千亿房企祥生,今年有点悬。

1

风雨飘摇

上市一年多的祥生,从意气风发,到风雨飘摇,烦恼不断。

第一,业主维权。

近日,据“龙湾频道”的网络爆料,祥生有楼盘因疫情原因,将延期交付。

即便是延期了,可交房质量堪忧,买的是“精装修”,到手却是“惊装修”。

有业主曝光:房子电梯破烂、地砖有裂缝、下雨有积水......

某项目的交付现场,业主拉起黑白横幅,控诉祥生的“不要脸”。

又一个千亿房企,出事了

(图源:龙湾频道 )

第二,高层大变动。

据公告显示,祥生集团独立非执行董事及审核委员会主席辞任;财务总监离职;授权代表及联席公司秘书。

短时间内,三位高管或辞职或变更,不免让人怀疑,祥生到底发生了什么事情?

第三,股价震荡。

动荡的不止是高层,还有公司股价。

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据公开资料显示,从2021年3月开始,公司股价开始阴跌不断,到2021年11月19日,股价直接跳水,跌幅高达63.4%。

业主投诉、高层出走、股价跳水......祥生到底发生了什么?

2

债务违约

据黑猫投诉平台显示:2021年12月20日,爆料称“祥生控股集团网络骗钱,通过qq群,私密app里的交易进行骗取钱财”。

又一个千亿房企,出事了

(图源:黑猫投诉)

公司的回应是:“不法分子主要通过畅APP、星链APP等平台及端银期货交易所平台发布刷单返现任务,并在任务过程中要求受害人垫资,骗取受害人财产,与公司无关。”

又一个千亿房企,出事了

天眼查显示:杭州潜龙投资管理有限公司(下称“潜龙投管”),由祥生系的创始人陈国祥持有20%股权,高管陈冠群持有80%,并由祥生房地产执行董事、总经理梅苗琴担任法人代表。

潜龙投管设有一只基金名为“宁波祥程股权投资合伙企业(有限合伙)”,由潜龙投管持股3.7%,其余股份由26名自然人均分。这26名自然人,至少14人在其他祥生系公司任职,是祥生系的员工。

祥生集团在这次风波中,到底是被冒名顶替还是真有其事,还需警方的调查。

“诈骗风波”还不是最严重的,最要命的是信用降级,债务违约。

2021年11月2日,标普将祥生控股(集团)有限公司的发行人信用评级从“B”下调至“B-”,展望“负面”;

在2021年11月26日,惠誉评级将祥生的长期外币发行人违约评级从“B”下调至“B-”,展望“负面”;

与此同时,还将其美元票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC ”。

标普、惠誉接连下调祥生的信用等级,进一步地反映祥生的债务风险。

果不其然,祥生债务违约了!

公开市场消息显示,祥生控股一笔美元债其实已显示发生实质违约!

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该笔美元债利率达到12.5%,合计未偿还金额为1947万美元,偿还日期应为2022年1月23日。

据2021年半年财报显示,祥生控股还有两笔存续美元债,共计4亿美元,将分别于今年的6月和8月到期。

此时,一道亮光闪过祥生的天空。

2022年1月18日,公司公告显示:公司完成3亿美元的境外票据的交换要约。

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面对债务的步步紧逼,公司能否凭借这一利好消息,打通融资渠道缓解债务危机呢?

遗憾的是,祥生想要缓解债务危机,似乎难于上青天。

据公司财报显示:截至2021年的上半年,祥生控股的负债总额高达1530.93亿,资产负债率为88.67%;而2017年公司负债总额747.06亿,也就是说在四年时间里,公司负债翻了一倍。

其中,流动负债总额为1287.64亿,占总负债的84.1%。

就流动负债而言,合约负债为778.6亿,占流动负债的60.47%;计利银行及其他借款为174.86亿,占比为13.58%;其他应付款项及应计费用为132.59亿。占比10.3%。其他为201.59亿,占比15.66%

又一个千亿房企,出事了

(图源:公司财报)

需要警惕的是:祥生控股还有两笔存续美元债,共计4亿美元,将分别于今年的6月和8月到期。

就融资成本上,2021年上半年为4.76亿,较上年同期增长了27.4%。

在融资成本高企的环境中,这两笔存续美元债的利率分别达到10.5%和12%。

营收层面上,2021年全年,祥生实现权益销售额约为803.4亿元,同比仅上升2.78%。

而2021年毛利率为18%左右,下滑了6%。

高企的负债率,营收表现疲软,公司的流动性问题突出,2021年上半年的流动性为1.29。

又一个千亿房企,出事了

(图源:公司财报)

负债压力加剧,融资成本高企,营收疲软,这些因素综合到一起将会严重影响融资,更难从负债的泥潭里脱身。

3

资本狂飙

祥生的发家史,用“狂飙突进”四字来形容,也不为过。

2015年,祥生销售额为109亿元;三年后,祥生就突破千亿,达到1070.6亿元,复合增长率超过100%。

2020年11月,祥生地产正式登陆港交所,成为最新一家上市千亿房企。

祥生和已经暴雷的恒大走的是“双高”道路——高负债、高杠杆。

在债务上,据招股书显示,2018年至2019年,祥生净资产负债率分别为1380%、740%。

采用“双高”的房企,若没有高周转,这根本玩不转,分分钟玩崩。

在毛利率上,据招股书显示,2018至2020年,祥生近3年的毛利率13.2%、21.1%、23.9%,而2019年TOP80房企毛利率处于24%~36%,公司毛利率明显低于同业水平。

就现金流而言,祥生经营性现金流净额到2019年才由负转正,流动性紧张。

自三道红线出台后,国内房企不能像过往一样,大幅举债,杠杠拉满;房企要集体过冬了。

据2021年半年财报显示,祥生控股剔除预售账款后的资产负债率79.4%,净负债率96.6%,现金短债比1.2,位于“黄档之列”。

值得注意的是,祥生负债率和少数股东权益变化极大,2021年上半年年负债率为79.4%,下降幅度高达89.3%;而2021年少数股东损益为4.4亿元,按年同比大增700%

这两个指标,一个猛降,一个激增,祥水的“黄档之列”存在明股实债和隐藏债务嫌疑。

又一个千亿房企,出事了

(图源网络)

4

结语

祥生发家于浙江诸暨,江湖上流传着“一部祥生史,半座诸暨城”的说法。

在诸暨当地人的描述中,被称为“陈半城”的陈国祥却一向是个衣无华靡、谈吐朴实的实干家形象。

陈国祥有着绍兴人典型的精明,会做生意。和许多第一代企业家一样,陈国祥起于田亩,早年做过拉车工、酿酒员、纺织工,后来靠着尼龙丝绵纶丝生意积累起原始身家,一度被称为诸暨当地的“丝大王”。

又一个千亿房企,出事了

90年代,诸暨金鸡坞村支书陈国祥,因承担村子拆迁改造工作而涉足地产,祥生地产由此诞生。

在2013年后开启的上一轮房地产发展周期中,祥生借由旧改和疯狂揽地,在三四线城市拿到大量土地,赶上了三四线城市的发展红利,从此一发不可收拾。

2018年,祥生地产迈过千亿,以1029.2亿元的销售额位居百强房企第28位。

从百亿走到千亿,万科和保利走了5年,绿地走了8年,祥生控股只用了3年。

数十年间,陈国祥的祥生地产,成为了金鸡坞村飞出的凤凰。

但也正是在高速发展的幻梦中,力求低调的陈国祥,错过了祥生上市的最佳时机。

后来被资金链逼到悬崖边,才后知后觉匆匆上市。

遗憾的是,哪怕上市,形势也已经不利于祥生。

要知道——

当时代的列车撞倒你的时候,是不会和你说一声对不起的。

# 祥生
# 陈国祥
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