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预言2022:澎湃的地产故事要结束了?

这个是认证

一点财经

2022-02-11 07:59

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对于地产人而言,2021年如同一场噩梦:市场逐渐冷了,房子不好卖了,年终奖领不到了……那么,2022年将会怎样呢?

多数调研报告的判断都有着相同指向:2022年“房住不炒”的主旋律不变,各地密集调控的趋势不变,流动性紧缩的现状不变……这些外力哪个都无法撼动,剩下的“软柿子”只有房企自己。

也许多年以后,会有一些房企,凡尔赛地调侃“真不希望再经历一次2022”;会有一些房企,遗憾地宣告“那曾经是我最后的青春”……这些房企有哪些呢?

一点·地产组透过五家企业或哭、或笑、或随着大势左右随波逐流的命运走向,展望即将到来的2022年。

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万科A:甜蜜的烦恼

健康指数:★★★★☆

风险指数:★☆☆☆☆

潜力指数:★★★☆☆

同类企业:碧桂园、龙湖集团等

若问地产圈子里最让人羡慕的房企,非万科(000002.SZ)莫属。

整个2021年,万科6277.8亿元的合同销售金额与3807.8万平方米的面积,分别下降10.85%与18.42%,可是行业地位仍然稳定在前四之列;2021年上半年,“三条红线”还是能全部过关(剔除预收款后资产负债率69.8%,净负债率20.2%,现金短债比2.32)。这让万科的日子过得云淡风轻,逍遥自在。

不过享受生活从来不是万科的爱好。想想在2018年,行业上行时高喊着“活下去”,总要找些事做才好。当然,口袋不缺钱,做什么都有底气。

目前,地产行业仍处于震荡期,众多房企开始安排促销活动。众多曾经的“地王”,奇货可居的财宝,现在不过是货架上的商品,唯一的区别只是折扣力度。万科是市场中为数不多持币待购的民企。

口袋有钱,不过要不要开启“买买买”模式,这是个问题。按照中指研究院统计数据,2021年1-10月,万科拿地金额达到1304亿元,位居行业榜首,累计拿地1478万平方米。抢了“两集中”供地期间的高价地,本来需要时间消化;如今众多高质低价资源入市,这热闹还要不要继续凑?

如果狠下心来,不去增加地产的负担,物业板块要不要关注一下?要知道碧桂园(02007.HK)、华润万象生活(01209.HK)、金科股份(000656.HK)这些老对手,都在大手笔收购物管资产;旗下物业板块万物云最大的动作是与阳光智博置换股权,交易还要追述到2021年8月。

手里有了钱,好东西就在身边,碰到行业大调整送来红利的机会,确实应该好好珍惜;可是从来贪婪是魔鬼,海航、万达、中国恒大(03333.HK)……这里有太多的前车之鉴。

某种程度上,行业中的龙头企业,以及没有债务压力的央企与国企,都会遇到相同的情况。相信钱肯定要花出去,只是何时动手、买什么、花多少,这些问题必须想清楚。

当然,这是田蜜的烦恼,谁不想有这烦恼呢?

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滨江集团:利润低到1%也能发奖

健康指数:★★★★☆

风险指数:★★★☆☆

潜力指数:★☆☆☆☆

同类企业:彰泰地产、时代中国

回顾这一年,有些反差总让人觉得可笑:那些口中说着“没有风险”、“债务结清”、“不会欠钱”,喜欢报平安的房企,到头来总是被打脸,比如新力控股集团(02103.HK)、佳兆业集团(01638.HK)、世茂集团(0813.HK);也有些带着哭腔儿,无奈赚不到钱的房企,到了年底关键时刻总是出圈儿,比如滨江(002244.SZ)。

“滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。”谁都知道,土地高溢价率会挤压房企的利润空间,可是只有滨江在线上说明会上叫了苦。毕竟为了增加土储,滨江确实没少花钱。

结果到了年末,流动性稳定、业绩上乘的房企中,滨江位列其中。公开数据显示,滨江合约销售额1691亿元,同比增长24%,目标完成率达113%,与绿城中国(03900.HK)同居行业首位。

年底喝着成立三十周年的喜庆,员工还收获7天带薪年假、发放3-5万元/人消费券的安排。一个不小心,在其他房企启动规模裁员的时候,滨江成了“别人家的房企”。

反思滨江的故事,真的要感叹时代的力量:一年前一点·大周期组曾在《戚金兴的“出圈之痛”与滨江集团的“画地为牢”》有观点:长这么大都不愿意去看看外面的世界,好不容易走出去深圳一次落得一身伤痕,这样的滨江不值钱。

可正是这样的羞怯与保守,有效隔离了外在的风吹雨打。没见到滨江扛起债务杠杆吞食天地,没听说戚金兴脑洞大开疯狂多元化,滨江还是那个滨江。

能在1-2%利润基础上给员工发放红利,证明戚金兴非常懂得知难而退的智慧。因此在2022年行业调整继续深化的时候,保守还是主旋律。粤港澳大湾区、京津冀、西部地区,准备卖资产换钱的房企不在少数,可是排队的买家里,一定很难见到滨江的影子。

同样的情况,也见于时代中国控股(01233.HK)、彰泰地产身上。不折腾,荒烟蔓草的年月,你就是乱世之主;至于这样安稳的日子能过多久,就看行业调整到什么时候。

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新力控股集团:快枪手的悲剧

健康指数:☆☆☆☆☆

风险指数:★★★★★

潜力指数:☆☆☆☆☆

同类企业:实地集团

这一年,有些企业暴雷,却总觉得故事还有得讲,恒大的汽车、佳兆业的旧改、世茂的香港资产……可是有些企业,雷爆了,就是真爆了,最有代表性的还是新力。

2021年8月,关于公司老总张园林的各种言论喧嚣尘上,被绑架、被勒索、被消失……指望公司出自救?别想了,各式桃色谣言,同样让他们自顾无暇,全乱了,一切全乱了。这家公司到底怎么了?没人知道。被神秘色彩笼罩下的新力,总是让人看不清、摸不透。

到9月,传言被现实点破,张园林的沉默还是被现实打破。外债终究要还的,投资人终究要面对的,没办法。即便如此,那层神秘的面纱还是没有褪去,被卡主的新力是阶段性的流动性困难,还是彻底资不抵债,老板不说,没人知道。

没过几日,新力的故事再次泯然众人。偶然会有“张园林处置资产”,或“新力向龙湖出售物业资产”的消息,可是之后就是安静,再不会有谁听到关于他们的任何消息。似乎眼前这个时代,张园林和他身后的新力都没有来过。

其实一切本不应该这样。毕竟在所谓的房企“后浪”中,新力这朵浪花确实很大:2010年成立,不到10年光景就能在联交所上市;上市时候,年轻的掌舵人张园林不过43岁;上市后的第二年,合约销售额就能跨越千亿大门……出手迅捷,正中目标,这家公司有快枪手的潜质。

不过2021年后,钱突然还不上了,新力被命运死死地按在地上摩擦,没有一点还手之力,随后公司与个人,迅速淡出整个行业。叶落还能留个影子,他们却什么都没来得及留下,失去了想象空间。

想来也不奇怪。像张量这样有个富力地产(02777.HK)的老爹,一路护佑到现在,年轻力壮的实地地产还是没能逃离残酷现实的打压,何况新力呢?

无论张园林还是张量,他们跑得太快了,几乎迅雷不及掩耳地成长起来。可是那实在太快了,快到灵魂还撑不住一副拔苗助长的躯体。悲剧还是来了,能怪谁呢?

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阳光城:人心散了

健康指数:★★☆☆☆

风险指数:★★★★☆

潜力指数:★☆☆☆☆

同类企业:中梁控股、富力地产、荣盛发展

某种意义上,阳光城(000671.HK)行走在另一种极端。自打理财暴雷以后,关于这家企业的消息一直没有停过。

一点·大周期组曾在《2021房企六大“倒霉蛋”》中有过介绍,一份不期而遇的糟糕业绩报告,掀翻了阳光城与泰康人寿之间友谊的小船。再三反对之后,董事会中泰康系高层陈奕伦最终选择离开是非之地,丝毫不顾及当初战投成本到底有多高。

见势不妙,曾经的执行董事长朱荣斌也选择离席。阳光城给他足够的尊重与施展空间,也曾书写个人职场履历中成功的一页,否则寥寥数言的临别留言也不会如此深刻。可是他还是要走,割了股权投资的肉也要走。

前不久,董事会成员华夏人寿同样递交辞呈,董事仲长昊也离开了阳光城。华夏系持股仅有2.61%,对比泰康系确实不算高;可毕竟是大股东之一,风向标作用还在。人走后舆论又是一片哗然。

若是裁员,也就忍了。在行业上行的时代员工是砖头,垒起来是一栋赏心悦目的房子;现在风险高了,把墙推倒就行了。可是董事会成员不是,他们莫不是带资进场,身后闪亮着投资人的眼光。从来砖头都是按需索取,投资人多是追着求来。

现在人走茶凉,大势就没了。卖掉兴业银行的股权,甩开一切外界的虚名,准备回到阳光城带头大哥岗位的林腾蛟,看到这场景心中是何等凄凉。

就好像退休司机准备放弃半隐居生活,毅然决然走进驾驶舱,奈何整车已经处于半报废状态,上路都难;加油工、清洁员、维修员等重要角色都已辞职,这条通往希望的公交线路还怎么运营?让老司机下车推吗?

人散了,再热闹不过是折腾,故事还是会归于平淡。

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中国恒大:希望总要干出来

健康指数:★☆☆☆☆

风险指数:★★★★☆

潜力指数:★★★★☆

同类企业:佳兆业集团、世茂集团

在所有暴雷房企中,哪个最能让你看到希望?或许还是恒大(03333.HK)、佳兆业集团以及世茂集团这样的老牌房企。

如此论调被提出来的时候,已经贻笑大方。毕竟对恒大而言,有限的交付能力与高企的债务压力之间,存在着难以逾越的落差。仅以目前恒大的运营能力减退与不断累加的短债风险,揶揄看空恒大已经成为绝对正确的事情。

那么看好未来的恒大是反智的行为吗?也不一定。

发展至今,恒大确实因为盲目多元化,造成了很多问题,尤其难以消化债务压力。不过需要明确的是,消解债务压力的正确姿势是什么。是让高企的债务彻底清零吗?当然不是,而是要将风险降低到可控范围内。

2020年,所谓的健康房企,需要符合“三条红线”的标准——剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率低于100%、现金短债比大于1;2021年,所谓的健康房企,必须具备足够充分的流动性空间。无论哪样,都是给债务划定安全线,而不是完全出清。

至于化解债务的路径,还是要持续不断提升交付水平,尽可能通过健康运营提升变现能力。这要求在面对问题时,企业这台机器可以减速甚至破损,却不能停转,不能对问题视而不见。有了这两点,企业就有希望回到正轨。

问题被曝光,许家印的口号喊得很响亮,这让人联想到地产大干快上、汽车在宣传文案快速飞驰的曾经,那感觉确实不好;可是按照恒大公开数据,截至2021年底全国项目复工率91.7%、复工人数8.9万人、四季度累计交楼超过5.3万套……恒大在解决问题,而且见到了成果。

自救者天救,自助者天助,自弃者天弃。或许现在断言恒大必将摆脱危机尚为时过早,可是敢于面对问题,还愿意一直坚持下去的企业,希望还是有的。毕竟这么多年,家底还是在的。

还要补充个细节:广东省代省长王伟中作政府工作报告表示,按照市场化法治化原则,稳妥推进恒大集团等房地产企业债务风险化解处置。

或许恒大的故事,注定不会这么快看到结尾。

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预言2022

2021年结束的时候,很多观点认为,中国的地产时代结束了,汹涌澎湃的地产故事结束了,结果如此吗?

宏观来看,答案是肯定的:几乎所有的分析,对2022年剧情的预言都是相似的:政策不变、调整不变、风险和困难也不变。当这些不变汇总到一起,一个被定型的故事已经被写出来了——一部分轻松悠闲,活在阳光灿烂的日子里;一部分晦暗惨淡,在生死边缘挣扎试探。

也许当我们站在2022年的末端,打开这一年的回忆录,看到关于地产的故事,不是收购击穿了全行业的最低价,就是迫于债务压力只能躺平,将是一个多么无聊的结局。一个行业的走向成了没有跌宕起伏的流水账,真的太可悲了。

不过拿起放大镜,用微观视角重新观察行业,或许会有另外的故事。

陷入麻烦的房企总要拿起割肉的刀,用身上的肉换一个活下来的希望。只是要从哪里下刀?割多少的肉?力挽狂澜的故事会发生在谁的身上?没有人知道。

摆上货架的资产,如同商场里琳琅满目的盲盒,谁也不知道里面装着什么,却总会有冤大头将其收入囊中。哪个会最先爆炸?爆炸了会有什么效果?也没有人知道。

这样看来,泥潭里的房企得到一次考验能力和智慧的机会,不一定得到坏的结局;站在岸上的房企被迫参加一场击鼓传花的赌博,不一定迎来好的明天。

在不变的故事里,我们还能看到一个可能改变的2022,这样的明天不值得期待吗?

# 万科
# 时代中国
# 恒大
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猫友1470270
好时候
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