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众多房企爆雷!中国房地产的黄金时代结束了 | 财智观察

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财智无界

2021-09-24 14:05

197612 3 1

最近的恒大可以说是在风口浪尖,不久前“恒大集团否认破产重组”一度登上热搜。恒大的爆雷事件始于9月8日,恒大财富一款叫做“绿野生物”的理财产品到期未兑付,而事实上早在7月恒大就已遭到银行申请财产冻结。


在恒大以外,2021年内已有华夏幸福、泰禾等大型房企传出爆雷消息,而近期房企项目停工、延期交付、投资机构评级下调、债券违约、靠出售资产求生、大量裁员等负面消息在房地产行业中早已层出不穷。


据中国房地产报数据显示,2020年排名前50的上市房企中恒大、碧桂园、万科、绿地控股负债规模均已超过万亿。而Wind截至2021年8月的数据也显示包括华夏幸福、泰禾、四川蓝光发展等在内的多家房企已发生债券违约。房企负面消息频出,使本就充满凉意的楼市进一步降温,过去人们深信不疑的投资信条:“买房是最好的投资”是否要被终结?



图片来源:中国房地产报





恒大的危机,是如今房地产行业的缩影



据人民法院公告网数据,2020年房企破产数量超470家,可以说恒大的问题不是个例,而是房地产行业共同面临的发展困境。有外媒称恒大可能会是中国的“雷曼兄弟事件”,而事实上恒大的隐患是早已埋下的,其内因和外在环境都与雷曼有着本质的区别。


恒大早在2016年销售额就已登顶中国房企榜首,彼时的恒大与中国楼市都正处于巅峰,大股东许家印以2900亿元身价位居2017年胡润百富榜的首位,风光无两。然而也是从2017年,恒大为推动与深深房重组引入了众多战略投资人并设置了对赌条款,此后在2020年仍未能如期完成重组的恒大开始在资本市场失去信用。


图:2017年胡润百富榜  来源:网络


如今的恒大面临着由内而外的质疑,参与内部购房和理财购买的员工开始维权,员工的声讨加剧了外界对恒大是否将要倒下的猜测。而在外部,恒大地产集团正在面临这供应商高达400多起的法律诉讼纠纷。比危机更严重的是在破产重组的传言下,或许所有人都已丧失了对恒大的信心。


恒大2021年上半年年报中显示,其 1.97 万亿的负债中有1.5 万亿会在本年到期。而在“三道红线”的政策监管下,恒大的高负债率降下来之前,几乎不能再以贷款和发债筹措资金偿还债务,这无疑又使面临巨大流动性风险的恒大雪上加霜。


根据统计,截至8月今年全国累计房地产调控已经突破420次,政策出台的密集程度创下新高,在国家层面显示出维护房地产价格稳定的决心。“三道红线”的出台使得过去房企依靠“高增长、高周转、高杠杆”的扩张模式已经行不通,可以说行业发展的最佳窗口期已经彻底过去。


万科集团郁亮曾指出,“三道红线”对整个行业来说都是挑战,而恒大之后或许还有更多处在危机边缘的房企。





中国房地产发展史:房产如何成为最狂热的投资品?



中国房地产长达几十年的爆发式发展是一个造富神话,除了徐家印、王健林,王石、杨惠妍这样位列富豪榜的房地产企业家外,更有无数依靠房地产投资实现财务自由的炒房者。回顾中国房地产的发展历程,或许有助于理解商品房是如何一步步从人们生活所需的“商品”演变为一度稳赚不赔的“投资品”。


1980年被称为中国房地产发展的元年,北京市住房统建办公室挂牌成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。次年起深圳、广州的商品房开发试点,改变了国内没有商品房开发的房地产行业状况。随着售房试点、住房公积金制度、房改总体方案等制度实施,90年代房地产市场进入起步阶段。


1992年随着市场经济的确立、公积金制度的推行,当时以海南为模板的中国房地产开发进入第一个急剧增长期。一些地区在非理性炒作下,开始出现混乱和房地产泡沫,于是在1993年中国房地产市场迎来了第一个调控政策。严控银行信贷的政策落地,随之而来的是作为地产淘金“先驱”的海南经历了泡沫的破裂。而在金融危机的影响之下,房地产随后进入了持续的低迷时期。


2001年随着第一支温州“炒房团”在北京创下过亿元的交易额,北京房价创下了超90%的涨幅,开启了房产由商品变为投资品的时代。此后尽管各种整顿和调控政策层出不穷,商品房价格一直保持着上涨势头,也是这样长达几十年的增长,形成了人们心中买房子稳赚不赔的认知。



2008年政府为应对金融危机投入4万亿资金,再次让楼市迎来新一轮的繁荣发展。次年大量房地产投机者开始进入,破百亿的房企达到了空前的20家,政策的宽松和房价的持续走高催生了房地产市场的泡沫,带来此后持续的房价过快上涨和炒房客的肆意。“买房是投资首选”逐渐成为国内普通投资者的共识。楼市几倍甚至十几倍的高额回报,创造了那些年普通人实现财务自由捷径的神话。


2016年在房价的又一轮迅猛增长后,“限购限贷,限售限价”以及“房住不炒”被提出,此后房地产开始步入了严厉调控的阶段,依靠买房投机炒作牟利的行为也开始受到遏制。





房地产的黄金时代已成过去?



在国家首次提出“房住不炒”原则后,全国各地几乎每年都会有上百项房地产调控政策出台,房地产增速放缓成为主要趋势。随着时代的红利退去,去杠杆成为主旋律,而高度依赖融资的房地产行业首当其冲。


2018年是房地产行业降温和房价预期扭转的转折点,限购限售政策在全国范围内加码,调控压力创下新高。在万科发出“活下去”的呼喊下,房地产行业进入混乱和转型的阵痛期。


去年央行和住建部“三道红线”的提出,可以说是房地产行业去杠杆的大招,房企的现金流迎来了真正的挑战。如今的一些房企,一边面临着流动性危机亟待销售回款缓解,另一方面又受到信用危机、需求下降带来的销售下滑,以及监管加强下融资难度增大快递困境,可谓在夹缝中求生。据调研,包括融创中国、绿地控股、富力地产等在内的100多家房企都正面临着现金流紧张的困难。


很多房企在加速销售回款的压力下,采取了降价等举措,而稳房价的调控原则极大减轻了购房者对于房价上涨的焦虑,这对于很多为刚需购房苦苦奋斗依然买房无望的普通大众来说,无疑是好事。


准确地说,房地产行业不是衰落,而是在监管下回归其本应有的平稳发展,而过去所谓的黄金时代才是投机和炒作导致的一种不健康状态。



写在最后:


“三道红线”融资监管新规推行后,地产企业通过高财务杠杆发展的路径被阻断,而房住不炒、限购限贷等举措又对房产的需求端起到了抑制作用。短期来看,这些使得一些房企面临着降杠杆压力、流动性困境甚至失血淘汰的危机,也给房产投资的既得利益者带来不利影响,房地产行业爆发增长的黄金时代似乎已经过去。


但长远而言,这些调控举措促进了整个房地产行业良性发展的趋势,逐渐摆脱投机、炒作和暴利,使住房回归其本质属性,保护了广大亟待满足居住刚需人群的利益。


监管收紧和当下行业面临的变革,或许将真正迎来房地产投资替代的时代,对于普通民众而言,我们终于有理由期待房产不再被作为投资品炒作的一天。


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soeye1
那么问题来了,卖房的都欠这么多钱,买房的也个个欠银行的钱,那这些钱都被谁赚去了
2021-09-25 14:55
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这个是认证
X博士
房企赶快洗牌吧。这样房价可能会降
2021-09-25 12:50
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这个是认证
儿女长情
资产求生
2021-09-24 14:54
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