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平安地产,能不能保平安?

ZAKER新闻

2021-09-11 11:14

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平安地产,能不能保平安?

50元的平安,值不值得珍惜?

平安地产,能不能保平安?

作者|肖邦

排版|佘宇翔


8月31日,中国平安股价首次击穿50元,跌至49.9元。


这是中国平安自2019年1月以来的股价最低点。在股价持续低迷的大背景下,中国平安开始启动不少于50亿元,不超过100亿元的股票回购计划,以便于稳定市场情绪。


自8月27日起,至9月3日,6个交易日期间,中国平安累计耗资28亿,完成5490万股回购。同时,平安高管团队也亲自入场,自掏资金,购买平安A股的股票。


中国平安董事长马明哲就分别在9月3日、9月7日两天,耗资414.31万元,增持8万股,总持有中国平安188.32万股。


谢永林、孙建一、顾立基、蔡方方、胡建峰等平安高管也共同增持平安股票,合计增持股票超21.68万股,耗资超过1120万元。


在回购计划的参与下,中国平安股价实现微增,重回50元以上。截至今天收盘,中国平安股价达到51.71元。


中国平安能触底反弹吗?


在《谁是中国房地产的金主爸爸》一文中,我就已经提到,中国平安乃是中国房地产行业中最大的隐秘金主。只是中国平安不喜欢做“一房东”,更喜欢做“二房东”。


平安地产,能不能保平安?


在碧桂园,中国金茂、融创、旭辉控股等中国头部房企的股权结构中,中国平安都把持着第二大股东的席位。


此外,绿地、保利、华润、绿城、新加坡凯德、香港九龙仓等房地产企业,中国平安也都持有数额不等的股权。中国平安不仅直接持股中国房地产企业,还以联合经营的模式,在全国拿下了上百宗地块。


中国平安之所以能够迅速壮大,其中一个重要驱动力,就来源于高速增长的中国房地产。


这种跟中国房地产深度捆绑的投资模式,让中国平安尝到了甜头,也栽了个大跟头。


中国平安豪掷540亿,拿下华夏幸福第一大股东席位。但在中央“三道红线”政策下,华夏幸福却暴雷了。华夏幸福的暴雷让中国平安直接计提减值359亿,损失惨重。


在中国房地产行业被拉响警铃后,也迅速牵连到投资者对中国平安的看空。


中国平安股价持续下跌,不断击穿底价,一个关键因素就是中国房地产行业进入整顿洗牌期,业绩增长承压,风险增大。


中国平安作为一个保险集团,在对外投资方面,追求的并不是最高收益率,而是长期稳定的收益率。


为了实现这一目标,长期以来,中国平安都是以投资债券为主。债券投资占中国平安对外投资的49.6%,约1.88万亿。其中,政府债就高达1.68万亿。


债券投资是中国平安维持稳健经营,寻求长期回报的最大压舱石。


但在债券之外,中国平安最广为人知的就是房地产投资。虽然地产投资在中国平安的总投资结构中,占比不高,但地产投资中埋伏的雷,却是风险极大。


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仅华夏幸福爆的雷,就让中国平安在2021年中报中,一次性影响归母净利润减少208亿,同比降低15.55%。


时至今日,调控下的中国房地产已经进入下半场,中国平安在房地产投资中的隐藏性风险是否充分释放?我们还是要从中国平安重金投注的头部房企身上去寻找答案。


第一家,碧桂园。


碧桂园2021年中报显示,2021年上半年,碧桂园收入为2,349.3亿元,同比增长27%,净利润为224.2亿元,同比增长2.3%。


第二家,融创。


融创2021年中报显示,上半年,融创营业收入同比增长23.9%至 958.2亿元,毛利199.8亿元同比增长12.5%,归母净利润119.9亿元,同比增长9.4%。


第三家,旭辉控股。

旭辉控股2021年中报显示,上半年,实现营业收入363.7亿元,同比增长58%;净利润53.6亿元,同比增长13%。


第四家,中国金茂。


中国金茂2021年中报显示,上半年,中国金茂营业收入284.56亿元,较去年同期增长135%,同时其回款率高达94%,回款绝对值达到1229亿元的同期历史峰值,归母净利润同比上升14% 达到43亿元 。


以上四家头部房企,中国平安都是其第二大股东。同时,从头部房企的经营状况,可以看出“房住不炒”的严控政策下,中国房地产行业的发展状况。


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从上述四家房企在2021年的中报业绩来看,他们都实现了营收和利润的双增长。这表明,中国平安在房地产领域的投资,总体上仍然是稳健可控的,仍然能够带来权益性收入的增长。


事实上,“三道红线”所引发的债务危机,仅限于极少数房企。中国平安也只踩了华夏幸福这一个雷。绝大部分中国房地产企业在业绩上都取得了营收和利润的双增长,包括保利、华润、绿地、绿城等中国平安参与股权和债权投资的大型房企。


中国平安所投的房企集中在头部领域,而头部房企的抗风险能力也要强得多。


从2021年中报来看,中国头部房企已经迈过了最艰难的时刻,重新回归到增长的正向曲线之中。


而且,在“房住不炒”的严格调控之下,中国头部房企仍然取得了不俗的增长。这更证明了,中国房企已经具备在未来持续的严格政策调控中,保持增长的经营能力。


经过这一轮房地产调控,中国房企的“杠杆率”和“负债率”都将大幅降低。在未来,中国房企的经营将更加稳健和安全。


对中国平安而言,这就意味着稳健而长期的权益性收入。


但是,有一个值得关注的数据是,这些头部房企的利润率都有所下滑。利润的增长不是来源于房价增长,而是来源于销售面积的提升,总体房价出现下滑。


房地产的高利润时代,已经结束了。未来,房企将很难再带给平安集团超额的投资收益,细水长流才是常态。


房企未来的利润增长点,不在于房子销售,而在于高质量的物业服务。


万达董事长王健林曾说过:“中国城镇化率逼近于70%,房企将进入存量竞争时代。”正是基于这个逻辑,王健林坚决了甩卖掉了商业住宅业务,全面转型万达商管服务。


深入投资房地产的中国平安,也意识到了这一点。相比于房企股权投资,商业不动产投资更符合险资对收益的长期性和稳健性要求。


中国平安在近些年投资了大量的租赁型商业大厦,如凯德集团旗下的6个来福士广场、北京丽泽商务区D-03、D-04不动产和平安香港总部大楼。


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在中国平安2021年中报中显示,中国平安持有投资性物业资产账面价值为666.17亿。但实际上,中国平安集团旗下的平安不动产,截至2020年期末,总资产规模就超过了1000亿。

在政府集中供地政策下,依托于“拿地卖楼”的房地产商业模式,将受到极大限制。但是地产商业服务经营,则是一桩长久获利的生意。


这些物业型商业地产,将给平安带来持续的租金收入。此外,中国平安还持有一万套长租公寓。相比于房企股权投资,这些物业型不动产的投资,要更加稳健,收益也更加持久。


在未来的房地产投资规划中,中国平安也将更加偏向于物业型地产投资,来减少房企股权投资的风险。


中国房地产行业进入下半场,依托于“拿地卖楼”的野蛮扩张模式,渐渐走向行业天花板。在中国房地产的下半场,房企之间比拼的不再是“拿地卖楼”,而是地产类商业服务。


谁能提供更优质的商业服务,谁才能获得更持久的经营利润。


在国家严格调控之下,中国房企业绩在艰难转型中,“去杠杆”、“降负债”、“去泡沫”,取得显著成效,发展趋势总体向好。


平安地产,未来仍将成为中国平安业绩增长的一个稳健驱动力。

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