50元的平安，值不值得珍惜？

作者｜肖邦

排版｜佘宇翔

8月31日，中国平安股价首次击穿50元，跌至49.9元。

这是中国平安自2019年1月以来的股价最低点。在股价持续低迷的大背景下，中国平安开始启动不少于50亿元，不超过100亿元的股票回购计划，以便于稳定市场情绪。

自8月27日起，至9月3日，6个交易日期间，中国平安累计耗资28亿，完成5490万股回购。同时，平安高管团队也亲自入场，自掏资金，购买平安A股的股票。

中国平安董事长马明哲就分别在9月3日、9月7日两天，耗资414.31万元，增持8万股，总持有中国平安188.32万股。

谢永林、孙建一、顾立基、蔡方方、胡建峰等平安高管也共同增持平安股票，合计增持股票超21.68万股，耗资超过1120万元。

在回购计划的参与下，中国平安股价实现微增，重回50元以上。截至今天收盘，中国平安股价达到51.71元。

中国平安能触底反弹吗？

在《谁是中国房地产的金主爸爸》一文中，我就已经提到，中国平安乃是中国房地产行业中最大的隐秘金主。只是中国平安不喜欢做“一房东”，更喜欢做“二房东”。

在碧桂园，中国金茂、融创、旭辉控股等中国头部房企的股权结构中，中国平安都把持着第二大股东的席位。

此外，绿地、保利、华润、绿城、新加坡凯德、香港九龙仓等房地产企业，中国平安也都持有数额不等的股权。中国平安不仅直接持股中国房地产企业，还以联合经营的模式，在全国拿下了上百宗地块。

中国平安之所以能够迅速壮大，其中一个重要驱动力，就来源于高速增长的中国房地产。

这种跟中国房地产深度捆绑的投资模式，让中国平安尝到了甜头，也栽了个大跟头。

中国平安豪掷540亿，拿下华夏幸福第一大股东席位。但在中央“三道红线”政策下，华夏幸福却暴雷了。华夏幸福的暴雷让中国平安直接计提减值359亿，损失惨重。

在中国房地产行业被拉响警铃后，也迅速牵连到投资者对中国平安的看空。

中国平安股价持续下跌，不断击穿底价，一个关键因素就是中国房地产行业进入整顿洗牌期，业绩增长承压，风险增大。

中国平安作为一个保险集团，在对外投资方面，追求的并不是最高收益率，而是长期稳定的收益率。

为了实现这一目标，长期以来，中国平安都是以投资债券为主。债券投资占中国平安对外投资的49.6%，约1.88万亿。其中，政府债就高达1.68万亿。

债券投资是中国平安维持稳健经营，寻求长期回报的最大压舱石。

但在债券之外，中国平安最广为人知的就是房地产投资。虽然地产投资在中国平安的总投资结构中，占比不高，但地产投资中埋伏的雷，却是风险极大。

仅华夏幸福爆的雷，就让中国平安在2021年中报中，一次性影响归母净利润减少208亿，同比降低15.55%。

时至今日，调控下的中国房地产已经进入下半场，中国平安在房地产投资中的隐藏性风险是否充分释放？我们还是要从中国平安重金投注的头部房企身上去寻找答案。

第一家，碧桂园。

碧桂园2021年中报显示，2021年上半年，碧桂园收入为2,349.3亿元，同比增长27%，净利润为224.2亿元，同比增长2.3%。

第二家，融创。

融创2021年中报显示，上半年，融创营业收入同比增长23.9%至 958.2亿元，毛利199.8亿元同比增长12.5%，归母净利润119.9亿元，同比增长9.4%。

第三家，旭辉控股。

旭辉控股2021年中报显示，上半年，实现营业收入363.7亿元，同比增长58%；净利润53.6亿元，同比增长13%。

第四家，中国金茂。

中国金茂2021年中报显示，上半年，中国金茂营业收入284.56亿元，较去年同期增长135%，同时其回款率高达94%，回款绝对值达到1229亿元的同期历史峰值，归母净利润同比上升14% 达到43亿元 。

以上四家头部房企，中国平安都是其第二大股东。同时，从头部房企的经营状况，可以看出“房住不炒”的严控政策下，中国房地产行业的发展状况。

从上述四家房企在2021年的中报业绩来看，他们都实现了营收和利润的双增长。这表明，中国平安在房地产领域的投资，总体上仍然是稳健可控的，仍然能够带来权益性收入的增长。

事实上，“三道红线”所引发的债务危机，仅限于极少数房企。中国平安也只踩了华夏幸福这一个雷。绝大部分中国房地产企业在业绩上都取得了营收和利润的双增长，包括保利、华润、绿地、绿城等中国平安参与股权和债权投资的大型房企。

中国平安所投的房企集中在头部领域，而头部房企的抗风险能力也要强得多。

从2021年中报来看，中国头部房企已经迈过了最艰难的时刻，重新回归到增长的正向曲线之中。

而且，在“房住不炒”的严格调控之下，中国头部房企仍然取得了不俗的增长。这更证明了，中国房企已经具备在未来持续的严格政策调控中，保持增长的经营能力。

经过这一轮房地产调控，中国房企的“杠杆率”和“负债率”都将大幅降低。在未来，中国房企的经营将更加稳健和安全。

对中国平安而言，这就意味着稳健而长期的权益性收入。

但是，有一个值得关注的数据是，这些头部房企的利润率都有所下滑。利润的增长不是来源于房价增长，而是来源于销售面积的提升，总体房价出现下滑。

房地产的高利润时代，已经结束了。未来，房企将很难再带给平安集团超额的投资收益，细水长流才是常态。

房企未来的利润增长点，不在于房子销售，而在于高质量的物业服务。

万达董事长王健林曾说过：“中国城镇化率逼近于70%，房企将进入存量竞争时代。”正是基于这个逻辑，王健林坚决了甩卖掉了商业住宅业务，全面转型万达商管服务。

深入投资房地产的中国平安，也意识到了这一点。相比于房企股权投资，商业不动产投资更符合险资对收益的长期性和稳健性要求。

中国平安在近些年投资了大量的租赁型商业大厦，如凯德集团旗下的6个来福士广场、北京丽泽商务区D-03、D-04不动产和平安香港总部大楼。

在中国平安2021年中报中显示，中国平安持有投资性物业资产账面价值为666.17亿。但实际上，中国平安集团旗下的平安不动产，截至2020年期末，总资产规模就超过了1000亿。

在政府集中供地政策下，依托于“拿地卖楼”的房地产商业模式，将受到极大限制。但是地产商业服务经营，则是一桩长久获利的生意。

这些物业型商业地产，将给平安带来持续的租金收入。此外，中国平安还持有一万套长租公寓。相比于房企股权投资，这些物业型不动产的投资，要更加稳健，收益也更加持久。

在未来的房地产投资规划中，中国平安也将更加偏向于物业型地产投资，来减少房企股权投资的风险。

中国房地产行业进入下半场，依托于“拿地卖楼”的野蛮扩张模式，渐渐走向行业天花板。在中国房地产的下半场，房企之间比拼的不再是“拿地卖楼”，而是地产类商业服务。

谁能提供更优质的商业服务，谁才能获得更持久的经营利润。

在国家严格调控之下，中国房企业绩在艰难转型中，“去杠杆”、“降负债”、“去泡沫”，取得显著成效，发展趋势总体向好。

平安地产，未来仍将成为中国平安业绩增长的一个稳健驱动力。