伴随国内房地产进入“存量时代”，像美国黑石一样做“资管”，都曾是冯仑、郁亮等国内房企大佬们的一大梦想。
“迄今为止，还没有哪家房企有黑石的雏形。谁是中国的黑石？”
抛出这样的疑问，去年国内某知名第三方研究机构曾“自问自答”，那就是平安不动产。
当然，平安不动产的确具有这样的潜质，因为它背靠“险资大额”中国平安集团这棵大树。早在几年前，“平安系”就被地产界冠以“国内最大的隐形地主”。
此前相关数据曾透露，中国平安集团2020年不动产配置金额上限7500亿元。
之所以如此，大家是否记得“平安系”多家主要公司是碧桂园、朗诗以及至今仍未摆脱如今债务危机的华夏幸福(5.290, -0.12, -2.22%)等一线房企主要股东，像平安不动产等还亲自赤膊上阵，与其他房企厮杀抢地，且屡有斩获。
如今，这家驰骋于房地产的另类资本管理机构的实力究竟到了什么地步？地产密探尝试从最新财务披露中寻找答案。
4月30日，平安不动产对外披露了今年一季度财报数据（注：以下为“合并报表口径”），取得营收11.45亿元，同比大幅度增长近80%；毛利约8.98亿元，同比下滑7.32%；净利约6.24亿元，同比下滑24.62%。
这种“增收不增利”背后，从报表明细不难发现，一季度平安不动产的“投资收益”大幅度下降，以及公允价值与信用减值损失引发的。
虽如此，平安不动产相对于一线知名开发商的毛利率、净利率却依然很高，分别达到78.4%、54.5%。这，或许就是另类资管机构的魅力和诱人之处。
拉长时间周期看，平安不动产去年取得营收33.48亿元，同比增52.32%；总利润64.1亿元，同比下降10.37%；净利56.45亿元，同比降17.33%；扣非后净利56.54亿元，同比下降17.53%。
类似于今年一季报，去年平安不动产之所以盈利不佳，主要受累于投资收益同比下滑26.7%，其中关键影响因素来自联营与合营企业，去年录得投资收益62.32亿元。
相对于“增收不增利”，平安不动产财务状况却有明显“恶化”的迹象。今年一季报末，该公司账上现金73.63亿元，相较于去年底约181.66亿元下滑近60%！
这是一个颇为蹊跷的数据变化。截至去年底，平安不动产货币资金181.66亿元，比2019年底增加38.48%，主要系融资现金贡献。
反观今年一季报“现金流结构”，平安不动产筹资净现金流约34.6亿元，相较于去年同期70.65亿元下滑5成；投资净现金流变化不大，那问题就出在经营净现金流上。
回到现金上，平安不动产今年一季报末虽说货币资金73.63亿元，但扣除受限的5.72亿元之后，可动用的现金及现金等价物为67.9亿元。
截至今年一季报末，平安不动产短期债务42.1亿元，比去年底30.25亿元增加近12亿元，一年内到期长期借款与非流动负债合计123.5亿元，比去年底对应102.54亿元新增约21亿元。
这不难看出平安不动产当前现金短债比仅有0.44倍，说明该公司账上现金对一年内到期债务覆盖度偏低。
蹊跷的是，平安不动产官方微信公众号上涉及2020年终盘点等多篇有价值的文章均被莫名其妙地撤下，按理说，内文有错误被撤下，应该继续刊发才对，但蹊跷就蹊跷在这里。
虽说“背靠大树好乘凉”，依托于中国平安集团的平安不动产，未来发展的关键还得靠业务扎实推进。从大类划分看，包括资产管理和不动产投资两大板块。
就资管业务而言，平安不动产目前主要受托于中国平安集团子公司平安寿险、平安产险以及平安信托等，提供不动产项目运营管理服务、工程管理、 项目投资顾问、基金管理及财务顾问业务。
最典型的案例，莫过于打造深圳平安金融中心、上海中国平安金融大厦、杭州平安金融中心、天津平安泰达金融中心、济南平安金融中心、北京丰台丽泽平安金融中心、长沙平安财富中心、成都平安财富中心等商务地标综合体项目，一部分为亲自拿地开发打造，一部分来自收购自持经营。
再看不动产投资业务，平安不动产利用自有资金投资不动产，主要包含基金投资、工业物流、养生养老、商业物业投资、海外投资五项业务。
不动产投资作为平安不动产的重要业务，也是对标黑石的硬核所在。这其中排在第一的就是“基金投资业务”，该业务既有作为GP（普通合伙人）收取管理费收入（列入不动产资管业务），但更重要的是以自有资金获取更高额的投资回报。
具体形式上，平安不动产以基金（有限合伙企业）、专项资管计划等对标的项目股权或债权投资。作为房地产私募基金，选项目时以一二线城市为主；产权清晰，无法律瑕疵； 标的物业组合相对简单，有较强去化率及较好销售回款现金流。
平安不动产私募基金投资年限1-4 年，要求项目净利润率10%以上，所投资金的 IRR不低于15%，以平安不动产权益指数作为参考指数（权益指数用于平衡现金流与利润的关系，权益指数=资产总额/股东权益总额），应控制在1+10%×投资年限附近。
针对债权投资部分，平安不动产私募基金会通过委托银行借款或直接采取股东借款向项目输血，到期收回本息；最关键的是股权投资，特别是退出方式。
按平安不动产操作思路，通常在与交易对手签订项目合作框架协议中约定股权回购时间和价格确定方式，股权回购价多为约定金额或按第三方审计确认的项目公司净资产价乘以所持股权比例（净资产价格含已售未结转存货部分）及由第三方按收益现值法评估项目公司未出售存货净收益乘以所持股份比例的总和。
从财会角度看，这种私募基金投资股权部分计入长期股权投资科目，债权部分计入债权投资科目，截至今年3月底，平安不动产前者总额262.97亿元，比去年底增加11.9亿元，后者总额115.7亿元，比去年底略降14.6亿元。
注意！平安不动产的私募基金投资产生的股权溢价及利息收入计入企业投资收益科目，前文已提及显著拖累公司盈利能力的投资收益，去年同比下滑26.7%、今年一季度则下滑18.9%。
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