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[转载] “政府收储存量房”落地21天:钱从哪来,进度如何?

达摩祖师爷 楼主
2024-06-11 10:24 海南 57718
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“517”新政后,商品房库存有了新出口。

4月30日,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”。5月17日召开的全国切实做好保交房工作会议上明确,商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

房地产市场持续低迷,政策开闸作用几何?

在业内看来,供需失衡是当前房地产市场的主要问题。此前的政策多集中于需求端,如降低首付、提高公积金比例等,而收储存量房,则提供了从供给端改善房地产市场的途径。

政策明确后,已有多地跟进落地。杭州市临安区在5月15日发布公告,拟在区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房,被业内视为打响“收储第一枪”;昆明则在27日公布了更详细的收储计划,拟由市属国有企业征集已建成未出售的商品住房,用作保障性住房。

然而,政府收储的钱从哪里来?收益能否覆盖成本?会否会对地方隐性债务带来影响?这些或许是收储商品房实现理想效果要考虑的关键问题。

央行设立3000亿再贷款额度

政府收储具体如何操作?

简单来说,地方政府可以结合各自情况,自主决定是否参与收储;被地方政府选定的地方国企作为收购主体,有权自主决定是否参与购买,以合理价格收购已建成未出售商品房。

地方国企收购存量房所需钱款,可以向国家开发银行、政策性银行、国有商业银行等21家全国性银行申请贷款,银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款;银行在拥有合格贷款后,再向人民银行申请再贷款。

图源:时代财经 王晨婷/摄

中国人民银行副行长陶玲介绍,中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款,利率1.75%,期限1年,可展期4次。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款。这意味着,可带动银行贷款5000亿元。

新政中还特别提到:“被选定的地方国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务,不得为政府融资平台,同时应具备银行的授信要求和授信空间。收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回收,确保商业可持续”。

也就是说,在这一过程中,风险由地方国企和金融机构自己承担。

“因再贷款工具所对接贷款的承借方严格限制于非平台国企,并且要求与地方隐性债务风险严格隔离,预计地方政府专项债和2024年超长期特别国债资金将不会用于高库存城市‘收储’项目,地方债务风险因此再度加剧的概率相对较低。”华金证券分析师秦泰对时代财经说。

时代财经注意到,在目前公布方案的地方文件中,并未具体明确选取哪个地方国企作为收购方,主要对房源征集范围及条件进行限制。如昆明的公告中,仅提到了“由市属国有企业征集”。

图源:昆明市住建局官网

时代财经6月6日从昆明市住建局征集咨询处了解到,尚未完全确定由哪家国企来做,但目前“还是有几家房企过来咨询的”。

各地试点效果不一

实际上,在此之前,政府收购存量商品房作为保障房已在个别地区有试点,只是形式略有不同。

去年2月,央行设立租赁住房贷款支持计划,在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市开展试点。试点支持对象为国家开发银行等7家全国性金融机构,对于符合要求的贷款,央行按贷款本金的100%发放再贷款,利率为1.75%。

该政策的目的是扩大租房供给,同时也推动存量商品房去库存。

根据公开报道,去年5月,国开行福建分行与福州左海集团签署总额4.88亿元的贷款合同;6月,济南获得收购式保障性租赁住房试点专项贷款4.6亿元;12月,天津首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元落地;2024年1月,青岛首批租赁住房贷款支持计划试点18.5亿元贷款落地,支持收购首批存量住房项目7个,涉及房屋总套数2319套。

上述4个城市的相关贷款总计40.86亿元,而央行创设的租赁住房贷款支持计划共有1000亿元的额度。虽然千亿资金“先到先得”,但各地的推进仍显迟缓和审慎。

建设中的高楼(图源:时代财经 王晨婷/摄)

“之所以落地进展缓慢,主要是整个2023年房价在下跌的过程中,房地产风险还在不断释放,市场上的租赁企业无论是国企还是民企,收购存量房源的积极性都比较低。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代财经。

央行鼓励商业银行按照不低于3%的利率贷给房屋租赁企业,但实际城市的租金收益率很可能不及3%。根据诸葛数据研究中心,2023上半年全国重点城市平均租金回报率为1.91%,超过3%的仅有银川、乌鲁木齐、桂林和贵阳。

图源:诸葛数据研究中心

陶玲介绍,近期,中国人民银行将出台正式文件,并统筹考虑政策衔接,把1000亿的租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理,在全国范围全面推广。

郑州的收储实践也具备一定的参考价值。自2022年起,郑州通过收储存量房筹集了10.6万间保障性住房,收购存量房超过400万平方米,规模在全国居首。

“郑州模式”中,国资平台郑州城发集团回购存量住房,并将其改造成保障性租赁住房,主要用途为人才公寓。资金来源则包括20%的项目资本金和75%的银行贷款。

在郑州开展“保交楼”工程后,该项目也结合了保交楼相关工程,收储范围从现房扩展到部分期房项目,期房项目一般按工程进度分期付款。不过,在年初《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》下发后,存量房又重新向现房倾斜。

进入“去库存”时代

郑州收储的顺利推行,与当地的房地产市场特点相关。

在上一轮房价下跌的行情中,郑州房价跌幅位居全国前列,部分楼盘房价较高峰期跌了近一半。

2020年,郑州商品住宅成交金额同比下滑26%,去化周期高达22.44个月;2021年,去化周期进一步增长至36.05月。

房价下行、市场去化慢、保交楼压力大,多重因素给政府收储提供机遇。在郑州持续不断的救市政策下,房屋市场也终于有了起色。今年4月以来,郑州商品住宅销售两连升,5月全市销售面积环比增长70.71%。

从近期的政策取向来看,楼市已进入“去库存”时代。

这也正是“国家队”出手收储存量房的核心目标。4月30日,自然资源部发布的文件已经明确提出,商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,则“盘活多少、供应多少”。

图源:方正证券研究所

那么,要达到去化周期18个月以下的目标,央行3000亿元带动的5000亿元的收储资金够了吗?

根据方正证券研究所首席宏观经济学家芦哲测算,按照收储存量房的类别,如果只包含建成未出售现房的库存,截至4月末,全国建成未售库存为3.9亿平方米,去库周期为22.5个月。去库周期的长期历史均值为15.1个月,如果要降至这一水平,建成未售库存要降至2.6亿平方米,也就是需要减少1.3亿平方米现房库存。

而今年前4个月,全国商品房销售均价约为9980元/平方米,如果按照7折收储,需要资金量为9000亿元左右。

芦哲告诉时代财经,本次3000亿元再贷款资金对应5000亿元银行贷款,如果全部释放,可以完成一半以上的收储任务。“如果收储范围扩大至现房+期房,可能需要4.2万亿元资金。如果再进一步考虑到居民二手房的库存,则收储问题更为复杂,与之类似的是此前棚改货币化对购房需求的拉动。”

不过,该测算的第一目标在于去库存,如果从保障房需求角度来说,并不需要这么大的资金量。

(图源:时代财经 王晨婷/摄)

在同策研究院研究总监宋红卫看来,通过国企下场收储存量住房转化为保障住房,本质是直接把过剩的存量住房转化为保障住房,既避免了继续供地,造成总量进一步过剩的局面,还能节约建设的资金。

“但是这个过程中,资金来源、资金成本、收购存量规模及定价是核心问题。因为保障住房现在基本是以需定建,也就是说收购量要与保障房的需求匹配,同时还要做到有专项资金。而且关键是怎么定价,如果定价高的话,面临的是资金亏损,如果定价低的话,企业会有抗性。”宋红卫对时代财经说。

本文来源:时代财经 作者:王晨婷

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