全国新房销售均价破万，整体趋稳
7月15日，国家统计局公布了6月份70个大中城市房价数据和上半年房地产各项数据。
数据显示，上半年全国商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，两年平均增长8.1%；商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%，两年平均增长14.7%。
据此计算，6月末，全国新房销售均价已经突破万元，达到了10485元/平方米。
▲数据：国家统计局
尽管全国房价仍在上涨，但放缓的趋势已经形成。
6月份新房价格上涨城市数量55个，较上月减少7城；持平城市3个，与上月一致；下跌城市12个，较上月增加7城。
6月份二手价格上涨城市数量为48个，比上月减少2个；持平城市6个，较上月增加3个；下跌城市16个，比上月减少1个。
涨幅方面，70城新房平均环比涨幅为0.41%，涨幅较上月收窄0.11个百分点；二手房平均环比上涨0.28%，涨幅较上月收窄0.02个百分点。
可以看到，无论是新房还是二手房，上涨城市数量都在下降，下跌城市数量在增加，而且整体涨幅在收窄。
这说明，上半年从限购限贷限售到银根收紧的新一轮大调控已经生效，楼市正在趋向稳定。
从70个大中城市一年的涨幅来看，10%以上涨幅的城市已经很少。
新房同比涨幅在1%以上的只有三个，广州、银川和济宁；二手房同比涨幅在10%以上也只有三个，广州、徐州和上海。其余城市同比涨幅均在10%以下。
▲数据：国家统计局
所谓的稳定，不是不涨，也不是不跌，而是在一定的范围内涨跌，就属于稳定，只要房价涨幅低于收入涨幅，就属于稳定。
国家统计局今天公布的上半年全国居民人均可支配收入17642元，扣除价格因素实际同比上涨12%。
可以看到，全国除了广州二手房涨幅跑赢收入外，其余城市的无论新房还是二手房，房价涨幅均跑输了收入增幅。
这就是管理层希望看到的稳定。
除此之外，楼市稳定还反映在多个连续4连降的房地产数据上。
2
多个房地产数据4连降
第一个4连降的，是房地产投资。
国家统计局数据显示，2021上半年全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%。
这一增幅，虽然相比于去年受疫情影响的上半年数据大幅回暖，但相比于2019年同期的17.2%，仍少2.2个百分点。
更为重要的是，72179亿元的开发投资虽然仍处在高位，但增速自2月份见顶之后，已经连续4个月下降。
▲数据：国家统计局
房地产开发投资增速下降，说明房企对楼市开始谨慎对待，不再像之前那样盲目砸钱。
与房地产开发投资增速4连降对应的，正好是房企融资4连降。
2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。
▲数据：房企季度融资情况（单位：亿元）来源：克而瑞
在央行与银保监会发布文件给各类银行划定了流入房地产市场贷款上限的背景下，在三道红线重压下，房企一方面融资难，另一方面也不敢过分融资。
第二个4连降，是商品房销售面积与销售额。
2021上半年，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，这一增速无论是相比去年同期，还是相比于2019年同期，都要高出不少。
但相比于2月份的顶部，已经是4连降，下落了很多。
▲数据：国家统计局
商品房销售面积与销售额增速四连降，是全国新一轮调控直接作用的结果。据不完全统计，2021上半年，全国有超30个热点城市出台调控新政，规模和力度都超往年。
在限购升级、楼市加息、二手房官方指导价等多重因素影响下，很多城市的成交量转冷，尤其是二手房。
当然，商品房销售区域分化还是非常明显，人口、产业、经济等资源集聚的东部，以及正在快速崛起的中部，增速远高于全国平均值。
东部地区上半年商品房销售面积37433万平方米，同比增长31.3%；销售额54169亿元，增长45.9%。中部地区商品房销售面积24609万平方米，增长33.4%；销售额18582亿元，增长41.3%。
而人口流失、产业薄弱的东北与西部地区，则远低于全国平均增速。西部地区商品房销售面积23621万平方米，增长18.6%；销售额17684亿元，增长22.1%。
东北地区商品房销售面积2972万平方米，增长17.3%；销售额2497亿元，增长16.5%。
价值决定了购买需求，从数据可以看到，东部与中部地区的楼市，仍被大多数人看好。
第三个与第四个4连降的，是房地产开发企业到位资金与房地产开发景气指数。
国家统计局数据显示，上半年房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%，增速同样在2月份见顶后4连降。
6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.05，同样4连降。
▲数据：国家统计局
这两个数据其实是房地产开发投资数据的结果，或者说房地产开发投资的因变量。
房地产开发投资增速4连降，它们岂能不降。
以上四个数据四连降，就是楼市趋势稳定的直接反映。
3
下半年楼市怎么走
下半年楼市会怎么走？
笔者认为，会继续延续上半年的稳定，多数中心城市会横盘，部分城市甚至会阴跌。
深圳二手房价格已经二连跌，合肥的房价也跌了，5月份出台二手房官方指导价的成都也在跌，近日跟进出台二手房官方指导价的西安，正在走向稳定的路上。
从微观背景来讲，尽管已经降准，但在央行与银保监会设定房地产贷款和个人住房贷款的上限的背景下，降准的这股水流，很难再流入房地产市场。换句话说，对楼市利好非常有限。
反倒是因为额度紧张，银行不断给楼市加息，且延长了贷款周期，个别城市甚至直接停贷。
根据贝壳研究院的数据显示，仅6月份，就有28个城市上调了新房或二手房的贷款利率。
此外，有46个城市房贷放款周期延长，广州较上月延长14天至98天，目前佛山、东莞中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期均在100天以上，二手房交易周期较长。
另外根据凤凰网的调查显示，长沙、郑州、西安、太原部分银行已对二手房停贷。很多业内人士表示，这种现象下半年会更加严重。
所以，从资金面的紧张程度来看，下半年的楼市很难有什么大的起色。
从宏观大背景来讲，当前的中国经济，迫切需要楼市稳定。
高房价挤压了实体经济的发展利润，绑架了民众的6个钱包，挤压了民众消费。而消费是拉动经济发展的三驾重要马车之一，实体经济则是所有经济的基石。
去年，国家提出了内循环大战略，要促进国内消费经济发展，此外，今年年初发布的“十四五”规划中，国家又明确提出，要保持制造业比重基本稳定。
实体经济要发展，消费经济要促进，楼市就必须稳定。
所以，下半年楼市，除了稳定，没有第二条路可以选择。
当然，全国稳定的前提下，分化依然会出现。
人口、产业、经济等因素导向下，南稳北冷的局面，依旧会延续。长三角、粤港澳大湾区重点城市依旧会慢涨，而华北、东北多数城市则会延续阴跌，当然，个别城市也可能会有独立行情。
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