三亚太阳湾柏悦酒店，2015年开业，205间客房和别墅，主打设计感和私密性。

刚开业的头几年，经营上经历了不少波折，管理团队也几经调整。

2016年，入住率60%，均价2000元——对一个新开业的奢华酒店来说，这成绩不算差，但离“现象级”还很远。

真正的转折发生在2020-2023年疫情期间。

那几年出国游基本停了，三亚成了高净值人群唯一的选择，市场红利像是开了闸。

三亚好几家头部酒店的房价，较疫情前大幅上涨，部分酒店创下新高。

其中，太阳湾柏悦不光接住了这波红利，还把优势延续到了今天。

开业11年后，2026年1月，它冲上了三亚亚龙湾区域酒店携程营业额前三，三亚排名第五。

当月排在它前面的两家酒店，一家700多间房，一家600多间房。

而太阳湾柏悦，只有205间房。

该酒店打败了那些体量比它大得多的对手。

在三亚的奢华酒店中，它的携程营业额排名数一数二。

当然，这首先是红利的胜利，是老天赏饭吃。

但同样的红利、同样顶级的地段，不是每家酒店都能冲到前三。

太阳湾柏悦值得被记录的价值，不是“疫情期间敢涨价”，而是“涨了价，客人还愿意再来，而且愿意付更高的价”。

一、从依赖旅行社，到掌控定价权

开业初期，太阳湾柏悦沿袭高端酒店惯用路径，主要依赖线下旅行社。

这一模式虽在淡季提供了稳定现金流，却也埋下隐患：客源结构单一、定价权低。

战略转向由此发生。

运营团队开始主动收缩低价团客渠道，把房源逐步放到携程这类线上平台。

他们不只是把平台当“卖房渠道”，而是当作品牌展示和精准营销的阵地。

这表面上是换渠道，本质上是换客群——把对价格敏感的客人筛出去，把愿意为私密感和设计感买单的高净值客人请进来。

只有完成这轮客群置换，3000+的房价才能真正站稳，品牌溢价才算真正建立。

高品质的图片、沉浸式的视频、设计故事的解读、住客自发的好评……这些内容在线上持续发酵，慢慢沉淀出一个清晰的品牌印象：神秘、艺术、私密。

高价从标价变成身份象征。

二、私密感为何能赢得高端客户？

太阳湾柏悦敏锐地抓住了一个市场空隙：高端度假客群对私密性和独特体验的极致追求。

酒店建筑群藏于山海之间，仅一条沿海公路可抵达。

而且这条道路景观优美，成了网红打卡点，增加了酒店的神秘感。

开业初期，这条路只是“交通动线”；

疫情之后，它被重新定义为“排他性资源”，值得支付更高的溢价。

配合“中国首家一线海景酒店柏悦”的品牌定位，酒店强化了建筑艺术、艺术收藏、私密海滩等差异化亮点。

市场逐步承认了“隐世”的价值。

太阳湾柏悦将物理上的独占性，成功转化为心理上的溢价能力。

这是这家酒店资产回报率跑赢三亚其他奢华酒店的根本原因。

三、205间房，2026年1月如何做到携程营业额前三和前五？

一个仅有205间客房的度假酒店，在客房数量不占优势的情况下，在三亚众多酒店中，冲上携程营业额亚龙湾前三，三亚前五，其背后是清晰的战略：

1、极致细分市场，瞄准金字塔尖客群

专注于金字塔尖的高端自由行散客、艺术爱好者和追求独特体验的家庭。

这类客群对价格不敏感，但对体验的独特性、服务的细节和环境的私密性有极高要求。

2、线上内容驱动，打造“向往感”

线上宣传讲述酒店设计、艺术故事和在地文化，将一次住宿转化为一场“美学探索之旅”。

这种内容营销极大地提升了品牌附加值，支撑了其高端定价。

3、营销引爆，制造社交话题

比如“私家公路网红打卡”，本身就是一个极具冲击力的市场信号和社交话题。

这无形中向市场宣告了其“顶级奢华之选”的定位。

4、别墅产品的稀缺价值释放

酒店用极少数超高溢价的别墅产品，大幅降低了基础房型的价格敏感度。

别墅拉高了整个酒店价格天花板。

只要那几栋别墅在那里，基础房的定价弹性就彻底打开。

四、资产管理视角：如何评价这个案例？

太阳湾柏悦的成功，是“好资产+好市场+好运营”的三位一体。

天时、地利、人和，它凑齐了。

地利

好的资产才能撑得起2000+的均价，还为别墅带来了额外的溢价。

地理位置，及其专属的私家公路，成为独占性，为这片区域增添了独特的价值。

天时

2016-2019年，酒店业绩不错，但远未登顶。

2020-2023年的出境游回流，是国运级的需求外溢。

这场红利是“天时”，非人力可为。

太阳湾柏悦接住了，这是事实。

但更值得说的是：红利退潮后的2024、2025，乃至2026年初的这个旺季，它依然站在三亚第一梯队。

这不是运气。

人和

在三亚，优质资产和市场机遇俯拾皆是，然而并非所有酒店都能在2026年1月跻身携程营业额前三甲。

在这样的背景下，运营团队的作用也很关键。

他们不仅保持了服务的核心——“隐世感”，更以其专业运营能力，为顾客打造了一段难忘的旅程。

五、高端酒店资产管理的启示

太阳湾柏悦酒店的案例，为高端酒店资产管理提供了几个关键思路：

1、从“卖房间”到“卖体验与身份”

在这个供过于求的酒店业市场中，传统的物理空间已不再是价值的唯一承载者。

相反，是那些独一无二的体验、深厚的文化内涵以及独特的社交身份，成为了推动产品或服务增值的核心动力。

这些无形的价值元素，为品牌带来持久的竞争优势。

2、渠道战略重塑的本质是客群筛选

在线平台不仅仅是一个预订工具，它更是品牌塑造、精准触达目标客户群和口碑的关键战场。

而比技术升级更为关键的，是勇于割舍那些看似“唾手可得”的利润，承受短期的现金流挑战，以实现客户结构的根本性转变。

3、私密性成为顶级奢侈品

在这个信息爆炸、社交过载的时代，“能安静待着、没人打扰”本身就是奢侈品。地理上的独占性，可以变成心理上的溢价。

奢华酒店从设计到管理，都应该把私密当成核心产品来打磨。

4、用稀缺产品锚定品牌高度

少数顶级别墅或套房的存在，有效拉升整个酒店的品牌定位与价格体系。

这是资产收益最大化的关键杠杆。

结 语

太阳湾柏悦真正的价值，向市场证明了：

在中国，高端度假酒店是可以穿越周期的。

只要地理位置、私密性、优质资产是真实的，你的服务是克制的，你的客群是精准的，那么即使没有疫情红利、即使出境游恢复，依然会有人愿意为那一条安静的私家公路，支付远远超出物理成本的溢价。

当一间房、一晚住宿被赋予了超越本身的意义——成为一段独特记忆、一种审美认同、或一个圈层标识——其价值边界便被无限拓展。

这才是奢华酒店资产保值增值的真正密码。

对于资产管理人而言，最大的挑战或许在于：我们是否真正理解，今天的财富阶层，他们究竟在为什么样的“体验”而付费？