《中国城市住房可支付指数发布暨推动房地产高质量发展研讨会》日前在中国人民大学召开，会议由中国人民大学国家发展与战略研究院主办，国发院城市与房地产研究中心承办。中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布《2010-2024年中国135城市住房可支付指数》，40多位专家学者参加了本次会议。

      中国人民大学国发院城市更新研究中心主任，住建部政策研究中心原主任秦虹和中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大联合主持本次会议，参加本次会议圆桌讨论的嘉宾有：中国房地产业协会原会长、住建部原总经济师、第十四届全国政协委员、第四届中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强，中国房地产业协会副会长兼秘书长、住房和城乡建设部房地产市场监管司原司长张其光，北京大学博雅特聘教授、不动产研究鉴定中心主任冯长春，清华大学长聘教授、房地产研究所所长刘洪玉，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任秦虹。中国社科院财经战略研究院教授、城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，中国人民大学公共管理学院曲卫东教授，中央财经大学管理科学与工程学院易成栋教授。

      本次指数发布是中国人民大学商学院况伟大教授团队第8年发布中国城市住房可支付指数，主要包含以下3个方面内容：一是中国住房可支付指数体系；二是2010-2024年中国135个城市10-2024年中国住房可支付指数变化趋势；三是住房政策周期和住房可支付性关系。与会专家充分肯定中国城市住房可支付指数发布的理论价值、政策价值和现实意义，并对未来中国城市住房可支付指数的完善提出建设性的意见和建议。

      近些年，中国房地产市场从供小于求转为供大于求，从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，从高速增长阶段转向高质量发展阶段。本次发布会对完善住房供应体系、形成“商品住房+保障住房”的供给结构、扩大住房消费提供了重要的参考价值。本次指数分别以房价收入比和房租收入比表示房价可支付性和房租可支付性。为提高住房可支付性，本次指数发布有以下重要发现和政策建议。

      第一，传统30%的房租收入比指标和3-6倍房价收入比指标仅是实践经验总结，政策执行成本低，但缺乏理论基础，而且是静态指标，未动态反映家庭偏好和收入变化。为解决传统住房可支付指标的缺陷，本指数基于消费收入弹性理论确定2010-2024年中国135个城市家庭消费顺序为：食品烟酒、居住、医疗保健、衣着、教育文化娱乐服务、家庭设备用品及服务、其他消费和交通通信。本指数根据家庭消费顺序将住房可支付指数划分为住房负担不起、严重支付困难、中度支付困难、轻度支付困难和无支付困难五类，发现传统30%房租收入比和3-6倍房价收入比指标高估住房支付困难程度，易引发住房过度保障问题。

      第二，居民既可通过租房也可通过买房解决居住问题，但传统30%的房租收入指标和3-6倍房价可支付指标相互分割，未将房租收入比指标和房价收入比指标统一起来。本指数根据租购选择理论，将房价收入比和房租收入比指标关联起来，以此构建“既买得起又住得起、买得起但租不起、买不起但租得起和既买不起又租不起”的房价收入比和房租收入比指标联合分布。

      第三，2010-2024年中国135个城市中等收入家庭房租收入比呈下降趋势，由2010年的30%降至2024年的21%，房租可支付性逐年增强。这是因为，2010-2024年中国135个城市中等收入者人均可支配收入增长率（年均增长7.66%）大于房租增长率（年均增长3.03%）和人均住房建筑面积增长率（年均增长2.10%）。因此，为保障中等收入者“住有所居”，应大力规范和发展租赁市场，实现“租购并举”。自2016年中国135个城市中等收入家庭不存在房租负担不起和严重支付困难，2020-2024年中国135个城市中等收入家庭无房租支付困难，传统住房收入指标（30%）易高估中等收入家庭房租可支付性，会产生过度住房保障问题。2010-2024年中国135个城市中一、二、三线城市房租可支付性逐年增强，2010-2015年一线城市房租可支付性弱于二线和三线城市，但自2016年房租可支付性依次为三线、二线及一线城市，应重点解决三线城市中等收入者房租支付困难问题。

      第四，2010-2024年中国135个城市中等收入家庭房价收入比先增后降，由2010年的7.24倍增至2020年的8.94倍，又降至2024年的7.26倍。这是因为，2010-2024年中国135个城市中等收入者人均可支配收入增长率（年均增长7.76%）大于住宅价格增长率（年均增长5.79%和人均住房建筑面积增长率（年均增长2.10%）。2010-2024年中国135城市房价负担不起和严重支付困难城市占比先降后升又降，传统3-6倍房价收入比指标高估房价支付困难程度力。但房价支付困难大于房租支付困难，应主要解决房价可支付性问题。理性预期下2010-2024年中国135个城市房价中等收入家庭可支付性呈先降后升趋势，非理性预期下2010-2024年中国135个城市中等收入家庭房价可支付性先升后降再升周期性波动。因此，非理性预期比理性预期更易产生房价支付困难，房价上涨过快地区应采取收紧住房政策，使居民预期回归理性，房价回归合理水平。2010-2024年中国135个城市中三线城市中等收入者房价可支付性最强，二线次之，一线城市房价支付困难程度最大。因此，应重点解决一线城市和二线城市中等收入者房价支付困难问题。

      第五，理性预期下，2015-2024年135个城市中61%-86%城市中等收入者“既买得起又租得起房”，4-14%城市中等收入者“买不起但租得起房”；非理性预期房价增长率下，2010-2024年135个城市中“既买得起又租得起、买不起但租得起房”城市数量先增后减又增的周期性波动，非理性预期较理性预期更易引起房价可支付性波动，易引发中等收入者购房危机，需进行预期管理。

      第六，按照传统指标，2010-2024年长三角城市群中等收入者早期存在房租支付困难，所有年份均负担不起房价，但按照本次指数标准，2010-2024年京津冀城市群中等收入者存在轻度或无房租支付困难，2021年以来无房价负担不起城市；按照传统指标，2010-2024年长三角城市群中等收入者早期存在房租支付困难，所有年份均负担不起房价，但按照本次指数标准，长三角城市群中等收入者无房租支付困难，但房价可支付性较弱，非理性预期下多数年份存在负担不起或严重支付困难情形；按照传统指标，2010-2024年珠三角城市群中等收入者存在房租支付困难，所有年份负担不起房价，但按照本次指数标准，自2011年珠三角城市群中等收入者不存在房租支付困难，但存在房价负担不起或严重房价支付困难。因此，需因地制宜、因城施策解决住房可支付问题。

      第七，2010-2024年中国135个城市住房可支付性空间分化小，但房价收入比空间分化大于房租收入比空间分化，区域城市需统一住房政策，形成住房统一大市场；发达地区住房可支付不平等性大于欠发达地区，经济发达地区应进一步实现区域一体化，统一住房政策，形成统一的住房市场。

      第八，从紧的住房规制政策提高住房可支付性，但对房价可支付性的影响大于房租可支付性。因此，房价增长过快地区需实施从紧的住房规制，以提高住房可支付性，但房租增长过快的地区可不实施从紧的住房政策，以免影响经济增长。