近日，有一位投资人急切地联系我们，希望就一块即将拍卖的酒店用地提供出价建议，并表达了后续合作的意愿。

感谢投资人的信任！

然而，我们了解到，拍卖报名截止在即，时间窗口极为有限。

这让我们陷入深思。

在如此紧迫的时间里，我们深知，任何仓促的价格建议都可能是一种不负责任。

真正有价值的，或许不是报出一个数字，而是帮助投资人厘清：

在举牌之前，到底需要想清楚什么？

在旅游地产酒店项目投资领域，我们认为真正的竞争优势并非仅仅在于抢先拍下一块土地。

关键在于，在竞拍之前，必须拥有一份经过深思熟虑的商业计划。

这份计划将为您的项目奠定坚实的基础，确保在激烈的市场竞争中占据有利地位。

基于这次咨询，我们尝试总结了旅游地产酒店投资（尤其是涉及土地竞拍）前，值得每一位投资人反复自问的 “四大思考”问题。

这些并非标准答案，而是我们观察行业多年，看到许多教训后梳理出的关键“四大思考”问题。

一、是否已经做过市场调查？

您是否已经在不同季节（旺季、平季、淡季）对目标区域进行过至少3次深度实地考察？

未来能在这块地上具体做什么类型的项目，精品酒店还是民宿等？

您是否已经访谈、体验过标的周边5至10公里，10家以上直接或间接的竞争对手，是否了解他们的真实运营状况？

您是否掌握了区域市场真实的经营数据（如平均房价、入住率、客源构成、消费力），而非仅凭宏观报告或口头信息？

二、是否做过财务投资回报测算？

是否测算过投资目标成本和投资回报情况？

除土地价款外，您是否已为后续的建设、装修、开业筹备及初期运营，准备了充足的资金？

能否支撑项目可能面临的开业后1至2年的市场培育期？

您是否理解并接受，这是一门通常需要较长年限才能实现稳健回本的“长跑”生意？

三、运营能力，是否已经提前谋划？

您自身或核心团队，是否拥有旅游业（尤其是酒店业）的运营经验？

若没有，是否有确定、可靠的合作团队？

您是否拥有或能组建专业的酒店/度假产品开发团队，涵盖策划、设计、工程？

您是否大致了解从项目规划、政府报批报建到开业运营、品牌营销的全链条复杂性与难点？

四、投资心态，是否完成了“角色转换”？

您是否已从寻求快速“土地开发”的思维，真正转向了长期“实业经营”的心态？

您是否能坦然接受旅游地产资产流动性退出不易的现实？

您是否准备好投身于长期、琐碎且充满挑战的运营管理工作之中？

我们深感，如果以上任何一个问题的答案是模糊或否定的，那么这次投资所面临的风险可能会急剧放大。

宝贵的资金有可能沉淀为沉重的资产，而非有效的增值器。

给投资人的建议：先有商业计划，再谈地价

面对投资人急切的需求，我们最终未给出一个匆忙的地价。

取而代之的，我们怀着诚意，提出了一条或许更为稳妥、但也更需要耐心的路径：

具体而言，建议可以分为三步决策路径：

启动深度市场研究

抛开地价焦虑，首先回归市场本质，完成目标区域的消费者、竞争、政策环境的全面调研，明确项目的真实机会与核心定位。

完成概念规划与财务投资回报测算

基于扎实的数据，形成初步的产品概念与规划方案，并以此进行详细的投资测算。

这时得出的“合理土地价格上限”，才是科学、可持续的决策依据。

理性寻找最佳进入时机

带着清晰的商业计划，要么从容等待下一次更合适的土地出让机会，要么主动寻找市场上已有的项目或合作伙伴，以更灵活的方式介入。

我们的浅见是：对于长期主义投资者而言，“规避一次重大的战略性错误”往往比“抓住每一个看似紧急的机会”更为重要，也更能守护财富的最佳策略。

我们希望为您的投资决策提供建议，我们的目标是帮您识别并降低潜在的投资风险，确保您的投资之路更加稳健和安全。