存量酒店资产“退出难”，已成为行业一个普遍而真切的挑战。

许多投入了深厚感情与资金的业主发现，资产的市场价值往往难以匹配自身的心理预期。

我们在这里分享一些观察和思考，希望能为大家提供不同的视角。

一、问题的本质：为什么酒店资产，卖不出心里的价位？

1、估值逻辑的“时空错位”

业主视角（面向过去）：计算的是沉没成本、历史投入与难以割舍的情感价值。

酒店如同业主精心培育的“孩子”，定价承载了全部付出的总和。

资本视角（面向未来）：依据严格的资产定价模型：资产价值 = 未来净经营收入 EBITDA或NOI/ 资本化率。

他们只关心资产在未来能否创造稳定、可持续的现金流。

这种根本性的视角差异，常常是交易双方难以达成共识的第一道鸿沟。

2、产品与市场的错位

不少存量酒店的设计理念和功能布局源自上一个时代，而当下消费者更倾向选择空间高效、功能灵活、体验智能、设计创新的酒店产品。

这种差距，往往让潜在投资者对改造成本产生顾虑。

3、资本市场的“先天不足”：金融工具缺失

在成熟的商业世界，酒店REITs（房地产投资信托基金）像是资产的高速公路，能让资产快速流动起来。

与成熟市场相比，国内的酒店REITs等金融工具还在发展过程中，这在一定程度上影响了资产的流动性和机构投资者的参与意愿。

4、运营能力的考量

除了硬件条件，投资者也会关注酒店未来的运营团队和能力。

这种对运营连续性的关注，也是交易决策的重要因素之一。

这四个困境叠加，就会导致的劣币驱逐良币现象：

因为信息不对称和信任缺失，好的资产被差的资产拖累，大家一起“卖不动”，市场陷入僵局。

二、行业内的一些探索与实践

面对困境，从"寻找买家"转向"培育资产"，通过系统的资产管理，来提升资产的内在价值和市场吸引力，这正是酒店资产管理工作的核心所在。

1、转变心态：从“卖资产”到“培育资产”

不再把酒店看作一个需要“处置”的资产，而是将其视为一个需要 “培育”和“增值” 的金融产品。

目标不是今天就能卖掉，而是通过3-5年地进行系统运营和资产管理，让它变成炙手可热的资产。

2、用“买家的算盘”来指导“卖家的决策”

买家的算盘核心是：资产价值 = EBITDA或NOI / 资本化率。

酒店的所有工作，都要围绕这个公式展开。

A、做“加法”（开源）

数据驱动的重新定位：通过PMS数据精准锁定核心客群（商务、亲子、潮流人士等），然后将所有资源倾注到他们的核心痛点上。

找到核心客群最愿意付费的点，进行精准的、能直接提升收入和利润的改造。

收入多元化：例如将闲置空间改造为咖啡厅、联合办公区，或跨界与其他品牌方联名运营，创造非房费收入。

每一分钱，都要花在能直接提升收入和利润的刀刃上。

B、做“减法”（节流）

低效资产转化：调整那些占地大、能耗高、使用率极低的设施，将其改造为盈利部门或外包出租。

绿色节能改造：投资LED照明、能耗控制系统等。这看似是成本，但能显著降低长期运营费用，直接提升NOI。

C、用数据说话，证明价值： 在酒店出售前，通过精细化运营，拿出持续向好的财务报表。

一份亮眼的数据，比任何华丽的PPT都更有说服力。

最后再准备一份《资产价值提升计划书》：在出售时，不仅卖资产，更是卖一套经过验证的、可行的赚钱方案。

清晰地告诉买家：“我们已经完成了重新定位，您接手后，只需执行这三步，就能实现每年XX%的回报率。”

3、探索多元化退出——“轻资产退出”或“部分退出”

A、引入战略投资者/投资者

出售部分股权，相当于“与高手同行”。

他们带来的资金和专业能力能加速资产增值，并为未来通过上市或并购完全退出铺平道路。

B、委托专业品牌管理：如果自身运营能力是短板，可以考虑引入好的酒店品牌，用它们的品牌和运营能力为资产“信用背书”，提升资产在买家眼中的价值。

C、资产证券化尝试：尽管REITs暂不成熟，但可以关注类REITs、CMBS等工具，为未来完全证券化退出做准备。

总 结：成为价值的创造者

"退出难"在一定程度上反映了资产当前的市场吸引力问题。

在这个过程中，创造持续、稳定的现金流能力，才是提升资产价值的关键。

我们看到，那些能够持续产生良好现金流的酒店，往往在市场上拥有更多的选择权和话语权。

这让我们思考，或许在当前阶段，更重要的是沉下心来，通过专业的资产管理，先逐步提升酒店的内在价值和现金流创造能力。

这条路虽然需要更多耐心，但可能会走得更稳、更远。

因为这条路，真正回归了商业的本质：创造价值。