房产，对于中国人来说，历来是绕不开的话题。从古至今，对普通人来说，拥有一套属于自己的住宅并非易事，许多人一生都在为此奋斗。然而，近几年的房地产市场却让众多百姓承受着压力。为了使房地产市场稳定并复苏，接连出台了一系列政策，包括降低利率、取消限购、降低首付比例等。
这些政策仿佛为市场注入了一剂强心针，使得原本冷清的楼市逐渐回暖。然而，正如世间万物，没有绝对的好与坏，这些政策在带来机遇的同时，也隐藏着需要我们深思熟虑的问题。今天，我们就来深入探讨这些政策对普通家庭，特别是拥有两套房产的家庭，究竟产生了多大的影响。
降息：看似节省开支，实则门槛是否提高？
降低贷款利率的消息一出，乍听之下，贷款利息减少，购房压力减轻，这对那些尚未购房或希望改善居住条件的人来说，无疑是个好消息。以首套房贷款为例，以前利率高达5%，贷款100万，30年，每月需还款5000多元；现在利率降至3.8%左右，每月可节省约1000元，30年下来能节省数十万元。这对普通工薪家庭来说是一笔不小的额外收入，相当于每年多了不少零花钱，难怪许多人觉得买房的希望增加了。
然而，如果你已经拥有两套房产，想要再购买第三套，事情就没有那么简单了。银行在审批贷款时，并不仅仅关注利率的高低，更重要的是你的还款能力和资产状况。现在许多银行对多套房贷款的审查非常严格。如果你名下已有两套房产，银行可能会考虑：你是否拥有稳定的收入来偿还第三套房的贷款？万一收入中断，这套房能否顺利出售以偿还贷款？此外，由于二手房市场本就不够景气，银行担心你抵押的房产难以变现，因此即使利率降低，他们也可能不愿意贷款给你。
取消限购：热门城市房价是否会再次上涨？
持有成本是否会随之攀升？取消购房限制的政策听起来很吸引人，似乎意味着我们可以随心所欲地购买任何地方的房产。特别是对于那些在一二线城市工作，希望回乡购房或去其他城市投资的人来说，这个政策提供了更多的选择。
然而，这一政策带来的不仅仅是便利，还有潜在的风险。在限购政策实施期间，热门城市的房价得到了一定程度的抑制，现在限制放宽，许多投资者可能重新回归市场，热门城市的房价可能会再次上涨。对于那些在已拥有两套房产的人来说，尽管房价的上涨可能让他们感到资产增值的喜悦，但也应意识到，随着房价的上涨，持有房产的成本也会相应增加。若房产难以出租或销售，这些成本将不得不自己承担。
降低首付比例：购房门槛降低，但出售房产却更为困难。
降低首付比例的政策看似利好，因为以前购买首套房需要支付30%的首付款，而现在许多城市已降至20%，有些地方甚至只需15%。这意味着，购买一套价值100万的房产，原本需要准备30万的首付款，现在只需15万，剩余的款项可以通过贷款解决。这对于有购房需求的年轻人来说，无疑是一个巨大的福音，许多原本需要数年才能筹集首付的年轻人现在可以提前购房。
然而，对于已拥有两套房产的家庭来说，就不友好了。首付比例的降低使得购房人数增加，尤其是在热门城市，刚需和投资者纷纷涌入新房市场，导致二手房市场更加冷清。过去，若想出售一套房产以换取更大的房产，可能很快就能找到买家；但现在，年轻人更倾向于购买首付低、户型好、配套设施新的新房，因此二手房的流通性变得极差，尤其是那些房龄超过10年、户型不佳的房产更是难以出售。此外，三四线城市原本就存在供大于求的情况，降低首付政策一出，许多人转向购买新房，使得二手房更加无人问津。
拥有两套房产的家庭未来将面临以下三个挑战
一、房产流通性降低，出售难度增加在过去房地产市场繁荣时期，房产如同硬通货，随时可以变现。然而，如今新房市场不断推出新产品，二手房尤其是老旧房产的竞争力逐渐减弱。此外，许多城市实施“带押过户”政策，虽然便利了卖房，但也导致市场上的二手房源增多，竞争加剧。若拥有两套房产中的一套位于地段不佳、户型较差，未来出售时可能需要大幅降价，甚至可能需要等待数年。
二、租房市场竞争激烈，租金难以上涨甚至可能下跌因为楼市动荡很多人选择租房居住，理论上租房市场应该很活跃。但实际上，许多城市尤其是三四线城市，房源过剩，租房需求却不足，房东之间的竞争异常激烈。为了吸引租客，房东们纷纷降价，导致租金不断降低。同时，租客对居住条件的要求越来越高，对家具、交通等方面的挑剔也日益增多。
三、房产税的推行在即，持有成本将增加尽管房产税尚未全面实施，但已在多个城市试点。根据试点城市的政策，如上海对家庭人均住房面积超过60平方米的部分按房价的0.4%-1.2%征税。随着房产税的逐步推行，持有房产的成本将不断增加。实施房产税政策。若你拥有超过两套房产，其面积超出免税标准，每年便需缴纳相应税款。伴随房价的上涨，税基也将相应增长，未来每年的税费可能持续增加。这对普通家庭而言，无疑是一项不小的固定开支。
面对这些挑战，我们应如何应对？
1. 清晰判断资产，该卖则卖。若手中的两套房产中存在地段不佳、户型不佳、升值潜力较小的，建议尽早出售，避免未来难以脱手时的后悔。售出后，可以将资金用于改善现有住房。若两套房产均位于热门城市的核心地段，可以考虑保留，因为这些地方的房产抗跌性强，未来仍有升值潜力。同时，可以对其中一套进行装修，提升租金，以租金抵消持有成本。
2. 提前规划房产税，做好财务安排。尽管房产税尚未全面实施，但可以预先估算未来可能需缴纳的税款，并判断其是否在承受范围内。若感到压力过大，可以考虑出售一套房产以减轻负担。
3. 转变心态，房产投资并非唯一。过去，人们普遍认为买房是稳赚不赔的投资，但如今房地产市场红利期已过。我们需要转变心态，不要将所有资金投入房产，要学会分散投资，如购买保险、理财产品，或提升自身和家人能力，这也是一种投资。
楼市政策如同天气，变化无常。我们普通家庭无法左右政策，但可以提前了解和分析政策对我们可能产生的影响，从而做出最适合自己的决策。若你拥有两套房产，不要只想着依靠房产盈利，更要考虑如何降低风险，使资产更加安全、灵活。请记住，房子是用来居住的，而非投机炒作的工具。只有秉持这样的心态，才能在楼市的风雨中稳稳守住自己的家园。
琼公网安备 46010802000728号