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上海松绑,电话打爆

地产红榜

2024-05-28 18:00 北京

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上海龙湖青云阙项目5月27日晚8点半的售楼处

千呼万唤始出来。5月27日晚间,上海成为“517新政”之后首个出台落地细则的一线城市,从细则内容来看,也为北广深打了个样。

此次上海调整后的首套房首付比例为20%,二套房最低30%,首套房房贷利率最低可达3.5%,二套最低可达3.7%。

调整后,上海的购房政策将比北京、深圳更宽松。目前,全国仅剩余北上广深、海南、天津5个城市还在执行住房限购,新政后上海限购政策已经明显宽松于买房还要5年社保的北京,限购严格度基本和深圳持平,但限贷政策比还未落地细则的深圳要宽松。

“无论从下降幅度,还是从落地实施速度来看,上海此次新政可谓‘及时雨’,尤其对于自住刚需及改善需求的购房者来说,无论是首付比例的下降还是房贷利率的调整,都较大程度降低了购房门槛。”镜鉴咨询创始人张宏伟预计,新政将会促使一部分需求在未来1-2个月集中入市。

2011年以来松绑力度之最

5月27日晚间,上海市四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。

其中,住房限购政策从多方面进行优化调整,主要包括:非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年,非本市户籍单身人士可购买外环内二手房,人才购房由3年改为2年,范围由产业片区扩大为行政区,取消离婚三年合并计算限购套数的政策,取消赠与5年内计入赠与人住房套数的政策,支持企业购买小户型二手房,多子女家庭可额外增加一套购买名额。

信贷政策方面,通过降低商贷利率、降低首付比例以及提高公积金贷款门槛,持续降低居民购房成本及门槛,主要调整内容为:

商贷首付首套从30%降为20%,二套首付由50%将为35%,重点六区为30%;商贷利率首套由4.1%降为3.5%,二套从4.5%将为3.9%,重点六区为3.7%;公积金贷款额度由首套120万元调整为160万元(多子女家庭再上浮20%),二套贷款额度由100万元调整为130万元。

此外,《通知》还包括对符合条件的“以旧换新”家庭给予购房补贴,进一步优化土地和住房供应,建立健全住房保障体系,加快推进“两旧一村”改造等城市更新、提升住房品质、加强监测监管等内容。

据克而瑞统计,2011年以来,上海住房限购政策仅仅做过几次微调,比如:2021年1月加码离婚限购和法拍限购,2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购,2024年1月放松外环外单身限购。政策的松绑主要集中在2022年以后,其中影响最深远的是2023年9月执行认房不认贷,12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点,以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅。

一定程度上来说,527新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次,力度也超出市场预期。

项目售楼处电话被“打爆”

527新政刚发布,不少项目售楼处的电话已被“打爆”。

位于上海嘉定区的龙湖青云阙项目营销负责人告诉红榜君,5月27日晚间,来电咨询量比往日多了三倍,有置业顾问甚至一个小时内就同时接到10余位客户的线上咨询,新政发布后立马赶往售楼处的客户也有不少。

据该负责人透露,新政刚出半小时,一位此前已看过房的客户主动联系置业顾问,在确认了二套房首付款降到35%后,立马线上转账下定。该负责人表示,今天(5月28日),项目售楼处将开启24小时不打烊的服务模式,以满足购房者的需求。

据中指研究院统计,今年前4月,上海商品住宅(不含保障房)成交面积193.92万平方米,同比降幅较大,4月以来上海市场热度下降。

“与此前的渐进式放松政策不同,本次上海政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广,通过降成本、降门槛、调整供应及刺激需求等方式,对信贷、限购、土地供给等方面进行调整。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示,本次政策出台将一定程度上刺激购房需求,有利于更好引导市场预期,增强市场信心。

张宏伟认为,一线城市虽然去化周期有的城市超过20个月,但是由于基本需求量仍然在,只要行政性的限制政策放开,再加上其他全国性的政策组合拳落地,市场成交量的复苏指日可待。只有一线城市成交量好转了,才会带动其他城市去库存。

上海中原地产市场分析师卢文曦也认为,6月是上半年收官的重要时间节点,这个时间点出政策对促进楼市交易稳定有重要意义,政策对刚需和改善性买家都释放出友好信号,预计楼市成交量有望稳中向好。

政策长期效应仍存疑

从5月20日武汉率先执行,到5月21日合肥、长沙跟进,再到5月22日西安、济南、郑州、长沙、昆明等多城银行确认实施,跟进落地执行517新政细则的城市越来越多。

中原地产研究院统计数据显示,全国明确发布政策文件执行15%首套房首付比的城市已经超过200个,超过250个城市明确取消了房贷利率下限,总的来看,超过80%的城市已开始落地执行517新政。

不少城市在新政之后迎来市场活跃度的明显提升。

比如杭州,据克而瑞统计,新政之后首周,单盘来访量为160组,环比上涨45%,较4月周均上涨50%;单盘认购量为6.4套,环比涨64%,较4月周均涨19%。成交方面,尤其是二手房,成交持续高位运行,且在高基数的情况下保持同比正增长。

深圳乐有家研究中心数据显示,517新政后首个周末,乐有家门店二手看房量创2020年下半年以来最高点,相较4月周末看房量翻倍增长,成交量相较以往同期也处于高位,市场热度明显提升。

北京东四环某链家门店工作人员告诉红榜君,尽管北京还没有出台新政,但是一部分前期一直在看房的客户已经出手了,“很多意向购房人都觉得市场价格已经基本见底,趁着大部分人还没有出手,房源可选范围更大。”从议价情况来看,业主信心有所回升,议价空间缩小。

不过,政策的长期效应仍然存疑。

张宏伟预计,上海新政出台后1-2个月,一部分需求有望将会集中入市,再加上6月为房企冲刺业绩的阶段,这两个月大概率能保持销售量的回升。不过,到了7-8月,当政策的时效性过去之后,成交量是否会持续回升还有待观察。

“届时,有可能需要下一波楼市政策的刺激,比如降准降息的宏观政策、一二手交易税费的降低、存量房贷利率的下降等等。”张宏伟表示。

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