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规范房屋公摊面积探索不妨更多些

地产红榜

2024-05-08 17:07 北京

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近日,“广东肇庆市取消公摊”的话题冲上热搜,尤其是公摊面积取消后是否会导致房价上涨,引发广泛讨论。据报道,肇庆市目前没有取消住房公摊面积,只是要求“按套内面积计价宣传和销售”,但这并不意味着业主不需要为公摊面积付费。当地多名房产中介和楼盘销售表示,尚未收到相关通知,对房价影响不大。

长期以来,我国普遍实行由购房者分摊部分共有建筑面积的做法。2001年起施行的《商品房销售管理办法》规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人依法对其享有权利并承担责任。按照这个规定,小区内的电梯、步梯、设备间、绿化等共有部分,也需要业主买单。

但不容忽视的问题是,近年来,一些地方的商品房公摊面积有扩大趋势。这与商品房提档升级、增加电梯数量、增加公共区域面积等因素有关,也与一些小区公摊面积计算不透明、开发商涉嫌暗箱操作等有关,甚至与相关标准缺失有关。

这种公摊面积成为“糊涂账”,消费者买房时难以真实知晓,像拆盲盒那样待到交房时才可窥知真相,直接影响甚至侵害了消费者权益。而且,因为公摊标准不明确、不透明,还容易形成道德风险。一是开发商把钱花到挑高门厅、室外装潢方面,将小区打造得“高大上”,以刺激销售并提高价格,诱导业主购买,并让所有业主买单。二是开发商可以虚标公摊面积,譬如公共部分成本可能只占房屋总面积的20%,但开发商可以虚标为25%,以此多获取5%收益,买房者和监管部门难以查清。三是导致业主持久地被“收割”,如业主按照100平方米总面积缴纳供暖费,实际享受的供暖面积只有70平方米,而电梯、小区绿化等公共部分则不需供暖,相当于30平方米的供暖费成了物业的额外利润。

也有观点认为,按建筑面积销售是对业主的保护,因为公用部分也属于业主所有,且无论按照哪种方法计算,业主都应为小区内的共有部分买单。如果取消公摊面积,开发商可能通过调高房价来填补取消“公摊面积”的损失,但这并不意味着按“公摊面积”计价具有充分的合理性。实际上,按“套内面积”计价对消费者保护的力度更大。大多数商品都是按照净含量计价的,至少标明了净含量,消费者不可能购买时什么都不知道,拆箱后方知箱子多少钱、酒的含量是多少。

故而,商品房按照“套内面积”计价有着充分的理论基础和现实意义。虽然按照“套内面积”计价难免会导致单价上升,这也更容易被人们所接受。公共区域和公用设施是客观存在的,且开发商不是慈善家,不会白送电梯、步梯、绿化等,但按“套内面积”计价的最大优势,是消费者能够清楚明白地知道预售房屋的实际面积,而不是像拆盲盒那样凭运气。

近年来,要求取消公摊面积、按套内面积计价的呼声一直不断。虽然取消“公摊面积”涉及诸多利益,难度肯定较大,但只要是有利于购房者,有利于促进交易公平,都有必要探索尝试,时机成熟时全面推进。即便一时难以取消“公摊面积”,也应厘清公摊区域和标准,设定最大比例、计算标准、测量方式等,以减少、封堵暗箱操作空间,同时在预售房屋时即明确“套内面积”,依法充分保障消费者的知情权和选择权。

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