中国房地产投资市场回暖 有望成为亚太区投资复苏引擎

2024年3月7日，日前，仲量联行“睿见2024“系列房地产市场展望在线分享会成功举办，仲量联行为线上超过1百万名观众深入解析了全球及中国房地产投资市场的趋势和机遇，并发布最新调研数据。调研显示，逾300名亚太区受访者中，近半数认为未来半年内，亚太区的房地产市场环境和条件将得到改善。

聚焦中国市场，仲量联行预计2024年亚太区房地产直接投资总金额将达到300亿美元，中国将有望成为投资活动复苏的主要引擎。2023年上半年，中国内地房地产领域直接投资金额已达到120亿美元，位居全球第五、亚太区第二。

仲量联行大中华区研究部总监兼首席经济学家庞溟指出，伴随今年货币政策转向，降息周期将加长，经济会更加稳定， 2024年中国GDP增长目标设在5%左右，叠加政策面更积极的影响，中国房地产市场将继续迈向高质量发展。

中国房地产投资成交量回升，零售物业和物流地产迎新机

2023年中国房地产投资市场成交量小幅回升，呈现回暖趋势，其中上海投资市场交易额录得941亿元，北京投资市场交易额录得380亿元。

各类投资资产中，办公楼仍占据交易主导地位。以北京和上海为例，2023年两座主要城市的房地产投资市场中，办公楼的成交占比均超过40%。

办公楼以外，零售物业的投资市场正在经历蝶变，值得关注。出于消费者对文娱、休闲等精神型消费需求提升，对物质消费更加追求极致性价比，零售物业迎来发展新机，也带动投资机会增长。例如咖啡茶饮、3C潮玩、宠物经济等业态在近期备受资本青睐，其对应的租赁机会均得到了推动；消费者对“悦己”和健康的追求，也促使香水香氛、运动等品牌的物业需求更为活跃，推动相应投资前景的提升。

仲量联行中国区研究部总监姚耀指出，零售物业市场受到中长期新增供应减少、空置率降低的影响，将更加均衡发展。目前多个城市已经在部分板块迎来了投资的结构性机会，商业街区等与消费者新趋势相契合的“非标”项目，也正酝酿新的投资机会。

此外，物流地产市场在2023年呈现“波动中承压复苏”态势，尤其跨境电商全年净吸纳量超过250万平方米，这主要受到第三方物流引领需求增长、新能源汽车产业链提振市场需求和投资布局等因素影响。仲量联行预计，物流地产市场新增供应将在2025年后显著减少，多个市场将再次回归有效均衡。

新兴资产流动性显著提升，长租公寓成投资热点赛道

中国消费面临结构性复苏，新兴资产流动性显著提升，长租公寓正在迸发投资能量，有望成为热点投资赛道。

以上海为例，作为长租公寓投资市场最为活跃的城市，上海2021年-2023年长租公寓交易额分别为23亿、61亿和72亿，实现阶梯性爆发式增长。同时，长租公寓买家越来越多元化，排名前三的主流投资人分别为外资房地产基金、保险公司和金融机构，这侧面证明了外资对长租公寓板块的信心，以及长租公寓资产的吸引力。

长租公寓短期面临的冲击来自新增供应量大。以上海为例，仲量联行预计，R4和R2自持用地上建长租公寓的供应高峰会从2024年延续到2025年左右，此后市场整体供求将回到平衡状态。尽管近两年上海长租公寓整体供应较大，但不同区域会出现分化。仲量联行预测，到2025年上海长租公寓市场存量，62%将分布在外环外，中环以内区域仅占22%。

为应对长租公寓的冲击并把握未来机会，仲量联行认为，投资人选择标的时，需要避开未来有大量R4项目入市的区域，可以考虑周边有产业园区或办公人群的板块。同时，运营商可以考虑长短租相结合，保留部分长租，将部分物业短租，以提高资产运营效率，更好应对市场变化。此外，长租公寓市场的细分板块也可纳入投资考量，如蓝领宿舍、学生公寓、老年公寓等。

仲量联行华东区投资及资本市场部负责人孙翎指出，随着政策的持续支持、运营灵活度的增加、赛道的进一步细分，以及投资交易的日益活跃，长租公寓会从另类投资逐步向主流投资方向发展。（宣红彦）