万科多事之春，长租公寓不做了？

本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：齐妍妍。

这几天，万科的新闻有点多。在长租公寓领域，有消息传出万科将出售泊寓部分股权。作为国内长租公寓头部品牌之一，泊寓已在2023年宣布首次突破盈利“难关”，成为长租赛道中为数不多实现盈利的品牌，万科真的会放弃泊寓吗？

01 万科出售部分泊寓股权？

消息称，万科正计划出售旗下长租公寓公司泊寓部分股权，参与谈判的潜在买家包括国企等。这一消息被指来源于一段万科发行的美元债券VNKRLE的英文及中文版本表述，一经爆出便引发了一次行业震动。

2024年开年至今，对于万科来说，可谓是多事之春。在传出售卖泊寓之前，市场还传言称，万科正与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期，其中与新华资管100亿元的债务展期谈判被拒绝。万科并未对消息真假有所表态，反而传闻的另一主角“新华资管”出来辟谣。3月3日上午，新华资产管理股份有限公司在其官方公众号发布声明称，关注到有关与万科企业的不实信息，并且一直与万科保持正常的业务合作。即便如此，市场对万科的质疑声并未因此而“熄火”。

此次传出万科将要出售的长租公寓——泊寓，是万科旗下的优质项目之一，也因此成为关注的焦点。截至2023年末，泊寓业务已布局全国32个城市，管理运营房源达23.6万间，开业约18万间。目前，在全国集中式公寓领域，泊寓的规模及运营效率均位列行业第一。

在去年10月的万科媒体交流会上，泊寓曾表示，自2023年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计2023年内将实现整体盈利，成为长租公寓市场上为数不多实现盈利的企业之一。常年的布局投入使泊寓终见盈利“曙光”。从2016年正式以“泊寓”全面切入长租公寓赛道，到真正实现盈利，整个周期长达7年。

不仅如此，万科还表示，由于经营服务类业务周期长、见效慢、利润比较低，打算让公寓资产证券化。万科的长租公寓、商业、物流等不动产业务都在积极准备REITs，让整个经营服务类业务的商业模式实现闭环。可见，在万科的长期商业版图中，公寓板块是其转型的重要一环。

直至3月5日，根据万科的最新表态，其并未对出售泊寓股份的传闻进行正面回应，仅针对即将到期的6.3亿美元债称，所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。

02 万科已经开启“卖卖卖”模式

继碧桂园、融创、恒大等房企之后，万科也走上了“卖卖卖”的道路。除了出售泊寓传闻之外，万科在近期已多次将旗下优质资产打折出售。

2023年12月，与知名酒店品牌悦榕集团在合作了6年后，万科4.8亿元出售多家悦榕酒店管理权。工作人员表示：酒店业务虽然在核心业务中营收占比较低，但是此次交易并非主动剥离非核心资产，只是一笔正常的商业交易，公司从开发业务转向开发经营服务并重的战略方向一直没有变化。对于缺钱的房企来说，出售非核心业务可以进一步“瘦身”，更聚焦主业发展，但4.8亿元对于万科的巨额债务来说也只是杯水车薪。

而就在2024年1月，万科的全资子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司，将其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权，出售给深圳市投资控股有限公司，对价预计超过10亿元。深投控对深圳高新投直接持股比例由39.65%上升至45.81%。其中，深投控由深圳国资委100%控股。目前，深圳市地铁集团有限公司仍是万科的第一大股东，持股27.18%，且深铁集团由深圳市国资委100%控股。

在之后的2024年2月，万科7折出售估值70亿的上海七宝万科广场50%的股权，折价二十多亿甩卖给香港领展基金。上海七宝万科广场是万科在上海的第一个广场系购物中心，该物业拥有优质及多元化的商户组合，出租率一直稳定地维持于约95%较高水平，该项目也被称为“万科最赚钱的商业项目”。据截至2024年1月底的最新估值报告，该物业估值为人民币70.60亿元，万科此次以折让约26.3%的价格出售。

同时，万科位于深圳莲花山东面的“三星视界”旧改项目也正与深圳市国资洽谈出售事宜。三星视界旧改项目如果出售成功，将为万科带来上百亿的资金“回血”。

如今，再传出万科将要出售泊寓部分股权的消息。2023年末至今，一直被视作地产优等生的万科也开启了高频“卖卖卖”模式，交易的资产涉及酒店、商业、旧改等多个领域。此前，“卖卖卖”一直被视为房企现金流紧张的危险信号，如今多项优质资产被摆上货架，一方面，可看出万科“卖”的坚决，另一方面，也说明其当前偿债的紧迫。

03 忍痛割“公寓”亦真亦假

不过在所有的资产售卖中，还是泊寓给市场带来更大的震动。究其原因，那是因为泊寓一直被认为是万科最优质的的资产和多元化布局之一，泊寓可谓是万科的“宠儿”。经过7年的投入和精益化管理，经历了长租公寓最艰难的亏损阶段，泊寓的运营模式已被市场验证有效。而此次市场最大的疑问在于，作为长租公寓领域为数不多的盈利品牌，泊寓为何也到了非卖不可的程度？

其一，为化债。2024年被称为万科的“关键年”，上半年内债外债集中到期，万科将迎来一波大体量的偿债高峰。在2024上半年，万科需要偿付总计大约90亿人民币的境外债务。2024年，万科主要有三笔美元债到期，整体折合人民币约110亿元。据WIND数据显示，除了美元债之外，截至目前，万科的境内债券余额约为640亿元，未来12个月内到期的规模为240.8亿元。

从市场反应来看，在“出售泊寓股权”的消息被爆出后，万科多只债券表现出走低趋势。其中，“22万科06”一度跌幅近20%、“20万科08”跌超35%、“21万科02”跌近3%。3月4日，万科企业2029年到期的美元债券也创下逾一年来的最大跌幅，此次跌幅最大的是该公司2029年11月到期的美元债券。债务到期加上债券利率下跌，万科偿债之路上的考验在不断增加。

万科也在3月5日发表声明对传闻进行回应，针对3月11日即将到期的6.3亿美元债，所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。

而据万科最新公布的2023年第三季度财报显示，截至三季度末，万科在手现金1036.8亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，年内已无境外融资到期，境内待偿的信用债3.8亿元。以此来看，万科的短期偿债压力似乎并不大。但是2024上半年集中到期的内外债，再加上2024年到期的4.2%美元债券价值下跌7.3美分，跌至77.2美分，万科上半年的财务状况及资金周转确实承受着巨大压力。

其二，销售市场遇冷，资金难回血。最新数据显示，2024年1月，万科实现合同销售面积125.4万平方米，合同销售金额194.5亿元，同比分别减少25%、32.1%。2023全年，万科累计实现合同销售面积2466.0万平方米，合同销售金额3761.2 亿元，分别同比下降6.2%、9.8%。

克而瑞数据显示，2024年前两个月，万科实现全口径销售额为334.5亿元，同比下降41.65%。优于TOP100房企同比少51.6%的降幅，且万科的销售规模依旧位列行业第二。

销售成绩虽仍位居行业头部，但销售市场整体的惨淡，仍然笼罩在房企身上。归根结底，销售市场虽存在短期回暖，但行业下行，无法保证资金可长期稳定回流，企业的债务风险仍然“高低不下”。如今，市场对万科的一则传闻反应激烈，未必是不看好万科，而是对房地产大环境前景有些担忧，以及对未来房市仍处于观望之中。

其三，长租公寓的长期“造血”能力不明朗。在长租领域，国企拥有更多先天优势，但民营长租公寓品牌的生存处境并不是太乐观。至今，只有极少数长租公寓品牌实现盈利，长租公寓也因此被称为微利行业。据行业数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%。

万科旗下的泊寓在2023年首度宣布盈利，并宣布在2023年9月份实现累计权益净利润回正，但是可以预计，盈利也是有限，否则不会连具体数额也不公布。泊寓在行业虽已做到头部位置，但在此之前，泊寓已成立7年。在2020年，万科董事会主席郁亮还曾表示，万科长租公寓累计亏损90亿元。与此同时，许多国企在积极布局长租公寓赛道，市场中也出现了许多国企买家。在这样的市场趋势下，“割肉”出售部分股权“卖个好价钱”以换取资金偿债也有其合理性。不过，商业资产变卖本来就是一种明暗“博弈”，真真假假，现在还不清晰。

04 万科真的会卖泊寓吗？

在地产行业的变革期，即使是拥有强力的国资背书，也未必就能生存。在曾经的地产巨头一一倒塌之后，与地产行业相关的任何细节都会触动外界的敏感神经。在后房地产生态并不明朗的当下，万科的一举一动都备受外界关注。

虽然万科背后拥有强有力的国资背景，其第一大股东为深圳市地铁集团，但在房地产的转型特殊时期，此时地产企业所经历的并不是一般的行业下行，而是重新建立行业新秩序的彻底性变革。万科首先作为一个头部地产企业，优化自身资产结构，保持现金流健康是企业发展的必然保证。

万科真的会卖泊寓吗，空间秘探也试作以下猜想。

其一，化债减重保生存，不排除放弃长租公寓行业。在地产下行、销售不佳的市场环境下，债务是摆在房企面前的一座大山，即使是拥有国资背景的房企，也无法逆势而行。对于深陷债务危机的房企来说，无论是多优质的资产，变现化解危机是首要的。所以，万科卖泊寓，其实需要靠售卖资金解“燃眉之急”。考虑到泊寓的盈利模式并不明朗，万科还有不少泊寓是重资产，不排除借此机会彻底清除长租公寓重资产，甚至直接放弃泊寓轻资产品牌。

但也不得不说，如果到了这一步，对万科的“打击”也非常大，因为长租公寓品牌是万科多年培育的多元化产业重要版图，和地产主业也有天然密切的联系。或许未来几年正是收获的最佳时期，因为暂时的“缺钱”彻底放弃，确实有点可惜。

其二，长租公寓只是“缓兵之计”，完全出售泊寓的可能性较小。但是在如今的长租市场，和商品住宅市场相比，明显是“朝阳产业”。尽管保租房强势扩张，市场化长租品牌的生存空间日益被压缩，许多长租公寓仍未摆脱盈利难题，但依靠长租公寓产业发行REITs被视为未来的“救命稻草”，也是资本融资的一种重要新模式。据空间秘探观察，在保租房REITs市场中，虽然现在仍以国企为主导，但未来头部健康的长租公寓企业一定会获得更多金融机会，长租公寓作为万科资本市场最重要的一张牌，存在的意义或许更大于产业盈利本身。所以，万科或许可能通过出售部分股权实现强强合作，一举两得，但完全出售泊寓的可能性还是较小。

除此之外，万科还有其品牌在行业内长期积累的信用价值。此前，深圳国资委和大股东深圳地铁高调站台，他们都承诺需要时可以承接项目，以提高万科资金流动性。深圳国资委称：如有需要或遭遇极端情况，我们有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。万科的大股东深圳地铁也表示，深圳地铁将坚定地与万科站在一起，已准备好丰富的“工具箱”给予支持。具体包括：以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。

也就是说，万科现在遭遇的债务危机，只是在穿越行业周期中遇到的暂时困难。有业内人士戏言，万科就像一个富户，因为生意上的牵扯，家里备的现金不多，突然发现有不少外债，一时不知道怎么还？但是富户就是富户，家里的房产、田地、艺术品随便拿出哪部分，其实都能变现。最关键的是，万科的朋友很多，都认万科的品牌价值，也就是所谓的“江湖名声”。

所以，万科的困难或许是暂时的。真心希望一直保持行业清醒头脑的万科，第一个喊出“活下去”的万科，能够挺过暂时的难关，四两拨千斤的解决问题。当然，也希望万科在长租公寓板块耕耘出更好的未来。