楼市，要涨了？

最近楼市出现了一些积极的信号，包括库存、交易价格、二手房挂盘量等等。

今天的文章会把这些情况呈现给大家，同时，我会说说对这些“信号”的看法。

关于2024年楼市行情，可以看文章《》

01

看中国楼市真实的行情，从来都不看新房交易量。

因为新房既有”面粉和面包“的价格递进关系，也有各种救市政策的加持，所以，观察楼市真实的行情不能看新房。

咱们中国的二手房，基本都是“无政问津”的状态。

在这种情况下，二手房的挂盘量、交易量、交易价格比较真实的反映了楼市的供求关系。

同时，历次楼市行情变化，二手房的各种数据都是前瞻信号。

那么，2024年开年之初，二手房的变化是什么？

通过两个一线城市的二手房行情，给大家做个呈现。

1、深圳。

如果说深圳楼市跌成狗，我想没有人会反对。

最近深圳坪山楼盘[价格维权]的事情闹得沸沸扬扬，这件事也从另外一个维度，折射出深圳楼市的颓废。

事情是这样的。

深圳坪山玺悦台的业主给《银保监会深圳监管局》写了一份声明。

大概得意思就是买入的价格是4万/㎡，现在跌成了2.8万/㎡，跌幅超过30%。

这按揭贷款首付30%，现在房价跌没了30%，就等于负资产了，所以这位坪山玺悦台的业主就告诉银保监会深圳监管局“ 我要停贷”

今天的文章不讲维权。之所以写这个事情，是想通过维权这件事让大家明白，深圳楼市的主基调还是下跌的。

同时，从数据维度看，深圳楼市也是如此。

——1月份新房住宅网签套数为1788套，环比下滑30.0%；

——1月份二手住宅成交套数为3463套，环比下滑2.3%，

从数据维度看，无论是新房还是二手房，这交易量都是“狗茄子”，属于偏低的状态。

也就是说，无论数据维度，还是大家的体感维度，这深圳楼市都是妥妥的下跌行情。

可变化，就在这样的背景下发生了。

截至2月19日，深圳二手房的挂盘量不升返降，由春节之前1月29日的5.7万套降至现在的4.96万套。（数据来源，中房深圳）

不足30天，房源少量7400套。

如果以周为单位，最近两周二手房房源减少了4400多套。

可是，从成交数据看，这两周深圳二手房成交量都没超过500套，那么这二手房挂盘量怎么会骤降呢？

是深圳楼市回暖了吗？

我们又把最近12个月深圳楼市二手房的成交量调了出来，我们发现深圳二手房成交量确实涨了。

我们会发现， 最近三个月的成交量分别是3133套、3544套、3463套。

近三个月的平均值是3440套。

再看2023年小阳春结束之后的5月到10月份，这六个月分别成交量2788套、2407套、2259套、2422套、2400套、2774套。

6个月的平均成交套数是2508套。

由此我们可以发现，近三个月，深圳二手房的成交量平均值每个月都上涨了接近1000套。

文章看到这里，有伙伴会问：就算这三个月深圳二手房成交量确实上涨，也不至于让二手房挂盘量出现骤降的情况吧。

那么这是怎么回事？

我写这篇稿子的时候，担心深圳这种“数据呈现的行情”会存在数据统计的问题，所以又查看了上海楼市的情况。

关于2024年楼市行情，可以看文章《》

02

如果说中国真正意义的核心资产，第一梯队一定是国际化城市上海。

也正因为如此，上海楼市楼市在历次楼市行情中，都是“并未全面下跌，就已经出现上涨”。

这句话是什么意思？

就是上海楼市在2008年和2015年的楼市下跌行情中，并未出现其他城市，成交量下跌、价格下跌等全面行情。

也正因为如此，过去历次行情，上海楼市行情也都是“落地了部分政策”后，楼市就开始全面企稳复苏。

所以，当深圳二手房出现了成交量上涨1000套/月，挂盘量骤降7400套，价格仍然下跌的矛盾行情时，我又查看了上海二手房的情况。

首先，看上海楼市1月份的成交数据。

从数据维度看

——上海二手房成交14758套，环比下跌3.5%，；

——上海新房成交了44.7万平方米，环比下跌42.1%；

虽然说1月份挨着春节，成交量会比较低。

但从数据维度看，上海楼市近三个月的二手房成交量和深圳一样呈现了微涨。

上海近三个月二手房的成交套数分别是14077套、15289套、14758套。

三个月的平均值是14708套。

再看2023年5月份到10月份这6个月分别成交了15332套、12586套、12592套、13471套、15302套、13294套。

6个月的平均值是13762套。

两相对比，我们会发现上海楼市近三个月的平均值也增加了近1000套。

再看上海二手房的挂盘量。

上海二手房的挂盘量在2024年1月到达了峰值的15.06万套之后，在2月份挂盘量降低1.29万套，降至14.31万套。

也就是说，在不足30天的时间内容，这上海楼市二手房的挂盘量降低了9%。

结合这两座中国一线城市的楼市行情，我们会从中发现一些共性的特征。

1、近三个月数据。

近三个月，二手房成交量都出现了上涨，而这三个月的数据还包括了春节之前的1月份，所以可以肯定的是：

[近三个月二手房成交量上涨，是真实情况]

换句话说，近三个月平均成交量，高于过去9个月的平均值是事实。

关于2024年楼市行情，可以看文章《 》

那么，近三个月二手房成交量为什么上涨？

大家可以回想一下，这三个月发生了什么？

利率降低、深圳和上海都降低了首付比例，重启PSL、支持贷款购买商品房做保障房、双倍降准............

换句话说，在救市政策这“药丸”不断的送入楼市口中，这楼市的病躯终于有点好转，这好转的第一个现象就是： 二手房成交量上涨。

比如上海。

这轮政策落地，上海楼市表现的最明显。

大家可以看下，自从上海普通住宅标准调整之后，上海二手房总价800万到1500万的房源成交量明显比之前增加了。

在新政落地之前，上海楼市800万到1500万房源的成交占比低于9%。

但在普宅新政之后，这两个月800万到1500万的房源成交量占比超过了11%。

所以，可以看出： 救市政策对楼市产生了的积极作用。

关于2024年楼市行情，可以看文章《 》

2、挂盘量骤降

在房价下跌的背景下，深圳和上海的二手房挂盘量都出现了骤降，这本身矛盾吗？

毕竟在大家的固有认知中，对二手房的认知都是“挂盘量增加，价格下跌”，反之“挂盘量下降，这价格应该升高才对啊”。

关于2024年楼市行情，可以看文章《 》

我告诉大家，这是缺乏实操经验的“书本逻辑”。

从真实的动态市场看， 二手房挂盘量骤降的原因如下：

1、短期无效。

这轮楼市行情已经跌了2年了，在这样的背景下，单月数据不能作为趋势研判。

也就是说，尽管2月份，上海和深圳二手房的挂盘量同时骤降，也不能作为未来楼市行情涨跌的预判；

那么，多长时间的数据才可以呢？

最少连续3个月。

但从2023年小阳春后的下跌来看，研判这轮楼市行情至少需要6个月的持续数据。

关于2024年楼市行情，可以看文章《 》

2、有迹可循

单从2月份深圳和上海二手房挂盘量下降这个问题切入，我认为原因如下：

首先是成交量带来的影响。

大家要清楚，二手房成交量增加1000套，意味着至少有5000个客户在看房。

也就是说，近三个月，深圳和上海的二手房成交量都上涨了接近1000套，那么市场中的购房者，二手中介的带看量都会同比例增加。

从业主角度看，以前一个月就1批客户，现在一个月3批客户，尽管3批客户也不多，但业主的感知会发生变化。

所以，部分不着急出售的业主，不接受当前“大刀砍价”的业主会下架房源；

当然，过去三个月的成交量增加，也降低了挂盘量。

关于2024年楼市行情，可以看文章《 》

其次，有人割肉。

任何时候，任何楼市行情，业主和业主的心态也是不同的。有人想等等看，有人会认为“当下是抢跑”的好时机。

所以，有些悲观预期的业主，愿意割肉放血成交，所以成交价格会下跌。

这几个方面的情况结合到一起，深圳和上海才出现了“房价跌，挂盘量下跌”的情况。

不过呢，在这样的背景下，我还是要提醒大家：

从库存周期的角度看，市场已经出现了复苏，但库存的补给还没有准备，所以才会有暴涨。

我为什么要在这里多说一句呢？

因为新房维度的库存在2023年已经快速降低。

我最近盘点天津、青岛、济南这些库存大户，发现这些城市的库存量在2023年都有大幅降低。 （之前分析过，不再赘述）

尽管大部分城市现有的库存去化周期仍然超过警戒线，但大家要明白，问题的重点已经不在是库存，而是交易量。

但从交易量维度看，二手房呈现的真实市场，交易量在攀升！

买房首付30%，剩余70%贷款，对家庭而言就是加杠杆的负债行为，那么在城市资源高度捆绑房产的今天，该怎么贷款？可以看文章 《》

03

最后，说几点。

1、关注数据。

从今年开始，我们不仅每月中旬会给大家解读经济维度的数据外，也会增加各城市楼市行情的数据。

其实呢，我认为小阳春与否并不重要，重要的是：成交量能否保持6个月的攀升。

大家还记得我在2023年12月20号写得《这座城市暴涨？》中告诉大家吗？

深圳楼市已经超跌了

大家要记住，这轮楼市行情中超跌的城市，一旦成交量保持6个月的攀升，市场就会补涨。

2、政策添柴

如果2023年小阳春，政策能顺势加码，那么2023年楼市就已经止跌了。

既然有“前车之鉴”，那么2024年政策就会靠前发力，就要油锅添柴，只有锅沸腾了，才能停。

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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