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12年都卖不完!这座城市,房子库存太多了

这个是认证

包不同的观点

2022-06-09 10:13

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12年都卖不完!这座城市,房子库存太多了

房地产现状的一个缩影。

1

去化周期,152个月

8年前的楼市,和现在有很多相似之处。

那是2014年,全国房价罕见下跌,部分房企面临资金链危机,作为地产老大哥的万科甚至喊出了“白银时代”的口号。最棘手的问题是,房子库存高得吓人。

根据申万宏源的数据,2014年10月份的时候,全国房地产中期库存创下22亿平米的新高。直到后来棚改货币化、历经52个月的去库存,2018年末这个数据才降到15亿平米。

借助“涨价去库存”,中国楼市不仅走出了低谷,还从ICU一下子蹦进了KTV,实现了一轮暴涨,绝大多数城市的房价都翻了倍。

熟悉的感觉,在2022年又回来了。刚刚过去的一季度,全国平均房价已经跌破1万大关;头部房地产企业,没有暴雷的已经屈指可数;老大哥万科,甚至喊出了“黑铁时代”——

要么死,要么活。

更重要的信号是,楼市库存也在慢慢攀升。

国家统计局数据显示,截至2022年4月末,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%——

按人均住房建筑面积39.8平方米计算,现有待售商品房面积已足够1400万人居住。

另一方面,由于各城还在大力“卖地”,我国商品住宅广义库存量(可销售房屋量+涉宅用地施工量)已经达到38.4亿平方米——

足够满足9600万人的居住需求。

看着日渐下滑的新生人口,再看看不断建造的房子,很多人流露出深深的担忧。这些数字看起来都很宏大,很遥远,但当我看到一张表格的时候,我还是倒吸了一口凉气。

根据克而瑞研究的最新数据,在疫情的冲击下,4月百城商品房库存再冲新高,达到6亿平方米。去化周期较2021年翻倍,达到24.78个月。

12年都卖不完!这座城市,房子库存太多了

这里边最夸张的,是一个叫做防城港的城市,商品房去化周期高达152个月。

什么概念?要知道,同期全国三四线城市的平均去化周期也才28个月,防城港的数据已经超过平均额的5倍!

也就是说,如果一直按照这个去化速度,哪怕不再建新房,光是卖完库存房子,防城港就需要——

12年零7个月。

这个时间跨度,在不留级的情况下,一个小孩可以读完6年小学+3年初中+3年高中,人家都上大学了,防城港的库存房子还没卖完。

这座城市,到底经历了什么?

2

飞一样的感觉

防城港是广西北部湾之滨的一座港口城市。

1993年才被国务院批准设立地级市的防城港,主城区常住人口维持在10多万人。整个行政版图的常住人口,则在100万左右,过去十年的人口平均增长率为1.90%。而且,全市常住人口中,城镇人口占据了61.53%。

仅从人口基本面来看,防城港的房地产业,缺乏足够的人气和购买力。但在过去几年,这座城市一度成为房地产捞金热土。

防城港楼市的转折点发生在2018年。那一年,防城港房地产市场商品房销量、成交价、土地出让价格都实现了“跳跃式”增长。

销量——

2018年防城港市共计销售商品房48486套,相比2017年增长85.46%。销售面积为423.61万平方米,相比2017年增长71.64%;销售总额232.33亿元。

价格——

2018年防城港商品房成交均价一度飙到7000-9500元/平方米。在此之前,这里的房价不过5000元/平方米左右。这还只是均价,个别楼盘的价格甚至冲破了万元。

土拍——

当年,恒大等知名房企疯狂涌入防城港,频频拿下地王,一次次刷新这座小城的土拍记录。国信房地产信息网数据显示,2017年时防城港土地出让面积是353万平方米,到了2018年时近乎翻倍,达到689万平方米。接下来的两年,也分别达到737万平方米和604万平方米。

你很难想象,这是一座人口不过百万小城的楼市表现。同一时期,常住人口差不多、同样属于五线小城的鹤岗,房价不到2000元/平方米,仅是防城港的1/4。在那里,甚至只要1万块,你就可以买到一套房子。

12年都卖不完!这座城市,房子库存太多了

回看防城港楼市的疯狂,主要有三大原因。

第一是政策红利。

2009年,为全面对接《广西北部湾经济区发展规划》,防城港“三岛三湾一核心六组团”的城市新格局得到确定。中心城区规划面积翻倍、人口覆盖翻倍,极大地刺激了防城港楼市的发展。

次年,中国-东盟自由贸易区全面启动,又给这座城市赋予了更多的想象空间。往后的数年,这座城市有了多个荣耀头衔——

21世纪海上丝绸之路的重要发力点、大西南腹地的桥头堡、中国与东盟经济合作第一城、华夏边陲明珠……

第二是海南限购。

2018年4月,海南出台严格的限购政策,嗅到风声的购房者便开始将置业方向转向防城港等北部湾城市。再加上周边北海和南宁的限购,在外地买房者推动下,防城港迎来了楼市的春天。

第三是炒房客助推。

优越的地理环境,火热的政策风口,自然逃不过全国各地炒房客的眼睛。

当时,不少外地买家涌入防城港,一次性买下一层商铺或十几套房子,就像去菜市场买白菜一样。一时之间,东北人、山西人、山东人、江浙人……挤满了这座小城。

当地楼市最火热的时候,卖房中介甚至和传销结合在一起,许多传销组织打着“看房一日游”的旗号诱使外地观光客加入传销。

12年都卖不完!这座城市,房子库存太多了

正是在以上多种因素的催化下,防城港的房价坐上了火箭。

3

潮水退去

“三十年前错过了广东深圳,三十年后绝不错过广西东兴。”

这是几年前,出现在防城港的一个著名标语。东兴是防城港下属的一个县级市,与越南北部最大、最开放的芒街口岸经济特区仅一河之隔。

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彼时的防城港,集万千政策利好于一身,也许真的觉得自己是下一个深圳。那时候的防城港街头,几乎人人都在谈论房价的上涨。

随着房价上涨,楼盘也遍地开花。那时候,如果你站在防城港市的金花茶大道、北部湾大道、江山大道三条主干道上,随处可见正在施工的楼盘和移动的塔吊,昔日深圳“三天一层楼”的盛景也在这里重现。

但幻梦的破灭比想象中来得更快。根据第一财经的梳理——

2020年,防城港的商品房销量近乎腰斩,全年只卖了2.14万套,同比下降46%;

2021年全年商品房销售量继续下滑,一共卖了1.86万套,同比下降18%,全年销售金额仅剩下88亿元。

到了2022年,1-5月,月均成交套数不足500套。相比2018年的月均成交4041套,如今的月成交量已经跌了88%。

价格也随之坠落——

截至5月底,当地商品房成交均价降到了4899元/平方米,回到了5年前的水平。

大起大落背后,防城港楼市经历了多重打击。

一是对传销的整顿。据防城港媒体的数据,2019年以来,全市共打掉山西、内蒙古、海南、广东70多个传销体系。疑似传销人员从峰值期的11万人降至1000人以内。这些人离开后,防城港的常住人口更少了。

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二是疫情。疫情之下,人口流动受阻,外来购房团骤减,而此前媒体报道的数据显示,防城港的购房人群中,超过70%是外地人。

三是地卖得太多了。根据《每日经济新闻》的整理,2016-2020年防城港住宅用地供应面积连续增长,合计共成功出让了2155亩住宅用地。其实早在2016年,防城港商品房就面临去库存压力。

需求骤减,供给高企,房价的下跌也就不出奇了。

唯一的问题是,当热潮退去,盖了这么多房子,还能卖给谁呢?

4

尾声

一个无法回避的现实是,中国的房子已经够多了。

在此前的一档财经节目中,黄奇帆给出过一组数据——

1990年,中国1年新建房产面积是1000万平方米;

2017年,这个数字变成了17亿平方米。

27年间,中国房产商新建的房子面积,增长了170倍。

根据黄奇帆的数据,时至今日,中国城市人均住房面积早已达到了50平方米,而在全世界发达国家里,人均50平方米就是天花板。

由此我们看到,中国房子新增面积在2017年达到17亿平方米后,后面几年基本上没有再涨。

新建面积可以控制,但已经建好的,卖不出去就成了库存。

中信建投研究发展部曾做过测算,早在2015年末,全国房地产库存高达143亿平米左右,其中拿地未开发建筑面积82亿平方米、在建未售+竣工未售规模在60亿平方米左右,按照过往3年的平均销售面积计算——

去化周期约在10-11年左右。

12年都卖不完!这座城市,房子库存太多了

光那时候的库存就得消化到2025年,加上每年的增量,实际库存得有多大?

库存多不怕,有人买也行,但问题是,需求端的问题更严峻。

中国的城市化率已经来到65%,基本上也没多大空间了。更关键的是,人们不愿意生孩子了。

根据国家统计局的数据,整个2021年,只比上一年增加了48万人。按照这个趋势,我们离人口进入“负增长”,真的只有一步之遥。就连被称为“最爱生娃”的山东,2021年的自然增长人口也仅有2100人。

没有源源不断的新增人口,谁来买房?

有人可能会说,不是可以“涨价去库存”吗,像2015年那样,再来个棚改货币化?

但历史已经证明,到头来,“涨价去库存”不仅没有去掉房企的杠杆,反而让它们走向了另一个极端。典型的就是恒大,去杠杆的五年里,恒大的负债反而增长了1.36万亿,增长了两倍多。

如今的防城港,再一次给我们敲响了警钟——

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

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