海口这两个小区新老物业交接一团和气 新物业主动找老物业商量

赞！海口这两个小区更换物业顺利交接

新物业主动找老物业商量 街道办业委会协调沟通

不吵也不闹 有话好好说

这里的新老物业交接一团和气

小区更换物业往往都会经过一番扯皮纠缠，不少老物业以小区欠缴物业费等费用拒绝交接，老物业不肯走，新物业进不来，有的演变成冲突。不过，新海南客户端、南海网、南国都市报记者近日走访发现，海口部分小区在推进更换物业时，新物业主动友好沟通，协助老物业催收欠款，或者垫资支付小区对老物业欠款，街道、业委会也积极协调，没有出现长时间纠扯、冲突，实现顺利交接。

行业协会专家认为垫资方式不应提倡，但留员催缴欠费值得借鉴；还有律师建议基层单位应更积极介入移交，行业也需要完善服务与收费的标准。

海口招鑫公馆小区

新物业主动对接老物业并配合催收欠款

业委会积极协调实现新老物业平稳交接

“在老物业管理期间，小区确实存在不少问题，比如消防系统几乎瘫痪，楼道灯损坏不修，地砖损坏导致坑洼以及泳池出现渗水等等。”海口招鑫公馆小区业主说，老物业没有及时解决问题，引发业主不满，最终小区于2020年11月成立业委会并组织业主大会表决选聘了新物业。

据悉，该小区一共287户业主，2021年9月，小区以招投标方式选聘了新物业公司。“我们进来后多次主动找老物业沟通，从理解他们的角度来协商交接细节，经过商讨，我们同意协助他们催收所欠的几十万元物业管理费、公摊费。”海南羽馨物业服务有限公司总经理白玉豹说，作为新物业，他们给老物业提供场地，并配合联系业主，做业主工作，同时协调老物业把业主预交的水电费退回业主。

为了展现诚意，他们还将垫资20万元来恢复小区监控、人防和技防等设备，让业主们看到服务，让业主们主动积极缴纳物业费。目前，新物业已经和老物业完成了交接工作，没有发生冲突和长时间的扯皮。现场，新物业联系了老物业，老物业也表示双方实现平稳交接，但不希望再详谈过程。

“我们业委会也和老物业沟通，把预交的费用退还业主，同时把小区里交接前的一些物品该修的修好，我们业委会也会积极发动欠费的业主把物业费缴清。”小区业委会主任吴启兴说，实现新老物业和平过渡对小区是好事。

白玉豹还介绍，该物业公司以协助老物业合理催收小区欠款等方式，在澄迈、海口等地多个小区实现了平稳推进物业交接工作。

海口书香门第小区

达成债权债务移交，新物业垫资、接纳老员工

街道办、业委会组织协调，一个月顺利交接

书香门第小区的业主带娃在玩乐（物业供图）

在海口琼山区兴丹路书香门第小区，一共有近300户业主。小区业主们不满意老物业服务，成立业委会后，向老物业提出整改要求，但老物业未能履行整改，小区组织业主大会选聘了新物业公司。

“说起交接，我们新物业去找老物业交涉交接事项，对方一开始理都不理。”海南三原华庭物业服务有限公司书香门第小区物业主任梁伟告诉记者，后来，找的次数多了，加上小区业委会和辖区街道办的协调沟通，老物业同意商议交接。新物业了解到老物业预收了业主水电费，因为业主欠缴10多万元的物业费，老物业未及时缴纳水电费，导致小区面临停水电。

梁伟说，作为新物业，他们主动先垫付资金缴纳了水电费，让小区保持正常运作，这实际上也等于把小区老物业的债权债务进行了移交，业主所欠的老物业的管理费交给新物业来催缴，而新物业则帮助老物业垫付了此前预收但还没有交给水电公司的费用。

此外，为了让老物业放心交接，新物业同意接纳老物业留下的10多名基层服务的员工，在进一步培训后再上岗。从中标入驻服务到完成交接，历时一个月的时间，期间新老物业与业委会、业主没有发生明显的冲突和矛盾，整体实现和平过渡。

“这期间，街道办也起到了沟通协调的作用，我们业委会也多次找老物业商议，而不是吵架。”小区业委会主任赵女士说，在决定换物业之后，也发函给老物业，允许老物业加入竞标，但老物业自己放弃。

观点

行业协会：

接纳老物业留下的人员 催收业主欠费的做法值得借鉴

对于更换物业，一些小区新物业为实现及时和平稳进驻小区提供管理服务，采取垫资方式给老物业支付小区所欠的物业费，实现和平交接，对此，海南省业委会协会会长、海口市业委会协会会长肖江涛认为，实现平稳交接目的是好的，但不建议采取垫资方式给老物业支付欠缴物业费。

“一方面，业主不交物业费的确不对，但另一方面，被撤换的物业往往在服务上做得不好，服务质量与所收物业费标准不相符，新物业直接垫付业主所欠物业费，实际上老物业的服务不值得这些费用，在法律上也可能面临问题，不值得提倡直接垫付。”肖江涛说，对于允许老物业留下人员在小区继续催收业主所欠物业费等费用的做法则值得借鉴，这样既满足和平交接的需求，也能一定程度保障老物业的权益，但他还是强调需要合理测算老物业退出前提供的服务究竟是否值得这些欠款，尤其是算清楚小区公共收益的用途去向。

肖江涛还表示，更换物业中，实际上更多小区是因为业主、业委会与老物业发起司法维权，老物业以官司未判拒绝交接的情况比较多，欠费拒绝交接只是一部分。新修订的《海南经济特区物业管理条例》已于今年11月1日正式实施，其中明确：在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后，物业服务企业不得以业主欠费等为由拒绝办理移交手续。否则主管部门可以按照逾期天数处每日五千元罚款。

“这样的处罚力度足够，执法部门严格执法，有助于老物业依规退场，老物业退场，也可以继续对小区欠费采取合法手段来维权。”肖江涛说。

律师：

避免因欠费问题影响交接 应制定更合理的行业服务标准

对于小区老旧物业交接的问题，北京京师（海口）律师事务所律师许春珍认为，目前相关法律没有明确规定业主可以因为物业服务不够好或不到位就拒交物业费。至于物业服务差或质量跟不上，业主可以根据物业服务合同起诉要求物业按合同约定履行义务。

“另外，根据现有的法律法规的相关规定，小区要更换物业并实现平稳交接，应该积极寻求街道办社区和住建等基层主管单位的协调和帮助，普及法律、现场维护秩序，保障交接过程平稳、安全。”许春珍说，不少小区老物业因为小区欠缴物业费而拒绝交接，除了目前新修订的《海南经济特区物业管理条例》规定老物业不得以欠费为由拒绝交接外，还应当进一步完善物业服务与相对应收费的行业标准，细化服务的准则，从而避免业主过度主观评判物业服务而拒绝缴纳物业费，这样，既能充分保障业主享受所交物业费对应的物业服务，也能保障物业的权益，使得物业管理条例得到更有效的实施。即便到了需要更换物业并进行交接时，也有相应的标准来说服老物业接受业主的选择。

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 王康景 实习生 苏梦灿