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不看局部,看全国70城市房子的平均涨幅,房子真的值得投资吗?

这个是认证

财经余汉波

2021-08-30 09:23

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房地产收益率如何?

在过去的20年里,房产的投资回报并没有想象中的那么高,全国平均收益率远不到10%。

而根据国家统计局披露的数据,近10年全国平均收率仅有52.84%,我们通过复利公式F=P*(1+i)^n,反推回去求得i,它只有4.3335%,即投资回报率只有4.3335%。

若房子不是空置的,出租或者自住,那么还可以加上2%的出租回报率,即投资回报率为6.33%。

如果反推回去较难求得,我们可以借助Excel表格的RATE函数,求得它的收益率,如下图。

求得的结果,同样为4.3335%。

这是近10年新房的投资回报率,而二手房的投资回报率更低,只有2.8%(加上出租回报率,为4.8%),连有些银行的三年或五年存款利率都跑不过。

当你购买的新房,在于二手房卖出,往往还存在新旧折价,通常有10%~20%的折价不等。

也就是说,购入新房,然后以二手房的价格出售,投资回报率要远远低于6.33%(加入出租回报率)。

当然,这里所说的投资回报率是平均投资回报率,有些地方的投资回报率要远远低于此,甚至为负;而有些地方要远远高于此。

比如在70个大城市中,温州的房价近10年间出现下跌的情况,新房涨幅为-2.18%,二手房涨幅为-11.55%。

近10年涨幅最高的当属深圳,而且新房和二手房出现倒挂的情况,新房涨幅为131.98%,二手房的涨幅却高达164.61%——这是限购和安居房所引起的。

假设以164.61%作为投资回报率,那么它的年化收益率也只有10.22%(不含出租回报率),投资回报率并不高。

注意,上文所述的,不管是全国70大城市还是深圳,房价涨幅都是平均值,而不是个别值。比如你说深圳二手房的涨幅才164.81%,很多人不会相信,毕竟很多楼盘交易价格都飙到十几万,而10年前也就四五万的样子,哪只涨了164.81%了?

但不要忽略那些涨幅低的房子,比如关外的二手房就没怎么涨——国家统计局披露的数据只是城市的平均值,不要钻牛角尖。

这就像我们投资指数基金,指数涨幅的多少不完全取决于个股十几倍的涨,而是加权平均。

杠杆下的房产投资回报率

上文已述,全国70个大城市房产投资回报率仅有4.3335%,而二手房的投资回报率仅有2.8%。

假设你的房贷利率超过4.3335%,那么就有可能投资亏本,毕竟有一些城市的房价或城市里的楼盘涨幅低于平均值4.3335%。

房贷的杠杆一般为3.3倍,即30%的首付。

根据融360的数据,目前新房全国平均房贷平均利率为5.33%,如以该利率为贷款利率,计算投资房子的收益率,那么收益率则为4.3335%-5.33%*2/3=0.78%——即投入的部分的首付,收率仅有0.78%。

呃……当然,我们投资指数基金不能光看指数的涨跌,还要看指数自身的分红率,分红率高也会影响它总体的收益,就像红利指数不怎么涨,但它的股息率的平均值却高达7.7%,那么投资收益率自然很高,如下图。

同理,投资房产也有相应的“股息率”,即房租。

而且房租会随房价的上涨而上涨,但租金回报率却不足2%——根据诸葛找房数据研究中心发布《2020年全国重点50城租售比调查研究报告》显示,2020年全国50个重点城市的租售比1:611。

题外,国际衡量一个区域房产运行状况良好的租筹比一般为1∶300~1∶200(即租金回报率为4%-6%)。也就是说,从侧面反映我国的经济发展跟不上房价的发展,毕竟租金直接影响生活水平,只有较高的工薪才能支撑较高的租金,即工薪决定房子租金,而租金回报率够低,说明目前房价估值够高,投资需谨慎。

这就好如股票的分红,股票估值够高会导致股息率过低,即相对于合理的股息率,股票估值本身过高。

假设我们以2%作为房产稳定的租金回报率,那么在杠杆下,在过往10年投资房产的回报率只有0.78%+2%=2.78%——这是非常坑的投资回报率。

只看到收益,却未看到时间价值

在投资中,很多时候我们只看到收益,而忘记了风险,以及亏损的时候。比如投资股票,我们只谈那个牛市赚了多少钱,而忘却了另外一个熊市亏了多少钱——赚钱的时候兴奋不已,亏钱的时候选择淡忘。

其实,很多人投资股票收益率跑不赢银行存款利率,甚至常年亏损,但却乐此不疲,都希望在股市中中大奖。

投资房产也一样,很多人都是抱着中大奖的心态去买房。比如听说要修高速公路,修高铁地铁等,就到附近买房,期望在杠杆下能赚一波。

但实际,并没有多少人赌对,获得较高的收益。

同时,还房贷时却淡忘的利息支出,以及本金所带来的货币时间价值——不会算了,只会算多少年后,房价涨了多少,甚至还不会计算交易费用,以及旧房子所带来的折价交易。

还有一点需要提的是,房子并不是无风险产品,特别是未来,房地产开发商资本仅收,空置率高居不下,防止下跌风险不断走高的。

比如温州,近10年的房价不涨反跌,这何尝不是风险呢?

更何况房子它属于固定资产,交易昂贵,且流动性差,会加大投资房产的风险性。

所以,不要因为某个地方房子的涨幅够高,或者以前在投资房子时赚到了,就认为未来仍可孤注一掷,盲目的投资房产。

什么是货币时间价值?什么是机会成本?

货币的时间价值,就是指当前所持有的一定量货币比未来获得的等量货币具有更高的价值。

机会成本,就是利用时间或资源获得了收益,但同时失去了利用该时间或资源在其他替代品的收益。

比如一定的本金下,不投资房产可以投资沪深300,而选择了投资房产就不能去投资沪深300。

房产与沪深300基金相比

我们与投资同样高风险的沪深300指数基金为例——以目前跟踪沪深300,成立时间超过10年,规模较大的嘉实沪深300etf联接(lof)a为例。

通过上图我们可知,该跟踪基金的年化回报率为6.668%,收益率虽然不是很高,但也就与全款买房,且房子非闲置的6.33%收益率差不多。

然而,人们投资房产只看到收益,看不到风险(过往只涨不跌),也看不到货币时间价值(不计算守护本金以及未来支付的现金流,及利息);而投资沪深300只看到风险(波动力大),而看不到取决于社会利润率带来的长期收益,也看不到它的复利的价值。

2021.08.30 #买房#

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这个是认证
小芃姐姐二o_O
可以说是目前最保值的投资
2021-08-30 10:54
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