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荣万家:物管股的黄金年代

阿尔法工场研究院

2021-04-01 15:20

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优质的物业公司被正在被消费者所看重,市场也看到了物业公司的巨大价值与广阔前景。

2021新年伊始,河北石家庄等地的疫情出现反弹,多地进入战时状态。1月9日,央视各频道报道了石家庄锦绣学府物业服务中心为解决“最后一公里”的物资配送问题,线上线下形成合力,将10余种菜品的“蔬菜直通车”开进小区,在各小区持续开展代购蔬菜、生活必需品、免费跑腿等服务。

这家物业公司就是荣万家(02146.HK)。在居家隔离、物流不畅的情况下,物业公司成了居民与外界联通的纽带,锦绣学府物业项目经理在接受央视《新闻联播》记者采访时称,为了减少业主与外界的接触,荣万家主动当好“管家”“快递员”“代购员”“爱心跑腿员”。

因为站在疫情防控的第一线,优质的物业公司被消费者所看重,也是这场疫情,让市场看到了物业公司的巨大价值与广阔前景。

因此,一批物业公司趁着行业东风纷纷上市,成为了疫情下资本市场一道亮丽的风景。2021年初,荣万家也顺利登陆港交所。

3月29日晚,荣万家发布了2020年度业绩公告,全年营业收入增长超过4成,净利润更是翻番,增长超1.3倍。

是什么让荣万家的业绩连续数年上涨?利润为什么会大幅增加?又会给行业带来哪些启示?接下来,让我们以荣万家为例,揭开物业公司高增长的秘籍。

01 行业迎来爆发期 荣万家利润翻番

近两年,物业企业掀起上市潮,尤其是在疫情下的2020年,十数家企业争相登陆资本市场,最终,全年共有18家物业公司成功上市,创下了物企上市的最高峰。资本市场对行业的发展也相当看好,给予的市盈率远超房地产开发企业。

物业公司也不负众望,业绩处于持续爆发期,从近期不少物企发布的2020年数据看,涨势喜人。

今年1月刚上市的荣万家同样如此,年报显示,2020年公司实现收入总额约为18.07亿元人民币,同比增长约41.0%;净利润约为2.64亿元,同比增长约133.1%;经调整后净利润(扣除上市开支及股份支付)约为3.03亿元,同比增长约165.2%;公司拥有人应占利润2.64亿元,同比增长约132.9%。

可以看出,荣万家的利润增速明显快于营收增速,而这一特征在公司前几年的数据就有体现。

2017-2019年,荣万家营收复合年增长率为32.3%,净利润复合年增长率为71.8%,净利润增速是营收增速的一倍。毛利率也稳步提升,2017-2020年公司整体毛利率分别为16.0%、16.7%、18.2%及28.1%。

物企业绩增长的基础,在于在管面积的快速增加。年报显示,截至2020年12月31日,荣万家在管建筑面积约5970万平方米,在管项目数量为305个,同比分别增长约18.7%、16.9%;合约建筑面积约9020万平方米,合约项目数量434个,同比分别增长约16.5%、20.2%。2017-2019年,公司在管建筑面积、合约建筑面积的复合年增长率分别为17.9%、16.7%。

观察发现,物业公司管理面积的来源主要有两种,一种是自有,另一种外拓。这几年上市的物企,绝大多数都是从房地产开发企业中分拆出来的,因为有母公司在项目上的持续输送,这些公司在项目获取上相对轻松,且来源稳定,荣万家就几乎承接了母公司荣盛发展所有的项目。

2020年,荣盛发展销售额超1270亿元,位居中国房企16强,这为荣万家未来的发展提供了重要保障。

但是,如果物企管理项目的来源过于依赖母公司,也会被市场解读为拓展能力不足,尤其是对那些已经上市的物企业来说,由于本身就是一个独立的主体,没有第三方拓展能力显然不具备说服力。

拥有优秀外拓能力物业公司,正在被市场所看好,而荣万家从独立第三方获取管理面积的能力,是有目共睹的。

2018年11月,荣万家就成立了外拓团队,截至2020年12月31日,公司与独立第三方物业开发商签署了46份框架协议及战略合作协议,协议项下拟交付管理的物业总建筑面积约为5020万平方米。荣万家上市前的招股书也指出,上市后募得资金的60%将用于物色战略投资及收购机会。

2017年-2020年的4年间,荣万家从独立第三方获取的收入在总营收中的比例基本维持在60%左右。在2020年上半年,公司参与第三方物业开发商的投标中标率也已经从2019年的33.3%提升至80.0%。

02 增值服务贡献半壁江山 盈利能力可期

今年年初,荣万家在多个城市同时开设了“荣万家汽车美容店”,以“物业+汽车后市场”的新服务模式进军汽车美容市场。

荣万家涉猎洗美行业是为了全体有车业主、租户及本单位员工提供便宜、便捷、安心的一站式洗车服务,构建优质生活服务圈。

目前,荣万家其他地区物业公司正在加速装修进场。在业内人士看来,这可以看做是物业公司拓展增值服务的又一尝试。

从行业看,物业公司的收入主要由物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三部分构成。

一般而言,物业管理服务收入构成了公司营收的基础,但由于这项服务属于劳动密集型,毛利率低,且提升空间较少,因此,物业公司想提高利润水平,就要设法提升增值服务的收入,尤其是社区增值服务。

机构的一份研报指出,增值服务不同于普通物管服务,在一定程度上可以摆脱人力的桎梏,因此无论是对业主还是非业主方的增值服务,其利润率会普遍高于基础物管服务。从中长期看,增值服务和经营能力将成为物业公司维持稳定利润率的重要因素。

荣万家利润增速快于营收增速、并在2020年实现翻番的秘密就在于,在公司近几年的营收中,非业主增值服务及社区增值服务占比大、增速快,撑起了半壁营收,并持续处于行业领先地位。

非业主增值服务是向非业主(主要为物业开发商)提供全方位的增值服务,主要包括物业工程服务、案场服务等。

2017-2019年,荣万家该项收入的复合年增长率达到47.4%,到2020年,实现收入约7.14亿元,占总营收的近40%,相比于2019年增长65.4%,这一增速业内少见。2020年非业主增值服务的快速增长以及毛利率大幅提升至28.4%,也是荣万家整体毛利率同比上升10个百分点的主要因素。

社区增值服务是向业主及住户提供生活服务及物业空间管理服务等。2017-2019年,荣万家该项目收入复合年增长率达40.2%,到2020年,实现收入约1.95亿元,同比增长32.7%,毛利率高达33.7%,毛利率高于整体水平。

另外,公司打造了满足客户一站式、全渠道的服务平台——米饭公社,形成了“线上商城+线下便利店+送货上门的”零售模式,截至2020年末,已经开设了36家线下便利店,拥有逾59507种单品,米饭公社注册用户约77万户,APP月均活跃度环比2019年增长60.1%。

截至2020年,两项增值服务的收入占到荣万家总营收的约50%,这一比例已经远超行业平均水平,即使是一些头部物企也不能及。同时,增值服务的毛利率达到较高水平,对公司的利润贡献不小。

此外,荣万家物业管理服务板块的毛利水平不断提升,2017-2020年的毛利率分别为15.5%、17.7%、18.7%及26.6%,成为利润的压舱石。

03 拓展非居类业态 区域聚焦优势更明显

今年2月16日-26日,北京冬奥会首次“相约北京”系列冬季体育测试活动在延庆赛区和张家口赛区举办,荣万家为测试赛提供了日常保洁、清雪除冰、场馆消杀等物业服务,这成为荣万家拓展非住宅类物业的一个鲜活案例。

事实上,由于商场、写字楼等业态的物业管理费高于住宅类物业,而且,不管是未来的涨价空间还是涨价难易程度,也优于后者。因此,拓展在非居住类物业上的多元布局,对物业公司的好处显而易见。

目前,荣万家在购物中心、写字楼、酒店式公寓、产业园、学校、工厂及公园等业态上都有布局。

上市前的招股书显示,非住宅类物业在管建筑总面积约540万平方米,总合约建筑面积约760万平方米,2017-2019年,非居业态收入的复合增长率达到74.5%,在管建筑面积复合增长率84.4%。

脱胎于房企母公司的物业公司,其业务布局受母公司的影响较大,而布局在哪些区域及哪类等级的城市,关系到未来的发展速度。与荣盛发展一样,荣万家基本形成了“两横、两纵、三集群”的布局,进驻了环渤海、长三角、大湾区及中西部地区的核心城市,其中,环渤海经济圈的收入占比最高。

聚焦环渤海区域,一方面可以通过高浓度的聚集实现业务之间的合纵连横,不断提升管理效率;另一方面,较高的管理聚集,让公司有能力、有机会实现更多的集中采购,促进成本的下降。

此外,荣万家稳健的财务底色,为其未来的规模扩展提供了良好的基础。年报显示,截至2020年12月31日,公司现金及现金等价物约6.03亿元,同比增加约163.5%;流动比率约1.46倍,高于2019年的1.21倍。

展望2021年,荣万家在年报中表示,将紧紧跟随时代发展趋势,持续发展物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大核心业务线,聚焦品牌引领及客户。借势中国物业管理行业高速发展及转型升级的机遇,相信在资本和科技的驱动下,公司已做好充分准备,实现利润与规模并重的高质量增长。 (作者:何双博)

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猫爪_Power
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2021-04-02 11:04
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