从古至今，买房一直是所有人绕不开的心结，其主要原因就是能拥有属于自己的一套房子是每个人的终极梦想。至于为何形成这样的市场预期，最本质因素就是成家立业等传统观念影响，其次随着我国房地产行业处于红利期，在满足自身居住需求的同时似乎也能很好完成投资需求。从数据上来看，在过去20年时间里，全国房价从最初的的不足2000元上涨至如今的9980元平方米，表面上来看，涨幅也才5倍，但结合我国城镇化布局的现状来看，深圳、上海、北京等热点城市涨幅高达20倍也是常见之事。仅从这一点来看，房子不仅仅是承载了金融属性，最关键是回报率远远高于传统投资途径，甚至可以说完全没有任何风险。
基于以上论点来看，房价越是上涨，为何反而越来越多的人选择投资买房呢？说到底还是买涨不买跌的观念在作怪，严格意义上来说，从居住属性来看，房地产行业的本质就是民生产业，“衣食住行”一词就是最好的依据。而从金融属性来看，投资经济和市场经济最大的区别就是，前者有市场预期主导，后者由供需关系主导。
至于如何理解这一句话，当60%的人都觉得买房赚钱时，买房自然而然也就赚钱，因为市场有着庞大的接盘群体支撑。反观后者商品价值高低取决于市场供给量大小，茅台酒为何值钱？一方面是越是储藏酒越好，另一方面每年产量有明确的限制，绝不多产或者少产，可一旦加大产量，恐怕市场价会有所波动。
客观来讲，强调以上2点的原因，就是想让大家明白为何楼市只涨不跌？近些年楼市折射出来的更多体现在投资经济，先保证赚钱后考虑居住体验。而随着政策调控逐渐深入贯彻，在本轮调控中，各维度层面都将迎来天花板，或者说今明年买房，这“3大问题”不得不面对。
一是政策层面，曾经引以为傲的政策倾斜，现阶段却成为规范市场前进的主力，例如棚改被旧改代替、高层建筑被相关部门要求暂停。这一点的压力到底有多大，在调控次数上得到淋淋尽致的体现，2019年全国调控600余次，即使是低迷一季度的2020年照样高达400余次，其次今年上海、深圳、杭州等地严厉打击炒房风气，更是将法拍房加入限购范畴，其释放信号清晰明了。
二是购房成本的压力，这一点就是最近极度火热的房贷放款天数被延长、房贷利率普遍上浮。从调控周期来看，监管部门调控的初衷是限制开发商的有息债务，其次限制金融机构的住房贷款占比，说白了信贷资源不能像以前一样随意流入楼市。基于这样背景下，中小型银行开始受到冲击，在本身房贷额度吃紧的局面下，不得不放缓房贷放款周期，甚至暂停房贷，对此成都、上海、深圳等地放款周期都被延迟10天左右。与此同时3月26日，央行、住建部、银保监会联合发布通知，一方面加强借款人资质核查，另一方面加强信贷需求审核，加强贷款期限管理。
三是由市场预期主导的变现周期拉长。介于当下楼市格局，开发商自我求生存，监管部门不留余力规范市场、持房者着急降价抛房快速止损。从这一系列信号来看，短期内房价趋于平稳，甚至呈现下行趋势成为众所周知的事情。说白了宏观来看，住房需求并不会消失，只能被抑制，但短期内的购房意愿下行会促使市场低迷。对于购房者来说，货比三家、选择一个性价比的房子周期至少在半年以上，而现在周期基本是一年甚至更久，购房者可以等一等，但开发商有时间等吗？答案是否定的，一旦看涨楼市预期下行，我只能说一些潜在变化正在发生。
总的来说，对于那些近期准备买房的人来说，这3大问题必须有所认知。事实上对于这一点，部分经济学家给出良心谏言，那就是买房必须先买对城市，其次是地段，城市决定房价上涨的空间，地段决定房价上涨的拐点，这一点衡量指标有2点，一是城市经济财政数据，二是人口净流入率数据，或者说这2大数据才是支撑高房价的核心力量。
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